11月28日，嶗山張村河板塊枯桃地塊（棗山東路以北地塊）發布地塊出讓補充公告。公告指出，原定于明日拍賣的LS0604-018 宗地，因有關事項發生變化，本次出讓活動中止，重新出讓事項及時間將另行公告。

公告原文：

2024 年 10 月 30 日嶗山區自然資源局發布了《青島市嶗山區自然資源局國有建設用地使用權網上拍賣出讓公告（青嶗自資告字〔2024〕7 號）》(LS0604-018 宗地)，因有關事項發生變化，特補充公告如下：本次出讓活動中止，重新出讓事項及時間將另行公告。

青島市嶗山區自然資源局

2024年11月28日

宗地位于嶗山區新卓路以東、棗山東路以北。地塊編號為LS0604-018地塊，占地面積30005.4㎡，住宅用地，容積率由預公告的1.5調整為1.2，建筑面積約36006.48㎡。綠地率≥30%，建筑密度≤30%。地塊起拍樓面地價20565元/㎡，起拍總價74047.3261萬元，競買保證金37024萬元，比例50%。

從基礎數據來看，值得注意的有2點：

①、該地塊的容積率僅1.2，是張村河板塊大開發以來出讓地塊中容積率最低的住宅用地。也是在近幾年青島主城區土拍史上，極為難得一見的超低密，含金量可見一斑。

（客廳挑空示意）

此外，依據自然資源和規劃局9月份發布的第二批土地新政，若該地塊開發定位為具有挑空設計、私家庭院、多陽臺、架空層等特色的住宅，將有望打造出得房率高達120%的超低密度高端改善型項目，從而在張村河現有在售樓盤中形成產品差異化競爭優勢。

該地塊也有潛力成為張村河板塊的首個“第四代”住宅項目。

枯桃地塊作為板塊內容積率最低的項目之一，自然具備了極高的稀缺性。然而，需要注意的是，該地塊距離張村河的核心配套相對較遠，這可能會使得其享受到的配套設施紅利相對減弱。這一地理位置上的不足，或許將成為該項目在開發過程中需要克服的一個挑戰。

②、20565元/㎡的起拍樓面地價創下了張村河歷史上出讓住宅用地的最高起拍紀錄。這一起拍價在張村河這個屢屢誕生地王的地段中，位居所有掛牌地塊之首，僅次于越秀和樾府地塊的成交價21045元/平方米。盡管如此，它仍高于張村河其他所有地塊的成交樓面地價。

從板塊市場情況來看：

在市場庫存方面，張村河板塊目前的可售房源存量約為2897套，占據了主城區總庫存的14.8%。這一數據預示著在2025年，張村河板塊將繼續在房地產供應和銷售領域扮演關鍵角色。

目前張村河出讓地塊基本都在南岸，加上枯桃地塊，南岸共計出讓7宗地塊，北岸僅出讓大宇一宗地塊。目前張村河板塊在售項目有海信君璽、海信璟悅、魯信有鄰花園、華潤嶗山悅府、嶗山尚境、越秀青鐵和樾府、盛世悅府（原名靜山悅園）、海信臻悅等項目，北岸大宇地塊目前尚未入市。

近期，張村河地區房地產市場的競爭態勢愈發激烈。多個新樓盤扎堆，且目標客戶群體存在較大程度的重疊，這直接引發了該區域的價格競爭。在這樣的市場環境下，板塊多個新盤不得不加入了這場價格戰。目前板塊大部分房源價格約為3.9萬元/㎡，部分特價房低至3.6萬元/㎡。這一價格相較于項目開盤初期的價位，已經有了明顯的回落，顯示出開發商為搶占市場份額，不惜在價格上作出讓步。

作為青島市低效片區開發利用主戰場的張村河片區，集合了株洲路兩側和張村河兩岸兩大重點低效片區，是東岸城區規模最大的連片存量用地。通過前期低效用地土地整理，騰讓土地約1萬畝，為城市發展提供了寶貴空間。

據了解，7月15日城市設計方案已通過青島市國土空間規劃委員會審議。根據設計方案，張村河片區城市設計圍繞“創享都芯、水脈智谷”的整體定位，分為28.5平方公里全域范圍、7.8平方公里重點區域、1平方公里核心區域三個設計層級。未來，著力把張村河片區打造成為兼具國際品質與地方特色的未來城區新標桿。

其中28.5平方公里全域范圍規劃為“北產、中服、南居”的總體布局，其中，北部以株洲路為軸，構建智能制造與工業互聯、海洋生物醫藥、虛擬現實、人工智能四大產業組團；中部沿張村河兩岸，打造產城融合的公共服務與活力帶；南部以合肥路為軸形成六大宜居組團。

根據最新控規，目前張村河板塊待開發涉宅用地集中在張村河北岸，主要集中在鄭張、南張、枯桃村、牟家村、張家下莊、張村、董家下莊、中韓社區。

張村河目前兩岸整治進展比較快，10月份張村河公園已經開放。此外，繼11月16日張村河南社區回遷抓鬮后，第二個回遷的劉家下莊安置區也將于本月30日回遷，比原計劃回遷時間提前了半年時間。李家下莊、孫家下莊社區安置區均將于今年年底前實現回遷。董家下莊、張家下莊等8個安置區預計將于2025年上半年至2026年初陸續實現回遷。

（張村河公園實景）

（劉家下莊社區村莊改造安置區實景）

周邊配套：

1.周邊項目：地塊西側為桃源居、北側為枯桃安置區。

2.教育：地塊東側為枯桃小學。

3.醫療：西南向約1500米為在建山東中醫藥大學青島附屬醫院。

4. 交通：地塊南側為棗山東路、地鐵 4 號線，西向為新卓路、藍谷快線。

其他說明：

1.競得人若非嶗山區工商注冊企業，須在簽訂《成交確認書》之日起30日內將公司注冊至嶗山區或在嶗山區成立獨立法人資格的全資子公司（子公司如有違反本拍賣出讓文件、土地出讓合同約定等違法違規行為，原競得人和子公司股東應承擔連帶責任），并由其作為主體開發建設。

2.就海綿城市建設要求，執行《青島市人民政府辦公廳關于印發青島市海綿城市規劃建設管理辦法的通知》（青政辦發〔2020〕20號）及主管部門發布的技術導則等文件。

3.住宅小區智慧化配置執行《關于加強和規范我省居民小區電動汽車充電基礎設施建設的通知》（魯發改能源〔2020〕1254號）《關于進一步明確和落實住宅小區智慧化基礎設施配置條件的通知》（青建發〔2021〕7號）等文件。

4.其它配套事項按相應主管部門有關文件要求執行。

土地使用權人應積極推進應用潔凈能源及資源循環利用、節能減排、供熱非煤化等技術。

5.推進我市“交房即可辦證”工作，具體按青島市自然資源和規劃局、青島市住房和城鄉建設局、國家稅務總局青島市稅務局《關于加快推進“交房即可辦證”便民服務常態化的通知》（青自然資規字〔2021〕65號）以及青島市嶗山區自然資源局、住房和城鄉建設局、稅務局、嶗山規劃分局《關于印發嶗山區“交房即可辦證”實施方案的通知》（嶗自資字〔2022〕27號）等文件執行。

6.按照《青島市市區公共服務設施配套標準及規劃導則（2023年試行版）》等文件集中配建的“鄰里坊”等公共服務設施配套，建成后按規定無償移交給區政府指定的行政主管部門或屬地街道辦事處。

2024年，青島該不該買房？