樓盤(pán)定價(jià)因素多樣

買(mǎi)過(guò)房的人都知道，同一個(gè)小區(qū)內(nèi)，即便是同樣的戶型，開(kāi)發(fā)商的定價(jià)也是有所區(qū)別的。

開(kāi)發(fā)商在制定價(jià)格時(shí)，會(huì)綜合考慮住宅的采光效果、朝向、外部小區(qū)環(huán)境以及樓層數(shù)等多個(gè)因素。

由于樓盤(pán)的地理位置有限，因此從位置上來(lái)看，肯定存在優(yōu)劣之分。

例如，對(duì)于同樣戶型總價(jià)為100萬(wàn)的房子，如果你選擇視野更佳的一棟單元樓，售樓銷(xiāo)售人員可能會(huì)告知你需要額外支付費(fèi)用。

這時(shí)，問(wèn)題就來(lái)了：加的錢(qián)是否冤枉？是否劃算？是否真正體現(xiàn)了其價(jià)值？

而所謂的“樓王”，其實(shí)只是一種商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)模式。

我多年來(lái)研究過(guò)眾多樓盤(pán)，發(fā)現(xiàn)所謂的“樓王”在風(fēng)水層面往往存在明顯的問(wèn)題。

樓王營(yíng)銷(xiāo)與實(shí)際情況

曾經(jīng)有一位客戶向我咨詢風(fēng)水問(wèn)題。

他當(dāng)時(shí)購(gòu)買(mǎi)的是期房，銷(xiāo)售人員看他們經(jīng)濟(jì)條件不錯(cuò)，極力推薦他們購(gòu)買(mǎi)小區(qū)的樓王——位于小區(qū)大門(mén)正對(duì)的一棟單元樓，前方還有一個(gè)開(kāi)闊的人工湖。

這對(duì)夫妻聽(tīng)后非常心動(dòng)，于是毫不猶豫地選擇了樓王中間層的一個(gè)位置。

然而，購(gòu)房后的日子卻變得漫長(zhǎng)而煎熬。他們等待著交房的那一刻，但在這期間，他們開(kāi)始關(guān)注起風(fēng)水問(wèn)題。

他們拿著戶型圖在網(wǎng)上查詢，試圖找出是否存在問(wèn)題。結(jié)果一查之下，發(fā)現(xiàn)所謂的“問(wèn)題”一大堆，頓時(shí)讓他們愁眉苦臉。

其實(shí)，購(gòu)買(mǎi)期房本身就存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。在房子建成之前，什么可能性都有。

比如規(guī)劃圖上的人工湖，交房后可能僅僅是一個(gè)小水池。

更有甚者，我曾聽(tīng)說(shuō)某個(gè)樓盤(pán)的湖水竟然是用油漆畫(huà)出來(lái)的，這顯然是因?yàn)橘Y金短缺而采取的權(quán)宜之計(jì)。

當(dāng)然，購(gòu)買(mǎi)大開(kāi)發(fā)商的房子可能會(huì)更有保障一些。但無(wú)論如何，購(gòu)房者都應(yīng)該保持清醒的頭腦。

在房子沒(méi)有親眼看到之前，不要輕易相信宣傳資料。

就風(fēng)水而言，雖然有些人非常看重這一點(diǎn)，但也不能完全迷信。

我經(jīng)常去看一些大樓盤(pán)，被客戶領(lǐng)著去他家。

在路上，客戶常常會(huì)告訴我開(kāi)發(fā)商請(qǐng)了什么風(fēng)水大師來(lái)看風(fēng)水，說(shuō)這里的風(fēng)水特別好。

言下之意就是，他買(mǎi)的這里的房子，風(fēng)水應(yīng)該也是不錯(cuò)的。

開(kāi)發(fā)商真實(shí)目的剖析

這里存在一個(gè)常見(jiàn)的誤區(qū)，那就是認(rèn)為開(kāi)發(fā)商會(huì)關(guān)心每家每戶的風(fēng)水。

但實(shí)際上，開(kāi)發(fā)商的主要職責(zé)是修建房屋，他們可能并沒(méi)有那么“博愛(ài)”去關(guān)注每家的風(fēng)水。那么，為什么有些開(kāi)發(fā)商會(huì)找風(fēng)水師呢？

比如，我在成都看過(guò)的一個(gè)別墅盤(pán)，開(kāi)發(fā)商老板因?yàn)樽约合胱≡谀抢铮跃驼?qǐng)我給他看看樓盤(pán)應(yīng)該怎么建，他應(yīng)該住在哪個(gè)方位。

但這只是個(gè)例，不能代表所有開(kāi)發(fā)商。

通常情況下，開(kāi)發(fā)商找人看風(fēng)水，更多的是出于一種心理安慰和祈求吉利的心理。

他們最關(guān)心的是樓盤(pán)能否順利建成并快速賣(mài)出，以回收資金。

在他們眼中，樓盤(pán)只是一件商品，他們關(guān)注的是如何順利完工并快速回款。

他們害怕中途出事故，害怕施工事故導(dǎo)致停工，因?yàn)橥９ひ惶斓膹?fù)用成本非常高。

因此，他們可能會(huì)找人看看，祈求樓盤(pán)建設(shè)過(guò)程中順順利利。

至于“樓王”這個(gè)概念，我們需要了解一個(gè)常識(shí)：

小區(qū)規(guī)劃建設(shè)通常是在建筑設(shè)計(jì)院完成的，圖紙規(guī)劃出來(lái)后要送審。

老百姓關(guān)心的綠化、容積率等硬性指標(biāo)，必須符合國(guó)家建筑標(biāo)準(zhǔn)。

這就像生產(chǎn)食品需要有一個(gè)符合生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)的生產(chǎn)線一樣，樓盤(pán)的建設(shè)也需要按照規(guī)定進(jìn)行配置。

購(gòu)房性價(jià)比需權(quán)衡

現(xiàn)在很多開(kāi)發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計(jì)樓盤(pán)時(shí)，為了達(dá)標(biāo)綠化率和提升營(yíng)銷(xiāo)效果，會(huì)將綠化重點(diǎn)集中在小區(qū)中心和小區(qū)大門(mén)方向。

這種設(shè)計(jì)雖然能在視覺(jué)上給人一種小區(qū)很大、環(huán)境很好的感覺(jué)，但實(shí)際上很多樓盤(pán)都存在通病。

小區(qū)視野好的地方往往綠化和景觀做得很好，但其他地方就顯得非常糟糕。

此外，由于樓間距太窄，很多單元樓里的住宅四面都被樓包圍，導(dǎo)致日照不足三小時(shí)。

這種情況下，盡管樓盤(pán)可能以住宅名義銷(xiāo)售，但房本上寫(xiě)的卻是公寓性質(zhì)，即住宅類(lèi)公寓。

樓王通常能確保采光和視野良好，但這并不涉及風(fēng)水概念。

樓王的優(yōu)點(diǎn)主要體現(xiàn)在視野和采光上，而風(fēng)水好壞則難以確定。有些樓盤(pán)打著樓王名號(hào)，但戶型格局卻亂七八糟。

直白地說(shuō)，買(mǎi)樓王可能只是多花了兩倍價(jià)格買(mǎi)景觀。從風(fēng)水角度看，樓王與其他單元樓無(wú)本質(zhì)區(qū)別。

購(gòu)買(mǎi)樓王后是否值得，需自行考量。

很多購(gòu)買(mǎi)樓王的客戶后來(lái)感到后悔，因?yàn)榘崛牒罂赡艹霈F(xiàn)風(fēng)水問(wèn)題，且賣(mài)房時(shí)不易處理，價(jià)格較高。

現(xiàn)在很多人買(mǎi)房注重性價(jià)比，特別是二手房。有能力接手樓王的人可能更傾向于購(gòu)買(mǎi)更好的房產(chǎn)。

當(dāng)然，這并不絕對(duì)。