文/樂居新媒體 嚴明會

首次開盤至今一年有余，陸家嘴錦繡云瀾的認購走起了下坡路。

錦繡云瀾最近一次的加推是在今年8月，這也是該樓盤的第四次加推，此次共推出了192套房源，直到認購期結(jié)束，因登記認購的客戶組數(shù)較少，陸家嘴集團旗下上海佳川置業(yè)有限公司（簡稱“佳川置業(yè)”）在正式開盤前發(fā)布公告，決定不采取公證搖號，調(diào)整為按照認購先后次序安排選房。

錦繡云瀾在收官批次推出了整個小區(qū)位置較好的三個樓棟。其中，2#和3#位于整個社區(qū)的最前排，南向幾乎無遮擋。7#樓可以說是整個社區(qū)的樓王，位于社區(qū)的中央，俯瞰社區(qū)中央的核心景觀，北側(cè)的樓棟距高達約63米、南側(cè)的樓棟距近50米，即使是1-2樓這樣的低區(qū)也能有開闊的視野。

佳川置業(yè)成立于2019年3月，由陸家嘴集團100%持有，法定代表人和執(zhí)行董事均為許平。今年5月，許平升任為陸家嘴集團副總經(jīng)理。7月18日，許平通過二級市場買賣增持陸家嘴6200股，成交均價8.79元/股，增持5.45萬元。

許平是中建八局出身，在外高橋保稅區(qū)新發(fā)展有限公司有過任職經(jīng)歷，早前還曾出任過陸家嘴集團下的前灘投資第一開發(fā)事業(yè)部總經(jīng)理、陸家嘴集團項目九部副總經(jīng)理。

錦繡云瀾是有過高光時刻的。2023年6月，錦繡云瀾項目一期入市，共推出330套房源，最終超510組客戶認購，認購率為157%，沒有觸發(fā)積分；10月，項目二期入市，推出407套房源，然而最終認購數(shù)超320組，認購率約79%，仍不觸發(fā)積分。

今年4月，陸家嘴錦繡云瀾第三次加推135套房源，實際僅36組購房者有意向。

網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，錦繡云瀾共有1064套房源，截至12月2日，累計已售671套，去化率約63%。

第三批次的房源銷售中，錦繡云瀾已經(jīng)顯露出了頹勢，但錦繡云瀾堅持只依靠自銷團隊，直到第四批房源才開啟了渠道分銷模式。

項目所在地塊是陸家嘴集團在2022年7月以總價約47.7億競得，位于浦東川沙地塊，樓板價3.75萬元/平方米，房地聯(lián)動價6.4萬元/平方米。拿地至今已有兩年多，錦繡云瀾基本已結(jié)束建筑主體施工，屬于準現(xiàn)房項目。預(yù)計交付時間在2025年底，目前項目的園林、立面、門頭等部分均已實景呈現(xiàn)。

與錦繡云瀾北側(cè)一河之隔的華潤觀宸潤府（備案名：東曜潤庭），在錦繡云瀾之后入市，項目所在地是華潤置地于2023年8月競得，并在當(dāng)年12月起分四批次推出706套房源入市，房地聯(lián)動價6.4萬元/平方米。截至12月2日，累計已售704套房源，接近清盤。據(jù)說，觀宸潤府在入市時就全程引進中介渠道推廣。

作為上海本土的大“地主”，陸家嘴集團旗下還有多個項目在售。

今年7月和9月，陸家嘴的高端住宅項目“世紀臻邸”（備案名：越凌大廈）分別推出27套、32套房源，均價約13.18萬元/㎡，目前已售11套。

在浦東新區(qū)航頭板塊，錦繡瀾灣（備案名：航佳苑）去年8月首批320套小高層拿證開盤，主推建面約89-127㎡三房，備案均價48361元/㎡，成交均價47233元/㎡。今年7月加推120套房源。項目總套數(shù)440，已售171套，去化率僅38.9%。

今年以來，上海土地市場持續(xù)火熱，但陸家嘴的補倉動作并不多。截至目前，其在上海拿下了一處地塊。

10月31日，陸家嘴集團以34.41億元競得上海市浦東新區(qū)梅園社區(qū)C000101單元2E8街坊2E8-17地塊的國有建設(shè)用地使用權(quán)。該地塊是一宗商辦地塊，出讓文件顯示，該地塊將沿浦東大道布置標(biāo)志性辦公建筑，高度不超過200米。

截至2023年末，陸家嘴的土地儲備為66.31萬平方米，主要分布在上海和蘇州兩地。位于蘇州的綠岸項目因“毒地”事件暫停相關(guān)開發(fā)、建設(shè)、銷售工作。

據(jù)陸家嘴2023年年報，其在期內(nèi)實現(xiàn)房產(chǎn)銷售現(xiàn)金流入合計172.85 億元。收入主要來自于住宅物業(yè)（含車位）銷售現(xiàn)金流入139.72億元，產(chǎn)生收入的主要項目為世紀前灘·天御、世紀前灘·天匯、川沙錦繡云瀾第一批及第二批。

今年1-9月，陸家嘴住宅物業(yè)的銷售金額全口徑為33.88億元，同比下滑了67%，其中權(quán)益金額僅23.42億元，同比下滑67%。回款方面，住宅物業(yè)的全口徑銷售現(xiàn)金流入為36.81億元，同比下滑65%，權(quán)益現(xiàn)金流入25.93%，同比下滑64%。

按單季度數(shù)據(jù)看，雖然營收保持同比增長，但第一季度、第二季度、第三季度的歸母凈利潤分別同比減少了4.78%、21.24%、3.76%。

從債務(wù)端來看，截至今年9月底，陸家嘴的短期債務(wù)約為321.82億元，期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額為75億元，現(xiàn)金短債比約0.23。

從現(xiàn)金流來看，1-9月經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為47.13億元，同比下滑39%；籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-80.7億元。

截至9月底，陸家嘴的存貨貨值已高達627.63億元，同比增長5.64%，創(chuàng)下歷年存貨新高。