剛剛，上海七批次土拍落下帷幕，因?yàn)榈貕K品質(zhì)太好，引來眾多房企“瘋搶”。

其中今天競(jìng)拍的3塊地都被保利發(fā)展收入囊中，斥資約63億元——32.93億元拿下浦東唐鎮(zhèn)地塊，15.23億元獨(dú)立拿下楊浦1宗地，28.72億元聯(lián)合上海建工拿下楊浦另一宗地塊。

就在昨天，保利置業(yè)還斥資25.95億元拿下了閔行梅隴地塊。

上海這一批次土拍共收金307.08億元，光是保利家就貢獻(xiàn)了近百億，不得不說一句：

保利兇猛啊！

不過，雖然都是一家，但地塊具體是保利發(fā)展拿還是保利置業(yè)拿，也是有說頭的，不然中建旗下那么多局，內(nèi)部都還要爭(zhēng)個(gè)你一我二呢。

地產(chǎn)大央企內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng)激烈程度，一點(diǎn)不亞于跟友商的競(jìng)爭(zhēng)。

就像這次上海土拍，保利發(fā)展拿的3塊地里面，有2塊都在楊浦，但眾所知周，保利置業(yè)可是楊浦“地頭蛇”，為什么自己地盤上的地塊不拿，改去閔行梅隴？

有業(yè)內(nèi)人士說，其實(shí)保利置業(yè)對(duì)梅隴并不怎么熟悉，這一次是抱著探究的心理和試試的態(tài)度。

但是梅隴這塊地耗資近26億元，而兄弟保利發(fā)展拿下的2宗楊浦地塊加起來才30億元（聯(lián)合體按照一半權(quán)益計(jì)算），也就比梅隴地塊多了4個(gè)小目標(biāo)，你猜保利置業(yè)為何不拿？

這其中的彎彎繞繞，炸天團(tuán)沒身在其中，確實(shí)不太明白。到底是兒子親還是孫子親，暫且不論。

僅從企業(yè)自身發(fā)展而言，保利置業(yè)這幾年看似逆勢(shì)向上，行業(yè)排名一路升高，但其實(shí)同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)帶來的規(guī)模瓶頸、高層更迭帶來的人事變動(dòng)以及產(chǎn)品質(zhì)量問題帶來的維權(quán)頻發(fā)，正讓其陷入被動(dòng)中。

01

虧了1.5個(gè)小目標(biāo)

前不久，不少上市房企都發(fā)了三季報(bào)。

可能是業(yè)界已經(jīng)接受了房地產(chǎn)目前疲弱的現(xiàn)狀，面對(duì)上市房企滿屏的營(yíng)收和利潤(rùn)下降，似乎都寬容了很多。

從去年到今年，上市房企虧損確實(shí)已經(jīng)不是新鮮事，但保利置業(yè)出現(xiàn)虧損，著實(shí)讓人意外。

從10月底發(fā)布的三季度經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)來看，保利置業(yè)前三季度營(yíng)業(yè)利潤(rùn)只有不到7千萬元，而去年同期公司營(yíng)業(yè)利潤(rùn)接近13億元。同時(shí)，期內(nèi)，公司凈虧損1.5億元，歸母凈利潤(rùn)也只有2千萬元。

其實(shí)在炸天團(tuán)心目中，保利置業(yè)一直是近年來逆勢(shì)發(fā)展的標(biāo)桿。

首先是背靠保利集團(tuán)，有這么強(qiáng)大的爸爸，怎么說都不會(huì)差；其次是這家企業(yè)的行業(yè)排名確實(shí)一直在進(jìn)步，比如2023年保利置業(yè)按照全口徑銷售額還排在行業(yè)第27位，到今年前10月，保利置業(yè)已經(jīng)排在第17位了。

細(xì)究之下，保利置業(yè)雖然行業(yè)排名在提升，但銷售規(guī)模卻陷入擴(kuò)張瓶頸。

早在2020年時(shí)，保利置業(yè)管理層就喊出了“十四五”期間再造一個(gè)保利置業(yè)、實(shí)現(xiàn)千億目標(biāo)。當(dāng)時(shí)，保利置業(yè)還把每年的增長(zhǎng)率定在15%，年復(fù)合增長(zhǎng)率要達(dá)到40%～50%。

不過，這一目標(biāo)到目前仍未實(shí)現(xiàn)。

梳理保利置業(yè)近年來的銷售業(yè)績(jī)顯示，2021年，保利置業(yè)銷售額為566億元，2022年銷售額為502億元，2023年為536億元，2024年前10月銷售額為489億元，估計(jì)今年全年銷售也就與此前持平或小幅增長(zhǎng)。

排名在進(jìn)步，但自身銷售沒怎么變化。這可能就是業(yè)內(nèi)大佬說的“不是我們進(jìn)步了，而是同行退的快”的真實(shí)寫照。

實(shí)際上，在今年中期業(yè)績(jī)發(fā)布時(shí)，保利置業(yè)的營(yíng)收和歸母凈利潤(rùn)就有不同程度的下滑，尤其是股東應(yīng)占溢利比去年同期減少超40%，但至少這個(gè)階段，保利置業(yè)還有3.73億元利潤(rùn)。

沒想到到了三季度，保利置業(yè)連利潤(rùn)都保不住了。

究其原因，在2020年，保利置業(yè)拿了不少高價(jià)地，而這些土地后續(xù)入市時(shí)市場(chǎng)已經(jīng)開始疲弱，尤其是保利置業(yè)的布局中，除了長(zhǎng)三角和珠三角占比35%，還有另外65%都布局在西南區(qū)域及其他區(qū)域，城市布局更下沉，而在市場(chǎng)下行期，這些城市受到的沖擊更大。

02

招人、招人、招人

不怕大家差，就怕你比別人差。

雖然地產(chǎn)行情最近幾年都不太好，保利置業(yè)受此影響規(guī)模發(fā)展不溫不火，但兄弟公司保利發(fā)展就不同了。

2023年，保利發(fā)展已經(jīng)排名行業(yè)第一，年度銷售額早就突破了3000億元，2024年這一格局預(yù)計(jì)仍不會(huì)變。

兩相對(duì)比，保利置業(yè)也在尋求出路。

2021年，適逢公司董事會(huì)主席及執(zhí)行董事張炳南辭任，新上任的董事會(huì)主席及執(zhí)行董事萬宇清也想大干一場(chǎng)，所以雖然人換了，但沖擊千億的目標(biāo)沒變。

萬宇清的千億目標(biāo)第一步就是招兵買馬，任用市場(chǎng)化人才。

所以從2021年至2023年，保利置業(yè)新加入了很多以前民營(yíng)房企的人才。

比如，前陽光城集團(tuán)營(yíng)銷副總經(jīng)理吳志侃加入保利置業(yè)，任總部品牌營(yíng)銷總經(jīng)理；

前陽光城廣州區(qū)域營(yíng)銷總吳淑琦加入保利置業(yè)，任廣州公司營(yíng)銷總；

前榮盛長(zhǎng)沙公司營(yíng)銷副總劉濤加入保利置業(yè)，任湖北公司營(yíng)銷總；

前旭輝集團(tuán)投拓中心拓展管理部總經(jīng)理竇義粟加入保利置業(yè)，擔(dān)任戰(zhàn)略投資中心副總經(jīng)理；

前融創(chuàng)上海區(qū)域集團(tuán)產(chǎn)品中心總經(jīng)理顧菲加入保利置業(yè)，任產(chǎn)品管理中心副總經(jīng)理；

前融創(chuàng)集團(tuán)法務(wù)主管、法務(wù)經(jīng)理、高級(jí)經(jīng)理、杭州公司法務(wù)總監(jiān)武志國(guó)加入保利置業(yè)，任法務(wù)合規(guī)中心副總經(jīng)理；

前陽光城總部營(yíng)銷中心總監(jiān)、川渝區(qū)域項(xiàng)目高級(jí)總監(jiān)、廣州區(qū)域營(yíng)銷總黃幸加入保利置業(yè)，任上海公司營(yíng)銷負(fù)責(zé)人。

這還沒完，今年3月14日，保利置業(yè)委任了新的執(zhí)行董事及董事總經(jīng)理：胡在新。

公開資料顯示，胡在新1998年畢業(yè)于中山大學(xué)，獲市場(chǎng)營(yíng)銷專業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士學(xué)位，歷任保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司銷售部經(jīng)理、營(yíng)銷中心總經(jīng)理、助理總經(jīng)理兼品牌管理中心總經(jīng)理、副總經(jīng)理等。

在今年3月的業(yè)績(jī)會(huì)上，胡在新首次亮相就明確表示，保利置業(yè)今年的銷售規(guī)模將至少保持在近年來的水平。

看來相比董事會(huì)主席，胡在新的目標(biāo)沒有千億那么宏大。

不過，招人的事兒還在繼續(xù)。

就在不久前，原萬科北京區(qū)域工程客服中心合伙人張貴祥，加入保利置業(yè)總部任工程管理中心副總經(jīng)理；

原中駿集團(tuán)總部運(yùn)營(yíng)中心總經(jīng)理洪旻，加入保利置業(yè)總部任運(yùn)營(yíng)管理中心副總經(jīng)理；

原碧桂園滬蘇區(qū)域區(qū)域營(yíng)銷總郇磊，加入保利置業(yè)總部任品牌營(yíng)銷中心總監(jiān)，兼任海南公司營(yíng)銷負(fù)責(zé)人。

不難發(fā)現(xiàn)，保利置業(yè)引入的人才中，營(yíng)銷條線的居多，大概還是想靠這些營(yíng)銷熟手助推一把業(yè)績(jī)吧。

03

重倉(cāng)總部 前途未卜

不過，項(xiàng)目賣得好不好，營(yíng)銷端固然重要，但前端的投資策略才是決定性的。

“銷售流的淚，都是拿地時(shí)腦子里進(jìn)的水！”地拿對(duì)了，相當(dāng)于項(xiàng)目就成功了一半。

最近一兩年，隨著房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整，房企們也都達(dá)成了共識(shí)，即布局高能級(jí)城市核心區(qū)域，保利置業(yè)也如此。

去年，保利置業(yè)權(quán)益拿地金額104億元，其中相當(dāng)一部分投在了總部上海。

比如與建發(fā)聯(lián)合競(jìng)得青浦地塊，觸頂競(jìng)得楊浦平?jīng)錾鐓^(qū)地塊，還與老牌房企華麗家族聯(lián)合以底價(jià)獲取了同樣位于楊浦平?jīng)錾鐓^(qū)的一宗地。這3宗地塊的土地價(jià)款就接近百億元。

目前，這3宗地塊中有兩個(gè)項(xiàng)目都已經(jīng)入市。

其中保利置業(yè)單獨(dú)競(jìng)得的楊浦平?jīng)錾鐓^(qū)地塊被打造成保利瑯譽(yù)。該項(xiàng)目位于楊浦內(nèi)環(huán)內(nèi)江浦板塊，從周邊配套來看，地鐵站就在家門口，妥妥的地鐵房，但是項(xiàng)目周邊城市界面比較老舊，是典型楊浦區(qū)老工業(yè)區(qū)的略顯老態(tài)的街景，一句話：接地氣！

不管硬件條件如何，市場(chǎng)檢驗(yàn)才最重要。

據(jù)此前公開報(bào)道顯示，保利瑯譽(yù)首開成交29億元，業(yè)績(jī)不俗。根據(jù)克而瑞上海發(fā)布的上海樓盤銷售排行榜顯示，保利瑯譽(yù)7月還榮登上海銷冠，月度成交金額21.33億元。

不過據(jù)炸天團(tuán)查詢了解，保利瑯譽(yù)除了7月開盤實(shí)現(xiàn)了179套簽約，此后至今的幾個(gè)月均保持了月銷售十幾套的流速。截至目前，該項(xiàng)目仍未清盤。據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)信息顯示，保利瑯譽(yù)還有32套房可售，在售的多為90多平方米的戶型。

相比之下，瑯譽(yù)已經(jīng)是保利置業(yè)在上海銷售不錯(cuò)的項(xiàng)目了。

去年保利置業(yè)與建發(fā)聯(lián)合獲取的青浦項(xiàng)目——印象青城在去年11月底就首次開盤，如今一年過去了，該項(xiàng)目共推出1529套房源，如今還有一半沒賣出去。

不過這也在意料之中，首先這個(gè)項(xiàng)目體量較大，其次項(xiàng)目位于郊區(qū)，雖說上海相比其他二三四線城市，地塊安全性更高，但上海的項(xiàng)目分化也比較嚴(yán)重，別看市中心的豪宅富人們當(dāng)白菜搶，但郊區(qū)的盤，難賣！

去年拿的3塊地已經(jīng)入市了2塊，另一塊地是保利置業(yè)與華麗家族聯(lián)合競(jìng)得，也位于楊浦平?jīng)錾鐓^(qū)，地塊入市時(shí)間還未定。

有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，該地塊可能明年入市。

不過，從目前的市場(chǎng)情況看，明年楊浦會(huì)有十幾個(gè)項(xiàng)目入市，加上今天兄弟企業(yè)保利發(fā)展還拿下了楊浦的2宗地塊，看來，保利置業(yè)內(nèi)外夾擊，能否脫穎而出，一切尚未可知。

用業(yè)內(nèi)人士的話說：

免不了一場(chǎng)惡戰(zhàn)。

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