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問答406期

問答不間斷，房哥周五見，中午12點，直播間開門，話題：西安四代住宅露臺越做越大，你們還買單嗎？真住進去，實際體驗如何？

問：高新上班，選灃東保利云谷和著or雁塔中海錦業元晟？

答：確實是最有話語權的兩個新房小區，也很有特點和差異，中海開的早，保利最快也在12月了。

中海18000+面世后，對西灃路沿線二手房壓力還是很大的，雖然小區城改地，純高層，容積率高，但品牌硬，交付有保證，周邊學校，公園，商業配套齊全，又是雁塔少見的四代住宅。

西灃路片區的優勢是成熟，長期都是高新的平替，人氣，配套已養成多年，雖然沒有太多房價想象空間，但勝在所見即所得，擁抱確定性。

保利則更偏向于未來，一方面產品很未來，超大贈送，戶型很驚艷，17000+的放風價，大眾反饋尚可，配套部分也更多是未來兌現，比如灃東的學校，道路，商業等。

成熟度和西灃路還有差距，核心賣點是距離高新近，產品更好，價格比隔壁更低。

買西灃路的算經濟適用男，對生活有感悟，過日子有經驗，買融合區的算十八歲小伙，充滿激情，不懼挑戰。那么問題來了，雖在高新上班通勤相似，但你是哪類人呢？

問：高新上班，大寨路德通新盤能否考慮？

答：作為備選區域，這么多年了，群眾心里是有排序的，首選西灃路，其次魚化寨，大寨路，科技路，西長安街，灃東等，依據主要是房價門檻和周邊配套現狀。

大寨路到高新的通勤不算遠，但基本算開發末期，周邊住宅小區銘城、恒大城等已入住多年，標準的密集住宅區。

配套上亮點不算多，生活底商都還方便，教育上補齊了雁塔四小、八小、三中，屬于普通剛需住宅區，但亮點有限。

德通接手金地的地繼續開發，也是四代宅，最大亮點是周邊無競爭，和華洲城、恒大城等二手房相比，戶型，園林，大門，外立面等更好，和高新的剛需新房高科、綠城相比，產品更新，價格又更低。

價格未出，但參考周邊二手房及雁塔房價，16500+比較合理，區域現狀和西灃路有差距，位置和產品與融合區也有差距。

大寨路的人就地換房，小換大，舊換新都可以，高新剛需也可以備選，選擇比較多，開發商陜北企業，資金實力強，但目前在西安暫無交房項目。

問：灞橋的灞業大境，現在買會不會高點接盤？

答：放在整個西安，都是普通的不能再普通的小區，貝殼上小區掛牌房源近200套，帶看挺多，實際成交一般，均價13821元/㎡，但業主也有10984元/㎡賣的，房東比賣家著急。

原因也很簡單，地段，品牌，學區，小區素質都不出名，唯一的優勢就是一手房東買的早，趕上了西安房價普漲，如今轉手，不虧而已。

灞業大境所在的長樂坡片區，是城東比較早的剛需住宅區，最新的房子是融創的宸閱和鳴，區域周邊老城區，面貌比較老舊，且無翻新計劃，與灞業大境同類的小區還有榮德棕櫚灣、沁水新城、水岸東方。

此外還有龍湖香醍、御錦城兩個巨無霸，常年穩定的供應二手房，這種前有強敵，后有猛虎的處境下，轉手主要拼的就是性價比。

目前的價格，基本是小區的低價時期，談不上高點接盤，當然更好的選擇還是御錦城、龍湖香醍，流通性，配套完善度，選擇上要好很多。

問：為娃上學，楓林綠洲和云頂園如何二選一？

答：基本都是奔著旁邊的三小和三初來的，三小是學位房，雖然轉公，但未劃學區，主要面向楓林綠洲、蘭亭坊小區，三初是帶學區的，附近的云頂園、楓林綠洲、領先時代廣場等都在范圍內。

（買房提問，房哥一對一通道）

兩個小區緊鄰著，除了小學學位的區別外，主要差異在社區規模上，云頂園不大，緊貼三初，背靠甘家寨，2010年建成，房齡更短，人車分流，但楓林綠洲是超大型社區，配套，景觀面積遙遙領先，房齡很長，人車不分流。

體現在二手房價格上，云頂園掛牌均價27815元/㎡左右，一室，兩室小面積多，楓林綠洲掛牌均價29804元/㎡左右，但小區很大，房源差價也大，24000+區間的比較多，140㎡以上大面積房源多。

預算都夠的情況下，優先楓林綠洲，除停車和房齡外，居住環境，位置配套，在高新二手房里仍是第一梯隊。

學校有三小指標和三初學區，而云頂園是高新第二學校小學部和三初學區。

問：2.5容積率里的小高層，35米樓間距能看嗎？

答：除秦漢，國際社區等外圍區域，2.5容積率放在西安主城區里，算是偏低密了，基本都是純小高層，典型的社區如高新保利天瓚、中海云水觀園，港務綠城紫棠苑等。

以54米限高，約17層小高社區看，35米樓間距還算能接受，畢竟太多高層30層的也是35米樓間距，實際的采光，通風，隱私都要差一些。

至于小地塊的劣勢，除了樓間距限制外，還有社區景觀面積，除去消防撲救面，地面鋪裝外，比較有限，一般會通過下沉會所，大露臺，水景等賣點彌補。

主城區小地塊越來越多，35畝的做大平層，不少人買單，因此也很難出現百畝，甚至千畝的超級社區了，高新，曲江，奧體這些寸土寸金的位置，小社區會越來越多。

問：錦業路西口尚品美地城，14000買會掉坑里嗎？

答：賣這個價不是房東意向，而是市場走向，別看掛牌17974元/㎡，實際的成交就是14000+附近，憑借地鐵口，高新學區，錦業路的位置。

這里是西安唯一的CCBD，但也是開發末期，沒什么新地，新房的區域，沿線品質最高的社區是融創星美御，最大的社區是綠地世紀城，除此以外的尚品美地城、滿堂悅等，都是有地段沒品質。

美地城的小區非常狹長，社區內部空間，綠化很有限，背靠超大城中村理花水、袁旗寨，住在這里生活方便，配套齊全，6號線就在家門口，周邊都是產業園，房子也不愁租，但賣不上價。

14000+的均價在高新買房，基本就是老房子和小社區二選一，美地城屬于后者，不愁租，也能住，價格不高，高新上學，能增加預算的也不會看這里，這點預算的也只有這里選。

問：考慮醫院和交通，城墻內給父母買老破小可行嗎？

答：有時候不妨換個思路，既然是給老人買，老人住，有沒有問對方意見，是喜歡熱鬧，還是圖個清靜，是要住大的，還是小房子，一般這種都是不和子女住，誰住誰有話語權。

再說老破小本身，城墻內的多是家屬院，維護還可以，但戶型，停車，物業都是問題，尤其是沒有加裝電梯的，很少有人考慮，更何況老人。

能在城墻內買老破小的，多是奔著學區來的，比如愛知學區房，很少部分，是預算有限自己住的，雖然90萬的預算不高，但二環內電梯房的小面積還是可以挑的。

或者干脆長期租一套，新一點的社區，自己簡裝后，老人常住，成本最低，也沒有后期再轉手的擔憂。

問：想賣桃花潭的房子，加錢住曲江池旁邊，怎么選？

答：桃花潭、雁鳴湖都算是曲江池的平替，有環境，有風景，但缺配套，缺人氣，西安目前還沒有替代曲江池的區域，秦漢，灃東，未央湖都不行。

曲江池是一個圍城，由于文旅景區，低密限高，城區環境的優勢，一直是富人區，雖然房齡老了，但依舊很多人想住進來，核心區的大平層，疊拼，獨棟在當下仍然稀缺。

選擇范圍也不大，曲江池的開發主要是中海和金地兩家，前者的紫御華府、御湖、碧林灣、東郡等主要在外圍，緊貼南湖的是金地，包括湖城大境的多個地塊。

更外圍臨三環的還有萬科金域曲江、紫薇曲江意境、雅居樂御賓府等。

南湖邊的邏輯在于供需失衡，一線河景，以及大戶型純改善跌得少，反而是靠三環，小面積的剛需，房齡老的家屬院跌得比較多。

因此，南湖邊買房自住，量力而行的同時，務必要純粹。

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作者：Kikyo

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