2020年4月，三家中國地產巨頭因圍標北外灘黃金地塊，禁止在上海公開市場三年拿地。

　　這一處罰力度空前，震懾了整個地產圈，也讓其中一家央企跌出上海房企銷售榜TOP50，陷入低谷。

　　2024年，禁令期滿，這家央企重回上海灘，僅用10個月時間，就以602億元貨值重登榜首，將低迷的市場攪動得風起云涌。

　　它就是中海地產。

　　01

　　今年，中海可謂是“殺紅了眼”，此前入手的優質地塊頻頻創造“日光盤”奇跡。

　　3月底，上海的中海順昌玖里開盤，當天僅靠一個盤，賣了197億。

　　均價高達17.2萬、套均4000萬的豪宅，富人們像在菜市場里搶白菜一樣搶貨，生怕又錯過了一次房價暴擊的機會。

　　與此同時，中海位于徐匯濱江的中海領邸項目也同樣殺瘋了。

　　四次開盤四次售罄，累計銷售額達到233億元，一舉創下全國單盤高層住宅銷售紀錄。

　　不止上海，北京的玖序首開62億，深圳的玖序首開100億，中海在一線城市賣出了現象級的行情，似乎沒有被市場下行所影響。

　　從曾經的失意黃浦江畔，到如今獨霸銷售榜首，中海的逆襲令人驚嘆。但高光表現的背后，有其深刻的原因，也潛藏著隱憂。

　　02

　　首先，今年逆周期的市場表現，中海展現了極其清晰的戰略，拿地遵循高保準，力保利潤。

　　2023年之前，市場低迷，中海策略是做高周轉的剛需，薄利多銷，保住現金流。

　　2023年之后，政策利好頻出，融資通道打開，中海迅速調整打法，聚焦一線城市、超二線城市等高能級城市，尤其是這些城市核心地段的超級大盤，逢好地必搶。

　　2023年，中海是全國拿地冠軍，豪擲1227億拿地，其中包括125億拿下深圳灣超總地塊，以128億拿下廣州海珠地塊，以240億拿下上海徐匯區超級地塊。

　　這些超級大盤大多都是城市舊改項目，盡管開發周期長、資金要求高，但憑借優越的地段，成為未來城市地標的可能性極高，利潤更是觸手可見。

　　值得一提的是，中海精準把握了拿地的市場節奏，集中在競爭對手資金緊張的下半年強勢出擊，搶下28宗地塊，而上半年僅拿下23宗。

　　通過這種“后發制人”的策略，中海不僅鎖定了優質資產，還為后續銷售創造了有利條件。

　　2024年上半年，中海83%的銷售貢獻都來自于一線和強二線城市，在北上廣深4個城市，中海賣了774億，在北京、上海、深圳都做到了當地市場的TOP1。

　　核心一二線城市市場是當下行業的確定性，也是支撐中海銷售額的壓艙石，換言之，三四線城市的樓市基本被頭部央國企放棄了。

　　03

　　中海對市場需求的敏銳洞察同樣可圈可點。

　　在豪宅項目中，中海有意推出100平方米的小戶型，拉低整體售價，同時備案價低于周邊二手房價格，形成罕見的“價格倒掛”，直接刺激購房者蜂擁而至。

　　此外，中海在營銷上延續了“民企打法”，以高密度軟文與大規模宣傳“拉滿市場”。加之“央企頂流”光環，中海成功塑造了“最安全的房企”“豪宅市場新貴”的形象，在豪宅領域逐步占據民企退場后的市場空白。

　　正如中海地產管理層多次強調聚焦三個核心要素：主流城市、主流地段、主流產品，中海在逆周期里展現前所未有的組織力和定力。

　　04

　　盡管中海今年表現搶眼，但未來并非一片坦途，潛在風險值得警惕。

　　首先是土地儲備問題。

　　今年上半年，中海的拿地表現明顯放緩，2024年前6月，中海地產權益拿地卻降至谷底，僅120億，排名掉至行業第九。

　　對于重返上海市場，中海地產表現出強烈的補倉意愿，參與了十余宗地塊的競拍，但多數未能如愿以償。

　　而在上海最新的一期土拍，總共出讓10宗地，中海就報名了其中的7宗。好在功夫不負有心人，中海最終還是如愿拿到了其中一宗地。

　　但是，以中海現有的土儲而言，想要再延續2024年勢如破竹的銷冠勢頭，顯然是有難度的。

　　其次，利潤點正在悄然下降。

　　從財報來看，中海的營收已連續三年下滑，與第二名華潤的差距逐步縮小，2021年上半年，中海地產營收為1078.79億元，華潤置地為737.42億元，領先逾300億元。到了2024年上半年，中海地產營收869.35億元，兩者之間的差距已縮小至不到百億元。

　　“以價換量”策略雖然帶來了銷量增長，但卻壓縮了利潤空間，單一的“爆款紅盤”難以支撐企業整體盤面，中海還未找到新的增長點。

　　反觀老對手華潤，其商業運營不斷壯大，上半年商業運營收入35.4億，5倍于中海。

　　未來地產終有一日開發殆盡，運營收入將取而代之，留給中海的轉型時間不多了。

　　結語

　　曾經的豪宅領域佼佼者如融創和綠城，他們用了5至10年的時間才成功樹立了壹號院、桃花源等項目的卓越聲譽。

　　與之相比，中海在豪宅領域的擴張仍待接受市場的檢驗。

　　豪宅不僅需要產品力，還需品牌積淀與高端服務能力。

　　隨著行業格局大變，原本以工程見長的中海也不得不進入由民營企業主導的豪宅市場，迎接新的挑戰。

　　對于這個轉變，是該唏噓還是該高興，時間將會給出最終的答案。