如果用房租來計算房價，中國房子的市盈率一直都超過50倍，也就是收50年的房租才能把房價收回來，如果把利息算進來，那可能需要更多。

2022年超過50，2018年也是，2008年同樣還是，而同期股市的收益率比較低，長時間在20倍附近徘徊。

房子用租金來衡量，收益率很低，但是架不住房價高增長，高增長就意味著高估值，一旦停止高增長，那高估值就扛不住，要崩塌，本著矯枉必須過正的規律，如果4%的年化收益率是正常的，那可能要往5%，甚至6%的年化收益率發展。

5%也就是20倍估值，也就是說一個房子一年房租5萬，那房價就是100萬，而現在大跌之后的價格可能還有150萬吧，一線城市還不止。

未來要么房租上漲，要么房價繼續下跌。我比較傾向于前者，也就是房租上漲。

價格和成本是無關的，只和供需有關，所以《西方經濟學》說成本上漲推動的價格走高，其實不對。任何形式的價格波動，都只和供需相關，成本只是決定利潤，不決定價格。

以前的房價走高，從供需關系的角度來說，還是需求大于供應導致的，很多人說地方政府想要推高房價，所以房價就走高了，這個邏輯也不知道是從什么時候開始盛行的，反正就是不講邏輯的邏輯。

當全國出現那么多的空置房，房價的收益就開始變小，越來越小，直到量變升級到質變，房價的大跌就開始了。

安史之亂以后，唐朝從繁榮轉向衰敗，為什么叛亂平定以后沒有再次繁榮？

因為神話被拆穿了。

當年史思明只是一個小咯咯，欠了賭債逃亡到北方，被奚人抓住，他謊稱是大唐使節，對方可汗聽到有點不相信，但是又不敢怎么樣，害怕史思明真的是大唐使節。最后被史思明誆騙成功，還成了他的功績。

安史之亂以前，唐朝內部都以為中央軍很厲害，四州的番邦害怕唐朝。安史之亂以后，內部很多節度使不聽從中央指揮，番邦看唐朝也從鳳凰變成了弱雞。

信心沒了，估值就沒了，唐朝是如此，房價也是如此。

神話被拆穿以后，想要穩定房價，就需要很高的智慧，用傳統的手段是行不通的。

以前促進房價上漲的一個主要原因是高杠桿，首付3成，也就是3.3倍的杠桿。現在降低首付比例到15%，其實就是推高杠桿，刺激成交量。

這個效果短期來說是可以的，10月和11月這兩個月很多城市的成交量明顯上升了很多，這說明新政是能在短期起到效果的，特別炸裂的是成都。

可能有人懷疑數據，我自己去問了幾個中介，還有平時觀察了一下，感覺銷量同比大幅提高是可以相信的，但是僅僅只是同比2023年。銷售價格短期穩定了，但是僅僅只是穩定略有反彈而已。

把首付比例下降到15%，這個算是大招了，大招用完，后續的銷量怎么支撐呢？

不要指望地方收儲，這個手段并沒有增加需求，僅僅只是讓房地產企業盤活了一下資金流而已。

全國房地產市場價值300多萬億，哪怕拿出3萬億出來收儲，也很難對市場有轉折性的影響，何況3萬億可不是一個小數字，不放水的情況下地方財政很難拿出來的。

這兩年的政策很多，讓人眼花繚亂，關于生育，關于就業，關于房地產，關于科技，還有并購重組，刺激消費，農業，西部開發，甚至是教培，電商都有，給人的感覺就是刺激是全面性的。

所有領域都刺激，一定有一個是主攻，這就好像攻城，四面齊攻，看似激烈，但是肯定有一面是主攻，其他三面是佯攻。只要主攻突破了，其他三面就不攻自破。

同樣，要讓整個經濟活躍，對所有問題點都進行刺激，這是不現實的，靡費巨大，效果微小。

一定有一個方向是真金白銀的刺激，其他領域只是維穩。這個主攻方向就是科技，而不是房地產。

要解決房地產的問題，不能只在房地產上做文章，而是要向外求。

穩定房地產的辦法無非是兩個：增量，通脹。

如果人口能短期迅速增長，房地產的問題就能很快得到緩解，因為人口和房子是對應關系，人多了房子需求數量就多，這是增量?？墒沁@個增量不好辦，人又不是三個月的速成雞，怎么能說有就有。

還有一個增量就是印錢，不過這個方案現在不怎么考慮。

既然增量沒有，那就需要通脹，通脹是解決債務的最好辦法，也是解決資產價格過高的最好辦法。

這個通脹不能只是國內，而是全球一起通脹。最好的辦法就是全球大放水，歐美貨幣大貶值，熱錢涌入中國，推高人民幣資產，當接盤俠。

如果僅僅只是國內通脹，那就印錢就好了，我們在90年代和2008年都印過錢，引發了大通脹，解決了國內債務問題。 可是現在印錢的話 會損害人民幣的 信用，我們這些年在人民幣國際化上下了很大的功夫，怎么 會功虧一簣呢。

于是最好的辦法就是逼迫歐美放水。

如果歐美的通脹能到10%以上，就會帶動中國的通脹走高，這也是輸入型通脹。到時候中國通脹肯定會到3%以上，可能會到4%以上，這個通脹幅度剛剛好，不是高到不可承受，擺脫了現在的通縮風險，既可以讓經濟活躍，又削減了債務，讓各種資產價格得到了支撐。

可是現在歐美不想放水，美元面臨前所未有的巨大信任危機，特朗普威脅要對金磚國家加征100%關稅，因為金磚國家是去美元化的核心。

不過現在的特朗普也翻不起多大的浪，他上臺以后，全世界去美元化浪潮可能更加洶涌，畢竟沒多少國家愿意把美元換成比特幣。

要逼迫歐美放水，就要打掉他們的支柱產業。

歐美的貨幣政策制定都是基于數據，主要的數據就是通脹和失業率，通脹過高，加息，失業率走高，降息。

如果中國的企業出海，能打掉歐美的科技企業，就會導致歐美失業率走高，隨后就是貨幣放水。

只要歐美放水，全世界大通脹，大宗商品漲價讓國內也通脹，房價就穩定了，之后又可以把購房的首付比例提高到30%，甚至40%，提高房貸利率，以后一直穩定在低杠桿水平，房地產對經濟的影響就被控制住了。

房地產還是支柱產業，但是房地產對經濟的危害會很小。

說它是支柱產業是因為牽涉到上下游供應鏈，以及很多的就業人口。說它對經濟影響小主要是說系統性風險小，因為杠桿低了，自然不太會引發系統性金融風險。

隨著中國企業加速出海，在全世界的新產業都開始攻城掠地，讓西方企業開始面臨困境，熬了幾年，現在大面積的的裁員要開始了，他們可以用關稅來阻擋中國企業進入，但是在歐美以外的國家呢？

當他們丟掉了海外市場，用高關稅阻擋中國企業進入，最終就是80年代到90年代初的中國。

而中國的房價就可能像1992年美國的房價，6月份寫了一篇文章說現在的中國像1992年的美國，里面關于蘇聯解體的時間寫錯了，除了這個以外，其他的沒什么問題。今天說的房價也沒什么問題。

所以現在解決所有問題的唯一辦法就是不斷地刺激科技。

從這個角度也能解釋現在A股的現象：像白酒之類的板塊，明明市盈率只有20左右，好些連20都沒有，可是資金就是不往這些板塊涌，而是往市盈率50以上的科技板塊扎堆。

沒辦法，都是有政策支持，你要是能出海，估值30倍以上，如果是解決卡脖子技術，50倍以上，如果還是前沿技術，那100倍估值也可以，比如說AI之類的。

舉個例子，楚漢相爭，劉邦說誰能取得項羽首級，封萬戶侯，最后5個小兵拿到項羽尸體，全部封萬戶侯?，F在也是一樣的，誰能打掉美國的科技神話，就是封萬戶侯，誰不服誰去打。

等美國的科技山頭被我們攻陷了，那科技板塊的股價就要崩掉了。到時候又是白酒，醫藥和房子的市場了。

結束

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