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西安新房?jī)r(jià)格指導(dǎo)取消以后，所謂“放風(fēng)價(jià)”成為開發(fā)商與業(yè)主相互試探的的手段，中海錦業(yè)元晟、綠城秋月苑、保利和谷云著，再到大寨路的德通昆侖序，陸續(xù)放風(fēng)……

目前，德通的對(duì)外放風(fēng)價(jià)為17000+，大家覺得貴了還是便宜了？

昆侖序的前身是金地的格林格林，始于2014年雁塔區(qū)大寨村從城改，當(dāng)年規(guī)劃占地近600畝的，我對(duì)這個(gè)小區(qū)印象很深，還是十年前的發(fā)布會(huì)上，歌手樸樹來了現(xiàn)場(chǎng)。

但和保利這類央企深耕城改拿到結(jié)果不同的是，金地的城改項(xiàng)目卻最終易主，西灃路的地塊給了中海，起名錦業(yè)元晟，大寨路的地塊給了德通，就是今天的昆侖序。

今年8月，德通摘地約85畝，容積率3.43，綠地率32.21%，建筑密度不24.3%，建筑限高100米。

從土地的基數(shù)數(shù)據(jù)上看，和主流的2.8，2.5容積率，35%綠地率，20%的建筑密度還是有差距，整體偏剛需，價(jià)格上很難有突破。

壹

關(guān)于大寨路現(xiàn)狀未來

和西安的眾多老城區(qū)改造一樣，大寨路，西灃路，梨園路，明光路等村子集中的區(qū)域，幾乎都在10年前進(jìn)行了大范圍城改。

大寨路上比較典型的小區(qū)就有華洲城、銘城、中航華府、宏府麒麟山，金地格林格林，從分布趨勢(shì)上看，丈八北路以東以改善，大開發(fā)商為主，以西以剛需，小開發(fā)商為主。

（大寨路周邊實(shí)景及德通位置）

因此，現(xiàn)在看到大寨路的實(shí)景，其實(shí)是十年前的規(guī)劃，包含住宅區(qū)為主、老廠房、家屬院、水處理廠、空地，及眾多底商和部分學(xué)校，大家關(guān)注的教育資源，在大寨路屬于有學(xué)上，但學(xué)校并不出名。

（買房提問，房哥一對(duì)一通道）

從理想的角度說，這叫所見所得，配套都已兌現(xiàn)，從現(xiàn)實(shí)角度看，區(qū)域接近開發(fā)尾聲，目前看到的不會(huì)有什么變動(dòng)，生活還算方便，但區(qū)域上限不高。

最大的優(yōu)勢(shì)，即距離高新較近，當(dāng)年買在銘城，華洲城，恒大城的也多以高新打工人為主。

以高新為買房需求，雁塔備選的區(qū)域里，大寨路的配套等級(jí)，房?jī)r(jià)水平，城區(qū)觀感，教育配套相比西灃路、科技路，西部大道，西長(zhǎng)安街等還是有差距，因此主打的是性價(jià)比。

貳

關(guān)于陜北德通履歷

相比大寨路，西安人對(duì)德通要更陌生一些，2023開始，是陜北開發(fā)商扎堆進(jìn)西安的開始，尤其是榆林房企，包括德通、文昌、泰發(fā)祥、欣多升、辰宮等。

共同特點(diǎn)多是發(fā)源于煤炭，能源等行業(yè)，現(xiàn)金充裕，急于拓展西安市場(chǎng)，樓市下行，現(xiàn)金為王，手握重金的陜北大佬就此成為各個(gè)區(qū)域的座上賓。

德通也是一樣，06年成立，總部在榆林，業(yè)務(wù)包含施工，地產(chǎn)，能源等，核心履歷為高速公路、市政工程建設(shè)等。

此前在航天開發(fā)的德通映南山，主動(dòng)升標(biāo)，南向弧形陽(yáng)臺(tái)免費(fèi)封裝、地暖通鋪陽(yáng)臺(tái)、水景面積增加約460㎡、新增風(fēng)雨連廊等，討論熱烈。

目前昆侖序?yàn)榈峦ㄔ谖靼驳牡诙€(gè)項(xiàng)目，暫無已交付小區(qū)落地。

陜北系開發(fā)商共同特點(diǎn)都是自有資金，不外包，自開發(fā)，不掛靠，突出鈔能力，沒有高周轉(zhuǎn)，老板意志對(duì)項(xiàng)目影響很大。

這種方式有好處有不足，好處是遇到問題調(diào)整余地大，可增加預(yù)算，不足是老板的干涉，審美，訴求影響，決定小區(qū)的上限。

放眼當(dāng)下當(dāng)下強(qiáng)敵環(huán)伺的泛高新，綠城，保利，中海、華發(fā)、中糧等神仙打架，選擇眾多的，德通在其中，并不算顯眼。

叁

關(guān)于昆侖序小區(qū)

小區(qū)的基本信息上，土地?cái)?shù)據(jù)已有概述，勝在近百畝大地塊，短板在容積率、建筑密度偏高，100米純高層，綠地率偏小。

但從樓棟排布上，高低配形式還不錯(cuò)，東側(cè)為純高層，33層為主，西側(cè)小高層，13、14、16層不等，首開的高層面積為106、116、143㎡，猜測(cè)小高層會(huì)是主流的143㎡。

德通的地本身還算方正，南北長(zhǎng)約280米，東西約210米，既有較多的空間給景觀發(fā)揮，南向的面寬也可以更開闊。

（昆侖序小區(qū)效果圖）

社區(qū)的亮點(diǎn)為周邊首個(gè)四代住宅小區(qū)，大露臺(tái)贈(zèng)送，同時(shí)帶架空層，外立面造型、色調(diào)也偏現(xiàn)代主流，放眼西安，算看花眼，但在大寨路周邊，和一眾土黃涂料，瓷磚脫落的二手房小區(qū)比，高級(jí)了不少。

（昆侖序首開戶型圖）

首開的戶型為小區(qū)最北側(cè)的1#、2#樓，純高層，2號(hào)樓為2T3戶，南向樓間距和居住舒適度要比1號(hào)樓好很多，但兩棟樓緊鄰馬路，且為十字路口。

戶型上，算是套娃戶型，標(biāo)準(zhǔn)三面朝南，中間戶北側(cè)連廊，非常常見，區(qū)別在于外掛露臺(tái)的位置和面積，以及客廳，臥室的面積差異。

最小的106㎡，露臺(tái)都在南向，偶數(shù)層掛主臥，奇數(shù)層掛次臥，后期入住后，這也是上下樓干擾最多的形式，占用南向?qū)氋F的采光。

窄樓間距的情況下，臥室的采光影響還是明顯的，小戶型更強(qiáng)調(diào)功能性和實(shí)用，迎合市場(chǎng)，以贈(zèng)送之名做露臺(tái)，有待商榷。

（昆侖序樣板間實(shí)景）

其次是116㎡邊戶，奇數(shù)層北向掛露臺(tái)，偶數(shù)層南向兩個(gè)臥室掛露臺(tái)，好在上下樓客廳正常平面，不影響采光，從居住舒適度上，明顯南露臺(tái)的偶數(shù)層更好，而樓上一戶，南向雙臥室都有露臺(tái)遮擋，實(shí)際采光不佳。

最后是134㎡邊戶，露臺(tái)同樣為奇數(shù)層掛北向，偶數(shù)層掛南向，升級(jí)的點(diǎn)在于次臥和客廳做了拉通設(shè)計(jì)，多了陽(yáng)臺(tái)空間。

(首開樓棟位置示意）

三個(gè)戶型，半贈(zèng)送+全贈(zèng)送的面積都不小，但從居住舒適度上，首開的2號(hào)樓邊戶134㎡最佳，其次106㎡，在保證南向樓間距開闊的基礎(chǔ)上，戶型設(shè)計(jì)相對(duì)合理。

肆

關(guān)于周邊二手房現(xiàn)狀

一直以來，憑借高新的一騎絕塵，外溢區(qū)域都有喝湯的優(yōu)待，常見的科技路，大寨路，西灃路，西部大道，長(zhǎng)安區(qū)都是高新的剛需外溢首選。

但在2024年，擺在大寨路德通的備選還是很多的，首先就是同區(qū)域的二手房，開發(fā)十余年，以恒大城，華洲城，中航華府，融僑城等小區(qū)為代表，大寨路的二手房不僅選擇多，且性價(jià)比高。

（周邊二手房?jī)r(jià)格參考，來源：貝殼）

目前恒大城的掛牌價(jià)上，不少房源為13700+門檻，銘城為14500+門檻，華洲城12500+，融僑城15900+左右，剛需區(qū)域，有成交量，但無成交價(jià)，能住大寨路，還是先看性價(jià)比。

對(duì)德通而言，產(chǎn)品戶型更新，贈(zèng)送面積更多，但還是繞不開周邊二手房行情。

伍

相似價(jià)位其他備選

其次是新房競(jìng)爭(zhēng)，目前高新外溢區(qū)域，17000+的門檻上，西灃路有中海錦業(yè)元晟、融合區(qū)有保利云谷和著、西部大道龍湖君成序、土門有華發(fā)利君都薈城央。

保利產(chǎn)品卷的極致，中海口碑多年穩(wěn)定，華發(fā)附近配套齊全，龍湖價(jià)格還能再談，算得上強(qiáng)敵環(huán)伺，且以上區(qū)域的配套，熱度等均強(qiáng)于大寨路。

而高新范圍內(nèi)，純正高新學(xué)區(qū)，高新戶口，小面積剛需的綠城秋月苑、高科軒閱里價(jià)格也來到15500+起步，更別說玫瑰公館，紅錦新城，龍城銘園等，二手房15000+的均價(jià)都能談。

現(xiàn)狀就是這么個(gè)現(xiàn)狀，德通昆侖序17000+的放風(fēng)價(jià)，許愿凍資額外1個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠，大家覺得有無性價(jià)比，你會(huì)重回大寨路嗎？評(píng)論區(qū)聊聊！

【樓盤點(diǎn)評(píng)】

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作者：鬼使白

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