文/樂居新媒體 林振興???

年關將至，Z先生終于將房子落定了，“星譽BEIJING的68平和星悅時光的77平，糾結了一下，最終選擇了星譽。星譽的位置，配套更成熟，臨河周邊逛了下，星悅實在太偏僻了?！?/p>

跟Z先生一樣，C小姐也選擇了星譽BEIJING，“買現房更踏實，星譽明年就交房了，星悅時光是大期房，得等2027年?！?/p>

星譽BEIJING和星悅時光相距6公里左右，都隸屬于城建發展。但它們實則有著本質的區別，一個是嫡出，一個是庶出。

星譽BEIJING的項目公司為北京城建興順房地產開發有限公司，唯一股東是城建發展。而星悅時光的項目公司為北京城建南山置業有限公司，由兩個股東組成，城建發展持股51%、蘇州南山新吳房地產開發有限公司（簡稱“南山新吳”）持股49%。

它們是親兄弟，但更是對手。

星譽BEIJING已連續5季度蟬聯區域銷冠，取證號為京房售證字(2023)19號，網簽268套，成交均價36020.98元/平米，成交額7.89億元；取證號為京房售證字(2023)20號，網簽631套，成交均價38762.54元/平米，成交額超22億。

相較之下，星悅時光則顯得十分落寞，它拿證864套，網簽數仍是“鴨蛋”。

如果你認為兩個項目開盤時間相差太大，沒有可比性。但比星悅時光開盤時間稍早點，且同在順義，還有住總集團旗下芳華里和青年ONE，它們跟星悅時光也有血緣關系，擁有同一個爹——北京城建集團。

眼下，芳華里拿證574套，網簽75套；青年ONE拿證444套，網簽53套。

星悅時光項目公司的法人兼董事長為韓韜，經理為張鵬程。據樂居財經獲悉，北京城建股份公司順義臨河棚改項目副經理也叫韓韜，他進入北京城建19年來，長期扎根一線，在北京順義區深入開拓土地市場，持續拓寬公司經營模式，涵蓋了土地一級開發、棚戶區改造、保障房建設、商品房銷售、產業項目運營等多種經營方式。

韓韜是懂得挑好日子的。星悅時光拿下預售證這天正是北京930樓市新政當天。10月1日，項目順勢開啟營銷中心試運營及首批VIP客戶排卡。

開放儀式上光影交錯，人頭攢動，主辦方設置了畢加索版畫展和交響樂表演。到場的有集團領導、當地各大媒體、邀約客戶等百余人。文章發出后，有人在公眾號下面評論：全是媒體，沒客戶。同時，星悅時光官方發出了到訪數據：日均接訪100 組、試運營2周接訪破千組、2周排卡破百組、60%首訪排卡率。

然而，為何開盤至今沒有交易記錄呢？星悅時光給出的答案是：啟售時間是拿證后的第30天——11月1日。其實已賣出了208套、6.26億元的好成績。

作為一個銷售指導價4.4萬元/平，成交價約3.5萬元/平的剛需盤，按理說一周后已經就會有網簽數據。然而，58天0網簽，星悅時光這個成績多少有些詭異，是為其他兄弟項目“讓路”，讓它們先跑，還是另有意圖？

城建發展的這個尷尬數據，也很難向它的合作伙伴交待。星悅時光所在地塊為城建發展和蘇州南山新吳房地產開發有限公司（簡稱“南山新吳”）在今年6月27日以11.9億元底價拿下。拿地當天，南山地產派出全國各地各專業條線的7名排頭兵北上北京。

星悅時光是深圳南山地產進京的首個作品。二股東南山新吳母公司是南山控股（002314.SZ)，背后股東為招商局集團、深圳國資委和廣東環保集團、中海油集團等。2024年上半年，南山控股營收27.23億元，同比下滑65.54%，凈利潤虧損1.18億元，同比下滑-563.76%。

頂著業績虧損的壓力，南山控股在項目公司成立不久后向城建南山提供財務資助，資助金額為5.78億元，資助總額度不超過9.46億元。資助資金主要用于支付土地價款、工程建設支出等，資助期限設定為三年。

公告中，南山控股并未提及利息問題，南山控股或其子公司還將為城建南山提供不超過2.94億元的連帶責任擔保。

這一年來，北京偷面積之風刮得很盛。最牛的偷面積區域，當屬順義。從原來的防火挑檐變陽臺，到現在的南面和北面都雙偷設備平臺和挑空空間，這意味著這些偷來的面積，是百分百不算產權面積。其中，星悅時光就是最為典型的代表。

產品定位上，星悅時光設計了建面約77平、87平、107平一共3個面積段4個戶型。業內人士評論，“星悅時光和比它早開盤的青年ONE，在定位、戶型設計、贈送手法，如出一轍。按理說，星悅時光有后發優勢，完全可以走差異化路線，但它的產品和青年ONE幾乎一致。這個操盤邏輯，十分清奇。”

77平米的三室兩廳兩衛，得房率約78%，贈送面積21平米——南北偷了2個挑空和設備平臺，南面偷了1個封閉，側面偷了4個飄窗，讓實際使用面積變成98平米，實際使用率105%。

87平米的三室兩廳兩衛，得房率約78%，贈送面積19.9平米——南北偷了3個挑空和設備平臺，南面偷了1個封閉，側面偷了2個飄窗，讓實際使用面積變成106.9平米，實際使用率101%。

107平米的四室兩廳兩衛，得房率約81.5%，贈送面積21平米——南北偷了4個挑空和設備平臺，南面偷了1個封閉，側面偷了4個飄窗，讓實際使用面積變成128平米，實際使用率101.5%。

星悅時光贈送面積大，主要是多送了飄窗。如果刨去送飄窗的面積，它的實際使用率在98%左右。但也不是所有購房者都滿意它的飄窗設計，一位看過星悅時光樣板間的購房者對樂居新媒體表示，“飄窗的位置有點迷惑，影響我對房間的布局思路?！?/p>

不止一位看房客有這樣的顧慮，“星悅的107戶型，贈送面積其實非常不好利用，挨著側邊從南到北的一條十幾公分高三四十公分寬的地臺，比別的戶型價錢也貴很多，還影響房間和衛生間家居布置?！?/p>

此外，星悅時光一些戶型的270°轉角窗戶，也勸退了一部分購房者。業內人士表示，一般來說，這種轉角窗因為玻璃上沒人給你貼保溫層，而且比中戶少一面墻供熱，所以同樣的供熱轉角房子會比中戶低2-3度，除非自采暖，你多花錢才能和中戶差不多的溫度。而且窗戶質量參差不齊，時間久了變形會漏風。

此前，北京城建在順義設計的產品——星譽BEIJING項目A戶型就存在設計缺陷，無法正常安裝空調。

眼下，之所以要狠狠偷面積，星悅時光的操盤手也有自己的考慮。順義區在新房市場上的競爭非常激烈，剛需盤十分飽和，星悅時光只能通過提高得房率，實現變相降價，籠絡購房者。

按照大多數項目80%左右的得房率計算，一套建筑面積約為77平方米的三居室，星悅時光的實際可用面積將比一般情況多出35平方米。若以3.5萬元/㎡的平均售價計算，這部分額外面積的價值相當于122.5萬元。

還有分析認為，星悅時光的高得房率是對區域房價一次打折，其他開發商為了應對，也為了甩庫存，也需要對在售項目降價打折，整個區域的房價都不穩。

雖然在產品得房率上有優勢，但交通和配套卻是星悅時光的硬傷。

從地理位置上來看，星悅時光稍有欠缺。距離最近的15號線順義站，距離約7公里，開車需18分鐘。距離規劃中的R4號線臨河站2公里。另外，星悅時光附近較為荒蕪，周邊還有不少待開發區域，配套還未完善，商業氛圍并不濃郁，且存在不少回遷房。

一位看房人表示，“選了星譽，南向有地鐵，周邊啥都有。有地鐵房子肯定是保值的，就算最后想要賣也好賣一些；星悅有點太荒了，還都是回遷房，以后再賣都賣不上價。”

加上，隨著《北京市高品質商品住宅設計導則（試行）》逐漸落地，架空層、風雨連廊、陽臺等，逐漸會成為北京房子的標配，順義還會有下一個“星悅時光”的樓盤出現，買房人開始等下一波新項目入市。

相關公司：南山地產