購買法拍房容易“踩坑”，有的買了才發現“貨不對板”，有的買后多年一直被占用無法交房。諸如此類，時有報道。

　　《最高人民法院關于進一步規范網絡司法拍賣工作的指導意見》（法〔2024〕238號）于近日印發，與此相關的，有兩點值得關注：

　　一、法院不得以“現狀拍賣”為由免除對拍賣財產狀況的調查，強調法院應依法進行調查并全面披露。

　　新規第一條“盡職調查財產現狀”，規定“執行法院應當對財產現狀進行調查，不得以‘現狀拍賣’為由免除調查職責”，其中第（1）項對不動產的調查，應當通過調取登記信息、實地勘察、入戶調查等方式，調查權屬關系、占有使用情況、戶型圖、交易稅目和稅率、已知瑕疵等信息”。該條規定的要求是“盡職”，即拍賣法院應主動履行調查職責，采取多種方式調查，不能簡單查一下登記信息，讓被執行人填寫一下表格了事。

　　這其中容易產生糾紛的是“已知瑕疵”，2016年《最高人民法院關于人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》第12條就已經規定了拍賣公告的信息，應包括“拍賣財產已知瑕疵”。

　　但現實中，法院一般僅調查和公布拍賣房產的位置、面積、價格、權利負擔等可以通過登記和簡單詢問了解到的表面信息，除此之外幾乎沒有調查，而一旦事后發現“已知瑕疵”沒有公布，導致競買人誤導的，一些法院就會以“現狀拍賣”為理由逃避責任。法院會認為拍賣公告中已經聲明相關信息，競買人可以去了解，參與競買就視為接受拍賣財產的現狀，據此駁回誤買人的撤拍申請，也就是所謂的拍賣法院“瑕疵不擔保”。典型的例子就是“兇宅”這一類非典型“已知瑕疵”。

　　對于競買人來說，如果被執行人不主動透露，法院的財產調查報告中也沒有問到的話，則幾乎不可能知道此類非表面瑕疵信息，競買人并非司法機關，也無權要求他人配合調查。所以，最有可能也最應該調查的是法院，法院應盡職對法拍房進行多方面的調查，尤其是非表面瑕疵信息。該新規第六條也進一步明確“執行法院應當全面如實披露財產調查所掌握的拍賣財產現狀、占有使用情況、已知瑕疵和權利負擔等信息”

　　如果有已知瑕疵未披露，嚴重影響購買人意愿和拍賣價格的，應當允許競買人撤銷拍賣。（對買“兇宅”問題感興趣的可參考：法拍時，誤買到“兇宅”可以申請撤銷拍賣結果嗎？）

　　二、執行法院應負責騰房交付，嚴禁法院在拍賣公告中聲明“不負責騰退”。

　　受粵語地區文化的影響，有的法院在拍賣公告中會聲明“不負責交吉”，所謂“交吉”就是騰空房屋后交付的意思。法院只管賣不管交房，與購買人看重司法拍賣的權威和保障格格不入，新規第八條對此予以明確禁止（早該如此）。

　　對于可以不用騰退的情形，該條僅規定了“除有法定事由外”，法定事由應該是有明確的法律依據或有既定效力的法律文書的支持，例如房屋已經設有被司法認可的居住權。

　　在拍賣房屋時，執行法院還應根據該規定制定騰退方案，如果占用人拒不交房的，可以依法采取強制措施，直至追究刑事責任。具體如何操作沒有詳細規定，不過，新規公布次日緊接著公布的《關于辦理拒不執行判決、裁定刑事案件適用法律若干問題的解釋》有銜接的相關規定，其中第三條第（五）規定：

　　“經采取罰款、拘留等強制措施后仍拒不交付法律文書指定交付的財物、票證或者拒不遷出房屋、退出土地，致使判決、裁定無法執行的”，屬于刑法“拒執罪”規定的“情節嚴重的情形”。可見，如果負有退房義務的占用人拒不遷出房屋的，可以由執行法院采取罰款、拘留等強制措施，經處罰后仍拒不遷出的，則可以按“拒執罪”追究刑事責任。

　　應注意的是構成“拒執罪”的人不限于被執行人，房屋占用人或者一起協助抗拒執行的案外人，也同樣可以構成“拒執罪”（詳見前述司法解釋第八條）。

　　本文僅供參考，希望對大家有所幫助！

　　附規定全文：

　　最高人民法院執行局負責人就《關于進一步規范網絡司法拍賣工作的指導意見》答記者問

　　關聯文章：

　　“拒執罪”新司法解釋（法釋〔2024〕13號）哪些變化值得關注？