大家好，我是蘇北哥！今天是值得期待的一天，南京樓市未來走向從今天開始進一步明確！

今天又是南京的土拍日，而且5幅出讓地塊之中，有2幅地塊是期待已久的主城重磅地塊。決定未來南京樓市發展方向，少不了它們！

01.

溢價率0.38%，鼓樓土拍收官之戰落幕！南京9月下旬以來首幅溢價地塊誕生！

之前在11月20日的江寧9幅地塊出讓的專場土拍當天，北哥就預告過今天這場土拍，說實話這場土拍的期待值非常高，一共5幅地塊出讓，其中江南主城就占到2幅，分別位于江心洲與鼓樓濱江，總用地面積在5.82公頃，起拍總價14.6億元。

江北三幅地塊分別位于老山、江核隧道口和中央商務區，總用地面積16.63公頃，起拍總價36.9億元。

講真，今年南京宅地供應量雖然大減，為240公頃，僅為去年的51.3%，雖然與去年相比實現了“攔腰砍”，但是能夠引發房企爭搶，或者說實現溢價的地塊還是鳳毛麟角，而能夠實現溢價成交的地塊，以及所在板塊都必須受到關注，因為它們大概率是明年南京樓市潛力板塊和價值區域。

“兩岸猿聲啼不住、輕舟已過萬重山”！雖說今年土拍體量大減，但是不經意間，南京今年已經出讓了快60幅宅地了，但是真正實現溢價成交的有幾幅呢？

滿打滿算，算上上半年出讓的20幅宅地，再加上下半年至今出讓的36幅宅地，目前56幅出讓宅地之中真正實現溢價、競拍的就是5幅地塊。

6月19日土拍，夫子廟老門東G10地塊，競價25輪，競價時長35分零10秒，最終被南京本土房企中堃置業35084元/㎡的成交樓面價收入囊中。

同天，河西南1.01容積率超低密地塊G11，競價47輪，競價時長超50分鐘，最終被國企奧體建設以43888元/㎡的成交樓面價收入囊中，創造了南京土拍歷史上的第二高價地。

7月31日土拍，龍江G16地塊，競價41輪，競價市場達到1小時23分鐘，最終被金基以32571元/㎡成交樓面價拿下。

9月12日土拍，仙林匯通路的G32低密類別墅地塊，以1.05的超低容積率吸引了多家房企爭搶，最終24輪競價后被南通萬佳沉香府房地產公司，溢價率達到20%。

而今年的第五幅溢價成交地塊，就在今天早上誕生了！正式鼓樓濱江的G51地塊，溢價率0.38%，被豪宅專家綠城以20165元/㎡成交樓面價收入囊中。

今日土拍結果

今年鼓樓土拍的收官之戰，主城改善客群撿漏的好機會來了！

鼓樓濱江G51的地段如何上好，于房企來說，戰略位置如何重要？一會后文我們再說，先說說這塊地之于鼓樓的重要性。它可是今年鼓樓土拍市場的收官地塊。

按照，今年5月份發布的南京各區住宅用地供應計劃表，南京今年的商品住宅用地供應總體是240幅（壓力不小），但仔細看主城鼓樓的供地明細，總共只有2幅商品住宅用地供應。

算上7月31日被瘋搶的龍江G16，今天這幅濱江G51就是今年鼓樓出讓的最后一幅宅地！然而除了稀缺，G51地塊本身的素質也是可圈可點。

“江蘇土地”公眾號大概在9月初就已經開始推介這幅地塊了，當時濱江G51的容積率為1.1，已經吸引了大批房企的關注，后來又經過進一步優化調整，將容積率降至1.05，項目建筑限高也從原先的24米降低到了20米。妥妥準備在鼓樓主城打造“類別墅產品”的節奏。

鼓樓濱江G50地塊位置

要知道，G51地塊的位置與中冶和金基皓樾府隔街相望。其中金基皓樾府可謂是2023年南京樓市賣的最好的項目之一，其全盤331套房源，2.2的容積率，打造4-7F的花園洋房，開盤只4個月就告售罄，且每次開盤均搖號，2023年2月28日那次開盤，甚至中簽率低至18%。

但是對比今天出讓的G51，金基皓樾府的地段以及地價可能還稍遜一籌。金基皓樾當年的拿地價格達到2.5萬+/㎡，新房售價卻超過了5萬/㎡（加包價），仍然暢銷不已，側面說明地緣改善客群對鼓樓濱江的豪宅項目，很是認可。

今天鼓樓濱江G51地塊，2輪競價實現成交，溢價率為0.38%，成交樓面價僅20165元/㎡，容積率不僅比當初的金基皓樾“低一半”不止，拿地價格還比金基皓樾低了5000元/㎡，所以圈內人士判斷綠城G50未來上市的新房價格可能只有4.5萬/㎡，起步價格甚至能低至4萬/㎡。

這塊地的確是未來鼓樓改善客群，撿漏的大好機會

鼓樓G50地塊實景

然而，鼓樓濱江項目的確是不愁賣！去年12月14日出讓的北京首開G89地塊（首開桃園金茂府），亦是在今年的下行市場中走出了獨立行情。

首開桃園金茂府開盤現場

6月底首開，該項目創造了今年最低中簽率，并且開盤2小時售罄，攬金9億元的絕佳成績；8月19日二推開盤，不到24小時，網簽率達到80%，開盤3天后售罄；9月21日收官加推4、5號樓102套房源，堪稱今年去化速度最快的豪宅樓盤。

北哥這里插一句，橫向比較來說，鼓樓濱江G51地塊的性價比甚至可以超過6月19日出讓的河西南G11地塊！

為什么這么說呢？首先現在鼓樓濱江的樓盤去化量，并不比河西南樓盤差，甚至還有些超越的意思；其二，房價方面鼓樓濱江價格也不比河西南低多少，但是你看地價，河西南G11已經高達43888元/㎡，而鼓樓濱江G50地價卻低至20165元/㎡，真正“低一半兒，還帶拐彎兒”；容積率方面河西南G11是1.01；濱江G51是1.05，不知道今天看到綠城撿漏，奧體建設是不是要“哭暈在廁所”。

最后看一下鼓樓濱江G51的相關配套，該地塊距離地鐵5號線方家營站直線只400米左右，未來等于是妥妥地鐵房。

5號線“換乘王”對于南京主城的通勤意義不言而喻。開工建設已超過8年的5號線，線路全長37.4千米，南起吉印大道，北至方家營站，途經江寧區、秦淮區和鼓樓區，穿越江寧東山副城、南部新城、夫子廟地區中心、五臺山體育中心、北京西路行政中心、山西路—湖南路商業街和濱江商務區。并可以與1、2、3、4、6、7、9、12、13、S1號線十條地鐵線路實現換乘。

關鍵是5號線北段目前的開通時間已經大體確定，將于今年年底前進行不載客試運行，明年3月左右正式開通運營。

除此以外，鼓樓濱江G50的學區資源配套也是逆天，地塊正北面就是拉薩路小學（方興校區）。

不僅如此，由于鼓樓濱江G51地塊是南京西站7月GX正式搬遷之后，出讓的第一幅宅地！然而隨著西站搬遷，城市更新后，該片區又出現了一所小學和一所初中規劃，而目前已經有傳聞稱，這兩所學校將來是金陵匯文的分校。

一座鼓樓濱江G51綠城新盤，未來就能坐擁拉小、金陵匯文兩大頂級學區，沒辦法主城鼓樓就是這么任性。

02.

中堃置業江心洲再拿地！賢坤花園GARDEN19直接二期開發？河西中首家四代宅領銷許

說完了鼓樓濱江G51的土拍情況，再來看江心洲的G50地塊，這幅地塊與G51一樣，也是一幅超低密地塊，容積率也是1.05。

江心洲G51地塊位置

江心洲G50地塊位于島中位置，東至永定水道，南至石橋水道，西至賢坤路，北至攬江街，與11月中旬剛剛首開的賢坤花園GARDEN19項目只一街之隔。

除了與賢坤花園為鄰，江心洲G50地塊的出讓面積也與之相差無幾，也是2萬㎡出頭，加上建筑限高24米，一座江心洲島中未來的類別墅項目，即將拔地而起！

今天土拍有個怪現象！江心洲的地價居然比鼓樓濱江還貴，綠城拿下G51地塊的成交樓面價才20165元/㎡，而江心洲G50的起拍樓面價居然達到30700元/㎡，比鼓樓地塊地價高出1萬+/㎡。

江心洲G50地塊實景圖

不過仔細查看，江心洲G50地塊的地段的確很牛，地塊南側是賢坤花園；地塊北側就是仁恒江島華庭，島上“第一豪宅”。

去年9月份，仁恒江島華庭一套132㎡4房房源曾賣出7.54萬/㎡的天價，這個價格可以說當時是與河西宏圖上水云錦、海玥名都不相上下的。

今年9月初，江島華庭還開盤推出了最后一棟科技房，28套房源，銷許價格高達5.6-6.1萬/㎡，總價750萬起，開盤也被一搶而空！

江島華庭9月份開盤現場

這樣看來，是不是覺得江心洲G50今天3萬+/㎡土拍價格，好像也是很合理！在市場的下行期，總有一部分改善客群特別迷戀江心洲的高端房產，愿意為之買單。

可能令你意想不到的還在下面。賢坤花園作為去年11月份，被中北置業底價拿下，后來交由中堃置業操盤、銷售的首作項目，今年上半年一直放風6萬/㎡的首開價格，當初南京房產圈內是認為該項目價格超出預期，首開可能會面臨“滯銷風險”。

然而隨著11月中旬賢坤花園的首開，劇情卻發生了180°的翻轉。

賢坤花園GARGEN19全盤只打造8棟8-10F的低密科技洋房，同時引入了一個全新的產品概念：全國首個定制化豪宅

這種豪宅呈現出兩個顯著特征，第一，項目采用邊開發邊銷售的模式，賢坤花園公開的示范區就相當于全盤實景呈現的80%左右規模。

社區全景會所、游泳館健身房、社區綠化景觀系數呈現。

此外賢坤花園的戶型之規定了兩個面積段：198和252㎡，然后根據客戶的喜好和家庭需求，再確定房間數量，可做到2-5房。同時室內空間的細節設計方面，還可以根據具體家庭的需求，設計戶型的收納空間大小、廚房操作臺、衛生間洗手臺的高度，家居風格的多樣。

你別說！賢坤花園這招可謂“一招鮮吃遍天”！11月16日首開全盤130套房源全部推出，銷許價格定在了58400元/㎡，與之前的放風價可謂相差無幾，但是去化效果卻出人意料。

之前一些房媒報道賢坤花園首開去化率達到85%，北哥還不太相信，今天打開該項目的網房銷控表，全盤僅剩于19套房源在售，其中4、7號樓房源已經全部售空。

賢坤花園4、7號樓銷控表

賢坤花園作為中堃置業南京首作，居然首開如此成功，讓人對這家流淌著“金基血液”的年輕房企充滿了期待，這次不再由中北置業出面，而是由中堃置業自己出手，底價拿下了江心洲G50地塊，90%以上的概率將打造賢坤花園2期項目。

而且依據江心洲G50地塊的經濟參數：容積率低至1.05，建筑高度限高24米，說不定隨著賢坤花園2期的開發，江心洲將重新開啟別墅開發時代！

與此同時，河西中部今年售價第四代住宅招商金陵序昨天傍晚17時許正式領取首開房源銷許，首開價格有些出人意料。

正如之前市場風傳的那樣，招商金陵序首開推出的的是1號樓10F的電梯洋房和6號樓24F的高層住宅，共110套房源，其中洋房225m2戶型18套；150m2戶型23套，175m2戶型69套。首開價格方面，銷許均價75764元/㎡，而實際售價已經確定下來，為175m2折后總價950萬-1200萬，折算下來單價5.42-6.85萬/m2。

招商金陵序正因首開如此驚喜價格，及較高的產品品質，將于本周六搖號開盤，據相關媒體預測，很有可能當天售罄。

上周末，招商金陵序公開了項目實景示范區。

酒店式環島落客大門

據說這道大門規模宏大，寬約48米、高約6米，采用全球頂級酒店式的環島落客方式，作為主入口。

社區會所實景

總規模達約6000㎡的垂直會所體系，包含約2300㎡地下會所空間+約4000㎡的泛會所空間，創造性的設計了28個不同主題功能場域。

地下會所涵蓋棋牌室、茶室、紅酒雪茄室、私宴、泳池、健身房、SPA等多重功能場域

地上主題泛會所空間，首創“第二廚房”、“總裁會議室”等主題空間，定制“金陵圖書館”、“金陵文化館”、“健康管理中心”、“藝術走廊”等不同生活場景空間

在產品方面，招商金陵序的每一戶，都配有全景大露臺，進深約3米，同時錯層挑高設計，上方空間接近6.5米，面積是普通陽臺的2倍，該項目露臺做到了270°弧形轉角設計。

今天文章的內容就是這些，如果對以上話題感興趣的，可以加北哥微信，咨詢探討！

主編簡介：

蘇北哥，男，11年金融工作經歷，8000元白手起家，連續6次跨行業創業均獲成功，實現草根逆襲。

1994年買入人生第一套房，2004年重點研究資產配置，有28年房產實操經驗，深耕南京市場。

是行業內真正的房產實戰派！感興趣的就三件事，房產，創業以及投資，歡迎愛好相同的朋友和我交流。