南京商業(yè)地產(chǎn)周報(bào)

（11.25-12.01）

本期目錄

行業(yè)觀點(diǎn)

• 華潤(rùn)萬(wàn)象生活王磊:擁抱變局，構(gòu)建可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)模式和生態(tài)

南京大事

• 全省首家海外增值電信運(yùn)營(yíng)商落地南京

• 全球十大科研城市，南京躋身前五

• 南京出臺(tái)行動(dòng)計(jì)劃促進(jìn)機(jī)器人產(chǎn)業(yè)

• 南京多項(xiàng)目入選第二批長(zhǎng)三角人文經(jīng)濟(jì)典型案例

• 南京前十月文旅成績(jī)單出爐

• 江蘇3C數(shù)碼補(bǔ)貼高至1500元，南京多家門店缺貨

項(xiàng)目動(dòng)態(tài)

• 南京云錦城計(jì)劃2025年投用

• 華設(shè)創(chuàng)新中心正式封頂

• 江蘇天馬網(wǎng)絡(luò)科技集團(tuán)研發(fā)中心即將投用

商會(huì)一周

• 錦創(chuàng)受邀參與南京文化產(chǎn)業(yè)合作交流會(huì)

• 金宸設(shè)計(jì)和長(zhǎng)江都市榮獲江蘇省勘察設(shè)計(jì)行業(yè)肯定

• 2024年CBRE質(zhì)盛論壇圓滿閉幕

• 青龍山森林康養(yǎng)項(xiàng)目招商發(fā)布會(huì)即將舉辦

• 金融助力新質(zhì)生產(chǎn)力高質(zhì)量發(fā)展會(huì)議成功舉辦

• 城市更新人才班二期第二次線下課成功舉辦

做客“一見”

• 一見會(huì)客廳接訪動(dòng)態(tài)

1

行業(yè)觀點(diǎn)

華潤(rùn)王磊:擁抱變局，構(gòu)建可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)模式和生態(tài)

宏觀環(huán)境與行業(yè)轉(zhuǎn)變

首先做商業(yè)地產(chǎn)得關(guān)注宏觀局勢(shì)的變化，看宏觀的目的在于我們可能沒辦法左右歷史的大勢(shì)。但是我們需要在歷史的潮流里預(yù)判未來會(huì)怎么樣，我們的經(jīng)濟(jì)會(huì)怎么樣，行業(yè)會(huì)怎么樣，我們?cè)撟龀瞿男┱_選擇。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正處于由增量時(shí)代向存量時(shí)代過渡的階段。2023年末，我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到66.2%，一二線城市接近發(fā)達(dá)國(guó)家水平。未來房地產(chǎn)業(yè)需要擺脫粗放的大拆大建模式，轉(zhuǎn)向高質(zhì)量的城鎮(zhèn)化建設(shè)。人口方面，我國(guó)面臨人口負(fù)增長(zhǎng)的歷史拐點(diǎn)，老齡化、少子化、不婚化加速到來，直接影響房地產(chǎn)業(yè)。住宅庫(kù)存高，寫字樓空置率在20%-30%之間，商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)激烈。

在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的生意邏輯正在發(fā)生轉(zhuǎn)變。過往的投資模式難以為繼，商業(yè)地產(chǎn)逐漸回歸到生意本源，投資獲取變得更加獨(dú)立，更加關(guān)注商業(yè)本身持有運(yùn)營(yíng)、獲得長(zhǎng)期回報(bào)的邏輯是否成立。未來所有跟地產(chǎn)相關(guān)的估值邏輯可能都要進(jìn)行重構(gòu)。

資本與商業(yè)地產(chǎn)

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)是資本密集型行業(yè)，需要“擁抱資本”、“服務(wù)資本”。傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)融資以債性融資為主，沒有真正解決商業(yè)地產(chǎn)的退出難題。中國(guó)消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的推出，解決了資管“投融管退”閉環(huán)的堵點(diǎn)，讓優(yōu)質(zhì)的“不動(dòng)產(chǎn)”有了更多的機(jī)會(huì)成為“動(dòng)產(chǎn)”。

此外存量市場(chǎng)下，我們認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)的投資布局一定要關(guān)注城市格局的演變，應(yīng)更加關(guān)注長(zhǎng)期人口流入的城市。

短期來看，低杠桿率給三四線城市帶來消費(fèi)韌性，具體的表現(xiàn)為：2024年上半年，一線城市總社零增速為負(fù)，整合一二線城市也僅達(dá)到1.98%的水平，三四線城市總體社零增速為4.76%；高線城市的居民杠桿率（住戶貸款余額/GDP）超過73%，三四線城市居民杠桿率是55.4%，收入下行高線城市的消費(fèi)能力受到抑制。

長(zhǎng)期來看，人口流動(dòng)的方向就是消費(fèi)增長(zhǎng)的方向，人口規(guī)律表明，高線城市的人口虹吸效應(yīng)只會(huì)越來越強(qiáng)。以東京為例，日本總?cè)丝谶B續(xù)15年減少，但東京圈卻成為日本連續(xù)多年人口持續(xù)增長(zhǎng)的唯一都市圈。人口持續(xù)流入的中國(guó)核心城市群和都市圈，市場(chǎng)蛋糕有機(jī)會(huì)進(jìn)一步成長(zhǎng)。所以這是一個(gè)中性的觀點(diǎn)，它取決于未來你要分哪一塊蛋糕，要做哪一個(gè)陣地，可能不同企業(yè)就會(huì)有不同的選擇。

消費(fèi)端變化趨勢(shì)

當(dāng)前消費(fèi)者開始重塑生活范式，追求極致性價(jià)比的同時(shí)，也更追求體面、精致和品質(zhì)。雙十一調(diào)研顯示，超五成消費(fèi)者持有精致“摳”的消費(fèi)理念，追求優(yōu)雅省錢、體面節(jié)儉。客戶運(yùn)營(yíng)變得越來越重要，品牌端希望通過更精準(zhǔn)的營(yíng)銷捕捉到適合它的客戶，消費(fèi)者也希望通過合適的渠道找到他喜歡的產(chǎn)品。

在高端消費(fèi)市場(chǎng)中，奢侈品消費(fèi)整體承壓，但高凈值客群消費(fèi)力沒有降低。新財(cái)富群體影響力顯現(xiàn)，以高收入新興行業(yè)從業(yè)者為主。奢侈品牌端，我們看到更多的品牌正在圍繞客戶的生活方式多點(diǎn)觸達(dá)，從核心產(chǎn)品延伸到與城市文化生活有更強(qiáng)鏈接的場(chǎng)景/生態(tài)。

產(chǎn)品端，隨著客群厚度積累和信息獲取方式的迭代，奢侈品牌的主戰(zhàn)場(chǎng)也從1.0酒店，2.0百貨，3.0購(gòu)物中心，走到了4.0獨(dú)棟和街區(qū)時(shí)代。我們看到像邁阿密設(shè)計(jì)街區(qū)、東京麻布臺(tái)之丘這些國(guó)外項(xiàng)目正在以更開放的形態(tài)，為品牌提供了更大的創(chuàng)意舞臺(tái)。品牌方也希望通過這些空間，更好地維護(hù)消費(fèi)者，對(duì)應(yīng)的就是從拿地設(shè)計(jì)開始，我們?cè)诋a(chǎn)品端就要多一些思考，怎么更好地滿足品牌的需求。

華潤(rùn)萬(wàn)象生活的戰(zhàn)略選擇

華潤(rùn)萬(wàn)象生活在業(yè)務(wù)發(fā)展上，堅(jiān)定戰(zhàn)略導(dǎo)向，堅(jiān)持多賽道布局。目前華潤(rùn)萬(wàn)象生活在營(yíng)管理項(xiàng)目超110個(gè)，目標(biāo)是成為“全能型選手”。我們一直強(qiáng)調(diào)商業(yè)需苦練基本功，要更注重精細(xì)化運(yùn)營(yíng)。過去3年，華潤(rùn)萬(wàn)象生活構(gòu)建了全產(chǎn)品、全周期的業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化體系，圍繞策略管理、業(yè)績(jī)管理、品質(zhì)管控、招商體系重塑等，系統(tǒng)性地優(yōu)化各項(xiàng)業(yè)務(wù)管理體系。

回歸客戶視角，會(huì)員經(jīng)營(yíng)是消費(fèi)者運(yùn)營(yíng)最重要的手段，我們持續(xù)將會(huì)員經(jīng)營(yíng)作為長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略。截至2024年上半年，我們的商業(yè)會(huì)員數(shù)量達(dá)5,075萬(wàn)，同比增長(zhǎng)30.4%，進(jìn)一步筑牢業(yè)績(jī)壓艙石。

創(chuàng)新是所有商業(yè)永葆活力的源泉。華潤(rùn)萬(wàn)象生活每年也會(huì)拿出10%到15%的資源創(chuàng)新。我們從拿地之前就會(huì)探討怎么用好這個(gè)資源。品牌端，我們?nèi)鎸?shí)施“伙伴計(jì)劃”，組織品牌高層會(huì)面，總對(duì)總形成統(tǒng)一的戰(zhàn)略合作共識(shí)，積極推進(jìn)創(chuàng)新。

存量改造迭新能力會(huì)變得非常重要。好的商業(yè)項(xiàng)目離不開產(chǎn)品的持續(xù)迭代和改造提升，需要隨時(shí)隨地觀察社會(huì)的變遷、城市的發(fā)展、需求的變化，并靈活采取應(yīng)對(duì)措施。存量項(xiàng)目不能僅靠“守好一畝三分地”，要用有效的商業(yè)動(dòng)作給項(xiàng)目注入新的活力和養(yǎng)分，不斷“生長(zhǎng)出”價(jià)值增量。

關(guān)于產(chǎn)品端的創(chuàng)新，我們一直在持續(xù)洞察客戶需求，鏈接更多城市功能，實(shí)現(xiàn)跨業(yè)態(tài)創(chuàng)新，打造多樣性商業(yè)范式。

（作者：王磊為華潤(rùn)萬(wàn)象生活執(zhí)行董事、副總裁 來源：2024觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)，有刪節(jié)）

2

南京大事

01

全省首家海外增值電信運(yùn)營(yíng)商落地南京

11月29日，新加坡網(wǎng)連（WideWired）在南京順利取得外資合資公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照。這是全省落地的首家互聯(lián)網(wǎng)虛擬專用網(wǎng)業(yè)務(wù)（IP-VPN）海外增值電信運(yùn)營(yíng)商，也是自國(guó)務(wù)院批復(fù)同意南京等6個(gè)城市部分領(lǐng)域服務(wù)業(yè)擴(kuò)大開放以來，同批次城市中落地的首家海外增值電信運(yùn)營(yíng)商。

02

全球十大科研城市，南京躋身前五

近日，中關(guān)村論壇系列活動(dòng)——科技創(chuàng)新中心與科研城市論壇在北京舉行。論壇上發(fā)布了最新《自然》增刊“2024自然指數(shù)-科研城市”，統(tǒng)計(jì)顯示，2023年，全球十大科研城市依次為北京、上海、紐約都市圈、波士頓都市圈、南京、舊金山灣區(qū)、巴爾的摩-華盛頓、廣州、武漢和東京都市圈。其中，南京較上一年排名上升一位，躋身全球前五。

03

南京出臺(tái)行動(dòng)計(jì)劃促進(jìn)機(jī)器人產(chǎn)業(yè)

11月26日下午，南京市舉行新聞發(fā)布會(huì)，發(fā)布并解讀《南京市促進(jìn)機(jī)器人產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展行動(dòng)計(jì)劃（2024-2026年）》，通過夯實(shí)關(guān)鍵零部件基礎(chǔ)、提升系統(tǒng)集成能力和平臺(tái)支撐、實(shí)施“機(jī)器人+”示范應(yīng)用、打造“一核多翼”的產(chǎn)業(yè)布局、分級(jí)分類壯大市場(chǎng)主體、加強(qiáng)項(xiàng)目招引與服務(wù)這六大措施，聚力打造“1+N+1”整機(jī)體系，計(jì)劃到2026年，南京機(jī)器人產(chǎn)業(yè)總體發(fā)展水平居全國(guó)前列；自主工業(yè)機(jī)器人在行業(yè)內(nèi)繼續(xù)保持領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)；市場(chǎng)主體加速集聚，產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力更加提升；“機(jī)器人+”創(chuàng)新示范應(yīng)用取得顯著成效，成為國(guó)內(nèi)標(biāo)桿。

04

南京多項(xiàng)目入選第二批長(zhǎng)三角人文經(jīng)濟(jì)典型案例

11月22日，第五屆長(zhǎng)三角國(guó)際文化產(chǎn)業(yè)博覽會(huì)正式開幕。開幕式上發(fā)布了100個(gè)“第二批長(zhǎng)三角人文經(jīng)濟(jì)典型案例”，南京四項(xiàng)目入選，分別是1800 米跨越 1800 年（長(zhǎng)江路）、金陵小城燕集里再現(xiàn)千年金陵風(fēng)華、秦淮文化產(chǎn)業(yè)園打造綜合型城市文化富集區(qū)、十竹齋數(shù)字復(fù)興煥發(fā)“時(shí)代瑰麗。

05

南京前十月文旅成績(jī)單出爐

據(jù)綜合測(cè)算，今年1—10月，全市共接待游客1.67億人次，按可比口徑同比增長(zhǎng)16%；全市接待入境過夜旅游者44.5萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)68.4%；實(shí)現(xiàn)旅游外匯收入6.5億美元，同比增長(zhǎng)19.4%。

越來越多的外地游客在南京“慢下來”“住下來”，過夜游客數(shù)量增加使得文旅消費(fèi)“水漲船高”。銀聯(lián)商務(wù)數(shù)據(jù)顯示，今年1—10月全市文旅消費(fèi)總金額達(dá)2660億元，按可比口徑同比增長(zhǎng)11%。異地文旅消費(fèi)1552.96億元，同比增長(zhǎng)19.32%，占比居全省第一。

06

江蘇3C數(shù)碼補(bǔ)貼高至1500元，南京多家門店缺貨

近日，江蘇省發(fā)改委發(fā)布3C數(shù)碼產(chǎn)品補(bǔ)貼專項(xiàng)活動(dòng)，手機(jī)、平板電腦、數(shù)碼相機(jī)等可獲得成交價(jià)格15%的補(bǔ)貼，南京商業(yè)地產(chǎn)商會(huì)走訪發(fā)現(xiàn)，由于此次補(bǔ)貼力度較大，多家門店出現(xiàn)手機(jī)缺貨的情況，以新街口京東五星電器和蘇寧易購(gòu)門店為例，銷售人員表示目前iphone16全系列均缺貨，需等待調(diào)貨，其表示昨天一天賣完了100多臺(tái)iphone16手機(jī)。

3

項(xiàng)目動(dòng)態(tài)

01

南京云錦城計(jì)劃2025年投用

從建設(shè)方獲悉，正在建設(shè)的南京云錦城已進(jìn)入收尾階段，明年正式投用。云錦城為南京市重大項(xiàng)目，西臨江東中路、北臨漢中門大街。整個(gè)項(xiàng)目由AB兩個(gè)地塊組成，未來將打造成為集傳統(tǒng)、現(xiàn)代文化、本地特色文化、江南博物館文化高端商務(wù)總部經(jīng)濟(jì)為一體的文商旅融合創(chuàng)新地標(biāo)。

02

華設(shè)創(chuàng)新中心正式封頂

11月23日，位于江寧開發(fā)區(qū)百家湖硅巷的華設(shè)創(chuàng)新中心項(xiàng)目正式封頂。該項(xiàng)目由華設(shè)集團(tuán)投資建設(shè)，總建筑面積4.26萬(wàn)平方米，華設(shè)集團(tuán)將圍繞創(chuàng)新業(yè)務(wù)拓展、資源整合和價(jià)值鏈延伸，將項(xiàng)目建設(shè)成為華設(shè)數(shù)字化、綠色化、產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的重要孵化載體。

03

江蘇天馬網(wǎng)絡(luò)科技集團(tuán)研發(fā)中心即將投用

項(xiàng)目由江蘇天馬網(wǎng)絡(luò)科技集團(tuán)投資建設(shè)，公司是國(guó)家級(jí)數(shù)字商務(wù)企業(yè)，江蘇省兩業(yè)融合試點(diǎn)龍頭骨干企業(yè)，國(guó)內(nèi)運(yùn)動(dòng)品電商龍頭企業(yè)。項(xiàng)目總投資5億元，總建筑面積約8.15萬(wàn)平方米，項(xiàng)目為集創(chuàng)業(yè)孵化、科技研發(fā)、總部經(jīng)濟(jì)于一體，打造大型一站式綜合性數(shù)字商務(wù)生態(tài)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，投產(chǎn)后預(yù)計(jì)可新增年?duì)I收4.9億元。項(xiàng)目已全部建成，正在辦理竣工驗(yàn)收。

4

商會(huì)一周

01

錦創(chuàng)受邀參與南京文化產(chǎn)業(yè)合作交流會(huì)

11月22日，第五屆長(zhǎng)三角國(guó)際文化產(chǎn)業(yè)博覽會(huì)在上海國(guó)家會(huì)展中心開幕，南京作為長(zhǎng)三角“重要一翼”，有22家重點(diǎn)文化企業(yè)在此集中亮相。錦創(chuàng)科技股份有限公司聯(lián)合創(chuàng)始人黎明受邀參與南京文化產(chǎn)業(yè)合作交流會(huì)，并以“將文化與科技注入城市更新的靈魂”為主題進(jìn)行分享。

02

金宸設(shè)計(jì)和長(zhǎng)江都市榮獲江蘇省勘察設(shè)計(jì)行業(yè)肯定

近日，江蘇省勘察設(shè)計(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)公布了2024年度“江蘇省勘察設(shè)計(jì)企業(yè)綜合實(shí)力排序(建筑設(shè)計(jì)企業(yè))前十名”單位名單，南京金宸建筑設(shè)計(jì)有限公司和南京長(zhǎng)江都市建筑設(shè)計(jì)股份有限公司登上榜單。

03

2024年CBRE質(zhì)盛論壇圓滿閉幕

2024年CBRE年度質(zhì)盛論壇于11月20日在上海徐匯西岸漩心藝術(shù)中心盛大召開，匯聚CBRE專家和行業(yè)大咖深入分享。論壇不僅再次帶來總裁重磅年度演講，并通過空間新視角、價(jià)值新發(fā)現(xiàn)、城市新維度等角度探尋辦公、產(chǎn)業(yè)租賃的空間“大來”;傳統(tǒng)及新興物業(yè)投資、持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS的價(jià)值大來”和可持續(xù)發(fā)展與消費(fèi)動(dòng)能的城市“大來”。

04

青龍山森林康養(yǎng)項(xiàng)目招商發(fā)布會(huì)即將舉辦

12月5日，由南京青龍山健康小鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)有限公司負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)的青龍山森林康養(yǎng)項(xiàng)目將舉辦招商發(fā)布會(huì)。

青龍山森林康養(yǎng)項(xiàng)目，立足青龍山林場(chǎng)的獨(dú)特森林環(huán)境及人文資源，充分發(fā)揮地理區(qū)位、周邊三甲醫(yī)療資源等優(yōu)勢(shì)，結(jié)合現(xiàn)代康養(yǎng)理念，擬打造一處集居住、休閑、度假、療養(yǎng)于一體的高端綜合性康養(yǎng)社區(qū)。

05

金融助力新質(zhì)生產(chǎn)力高質(zhì)量發(fā)展會(huì)議成功舉辦

11月28日下午，以“向新而行 質(zhì)創(chuàng)未來”為主題的金融助力新質(zhì)生產(chǎn)力高質(zhì)量發(fā)展會(huì)議在南京商業(yè)地產(chǎn)商會(huì)·一見會(huì)客廳舉辦，東南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授仲偉俊發(fā)表了題為《新質(zhì)生產(chǎn)力與創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展》的精彩報(bào)告，深入剖析了新質(zhì)生產(chǎn)力的特征及其對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動(dòng)作用。本次大會(huì)上，還舉辦了戰(zhàn)略合作簽約儀式。

06

城市更新人才班二期第二次線下課成功舉辦

11月29日，城市更新人才班二期第二次線下課在南京商業(yè)地產(chǎn)商會(huì)·一見會(huì)客廳順利舉辦。高和更新CE0、高和資本產(chǎn)品總監(jiān)王柯翔，江蘇聯(lián)合城市發(fā)展咨詢有限公司總經(jīng)理錢鋒受邀進(jìn)行線下授課;二期學(xué)員四百盒子科技(南京)有限公司首席運(yùn)營(yíng)官郭靜昕和南京蘇博投資顧問有限公 司咨詢師侯容就自己在實(shí)踐過程中的心得體會(huì)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)交流。本次活動(dòng)線上線下共計(jì)50余人參加。

5

做客“一見”

• 11月26日下午，接待南京質(zhì)檢院周駿貴院長(zhǎng)一行，了解目前質(zhì)檢院的機(jī)構(gòu)功能和工作內(nèi)容，計(jì)劃形成戰(zhàn)略合作關(guān)系，共同打造服務(wù)產(chǎn)品和體系。

  
  

內(nèi)容整理 |孫 益

編輯｜孫 益

審核 | 馮憲法

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