大家好，我是蘇北哥！是行動的時候了，南京樓市昨夜ZC再度加碼！

11月本應是樓市“躺平”的季節，可今年11月的南京樓市卻是“無限內卷”，先是房貸利率上漲，17天時間從2.95%回漲到3.3%，眼下又放開限售，接下來二套房首付回調至3成大概率也會來！

01.

深夜突發，放開限售！這一類房子在南京樓市將“大火”！

如今的南京樓市，總是喜歡在深夜釋放“重磅炸彈”，上周的房貸利率上調就是啊，接近凌晨，朋友圈刷爆，稱南京二套房房貸利率上調了，所有銀行統一上調至3.3%。

有意思的是，這么大的事情，沒有GX新聞，銀行端直接執行，等于買房人昨天詢問還是3.05%，一覺醒來到售樓處買房，就是3.3%了，上哪兒說理去！

為啥不GX，主打一個側面讓你了解南京樓市的火爆行情，房貸連連上漲，你不買有的是人買，你猶豫一下不上車，再回頭車子已經開遠！

昨天晚上同樣的情況，悄無聲息的南京限售放開了！不過北哥肯定，有一部分人是知道的，據我觀察，至少南京有3家房媒趕在昨夜12點前發布了這則消息，明顯他們在等這則重大消息的最終拍板，或者說“重要消息在有限范圍的傳播，更具爆破性”。

北哥昨夜讀到南京這則解禁限售ZC時，當時是感到嘖嘖稱奇的！奇就奇在，南京的解禁限售ZC是全國本輪解禁限售潮中，最獨特的版本。

如上圖所示，南京版“解禁限售”包括兩條主要內容，第一條屬于常規操作：買一套，賣一套。也就是你必須在南京重新買一套新房，那么你名下的二手房則可以解除限售。這樣做，可以一方面促進新房去庫存，另一方面又可以最大程度的降低限售解禁后，海量房源上市對二手房的沖擊，同時還能促進“置換鏈運轉”，對于南京樓市絕對是一舉三得的良策！

第二條限售解禁ZC，就比較獨特了！說得夸張一點，這絕對是南京樓市的原創ZC，二胎、多孩家庭（至少有一個未成年人），就可以解除限售。注意這里沒有附加條件，也就是說多孩家庭，無論名下有幾套房，只要家里有未成年人，就可以解除限售（言下之意，甚至名下只有1套房，也可以解除限售）。當然這個還不確定，還得等后續的GXZC說明。

但是可以肯定的是，南京這次將解禁限售和多孩家庭聯系在一起絕對是全國首創，從9月初開始的全國解禁限售潮中還未出現過，其他城市的這類ZC，都過于簡單粗暴，大抵就是兩條路子，一類如重慶的畫圈式ZC，也就是解除城市中心城區限售；第二類就是拿到不動產證即可掛牌上市。

那么這回南京為什么要把解除限售和多家家庭聯系在一起呢？背后有何深意呢？

一提到多孩家庭，特別是有未成年人的多孩家庭，馬上就會想到學區房，的確！這次南京的解禁限售ZC就是利好學區房市場的，但是它不僅僅是利好傳統學區房市場，也將利好另一種全新的學區房產品。這里北哥先賣個關子，咱們后文詳解。

為什么南京的解禁限售是利好學區房的？談這個問題之前，我們首先需要注意到一條新ZC，這條ZC是11月初張家港發布的《實施房產產權與學位關聯政策的意見》

乍一看，這條ZC是減低學區房的“含金量”，實則是利好學區房，因為它廢除了兩個舊制度：第一，一套房子只能提供一個學位；第二，房屋關聯學位的使用年限。

這一套行云流水的操作，實際上起到的效果是“學區房沒有增多，但學區房提供的學位卻增加了，學位的提供變得更靈活了”，如果這條ZC復制到南京，是不是大大利好學區房市場？再加上這次的“多孩家庭定向解禁限售”，那接下來的南京學區房必定再次火爆。

其實最近的南京學區房市場，已經悄無聲息的火爆了一段時間了。

排在全市二手房銷售TOP3的樹人本部雙學區房恒盛金陵灣，90天時間已經成交了45套房源，相當于2天就賣出1套房。

計算今年恒盛金陵灣的成交量更是夸張，據說今年以來該小區成交量已經突破了135套，而單月平均帶看量能達到1300次。

恒盛金陵灣與樹人學校的位置關系

恒盛金陵灣與樹人本部學校只一街之隔，是鼓樓主城境內難得一見的次新頂級雙學區房（新房也有在售，ZF讓利10%房價，具體咨詢北哥），且價格相對使用，房型多樣，故得到眾多買房人追捧。

9-11月份的成交量猛增，亦讓恒盛金陵灣二手房成交價格上漲，目前小區均價達到44053元/㎡，環比10月上漲了0.81%。

目前恒盛金陵灣的房源成交單價已經全部4萬/㎡以上，高位成交的房源，價格能達到5.7萬+/㎡，之前3字頭成交價已經絕跡！單獨房源價格上漲明顯。

河西北的科瑞小學+匯文初中的雙學區房佳和園，近期成交量也開始發力，據了解10月份一個月，佳和園成交量就達到40套，其中光是50㎡左右的單室套，成交量就接近20套。

佳和園實景

作為南京最魔幻的安置房小區之一，佳和園因為有頂級學區的加持，2021年5月房源成交價格沖上8.86萬/㎡，就在今年8月，該小區一套51㎡小戶型，也曾賣出8.2萬/㎡的天價。

如今，佳和園成交速度越來越快，房源受到買家追捧，不少掛牌房源成交周期甚至只有2天。

如今佳和園的成交價格越來越堅挺，10月份所有房源成交單價都在4萬/㎡以上，高位成交房源單價可達到4.4-4.5萬/㎡。

不止佳和園與恒盛金陵灣，近期南京頂級學區房市場整體都在回暖，多個頂級學區房小區成交價明顯上漲，最高漲幅甚至達到26%。

力學+29中的雙學區小區仙霞路小區成交價格也創新高，10月一套37㎡1房，成交單價高達73002元/㎡，比9月份同小區房源價格高出近1.6萬/㎡，近一月小區均價漲幅也達到26.26%

拉小+29中雙學區房怡景花園，近期房價也出現大幅上漲，10月成交兩套6字頭房價房源，其中最高的一套房價達到6.3萬/㎡

瑯小+29中雙學區的寧海路小區，10月一套61㎡2房，成交單價達到65477元/㎡，也是該小區3月份以來首套6字頭成交房源

樹人雙學區房新河二村，10月一套31㎡1房，成交單價高達76032元/㎡，比9月小區同類戶型房價上漲1.3萬/㎡。

力學+29中雙學區匡廬路，11月一套68㎡3房，成交單價5.87萬/㎡，相比10月該小區同類戶型，單價上漲3000元/㎡。

瑯小+29中雙學區天目路小區，10月一套64㎡2房，成交單價55718元/㎡，相比9月該小區同類戶型，單價上漲近1萬/㎡

02.

除了傳統學區房，另一種“新型”學區房也將直接受益！

要弄清楚一個問題！為什么這次南京出臺解禁限售ZC要惠及學區房？北哥認為底層邏輯是這樣的！南京若要救市成功，則需要高房價。之前文章北哥清楚闡述過這個觀點，今年之所以大舉開發新豪宅、四代宅，就是為了通過“卷產品”，提升各板塊的新房價格天花板。

只有成功將南京的新房價格天花板提高了，才能將南京樓市整體帶入正向軌道，但是問題來了，這樣做等于把所有的壓力全部擔在了“新豪宅、四代宅”的肩頭上，也就是說這些高價豪宅開盤不能出現“冷場”，必須從首開到收官，次次爆火。

這就為四代宅和新豪宅的KFS們制造難度了！難免會讓它們畏首畏尾，不做足前宣、不海量蓄客，不敢開盤，這也就是為什么11月份預告首開3家四代豪宅項目，最后只有1家開盤的原因。

南京“救市”攻堅戰，不能由“四代宅、新豪宅”一個人來打，必須另尋“支柱”。毋庸置疑，學區房就是最好的選擇。理由很簡單，一來學區房價格“有基礎”，2021年高峰期前后，很多頂級學區房價格都是10萬+/㎡，如今雖然是腰斬，但稍稍漲回去一些，并非難事。

第二點就特別重要了！學區資源是最能提升房價的一項因素，對比單純的“卷產品、卷品質”，頂級學區資源對于高房價更有支撐力。

• 城北新玄武就是最好的成功案例

目前新玄武二手次新房價格還是比較堅挺的，兩個星河（星河國際、星河天賦）小區成交均價還都保持在4.4萬/㎡以上。（星河國際均價甚至高達4.7萬+/㎡）

中海玄武公館雖然價格下降了，但最新成交單價還是達到3.74萬/㎡

板塊唯一在售樓盤招商局中心臻境，134㎡戶型總價550萬起步，143㎡戶型總價還要600萬起步，實際單價在3.7-4.1萬/㎡之間。

講真就新玄武目前的一二手房價格水平，可以說比肩河西南，超過大校場！為什么新玄武這么強，主要還是“學區硬”，科利華+南師附小的組合是新玄武房價的最好支撐。

如果仔細分析，不難發現南京新房在相互“卷品質”，打價格戰的同時，已經在新房的學區資源方面悄悄布局，未來南京將有大批自帶頂級學區的新房推向市場，而這些新房的價格自然不低。

• 上周四（11月21日）正式掛牌的安德門自行車廠地塊

安德門G79地塊

這幅地塊起拍價目前確定在19302元/㎡，由于地塊綜合容積率只有1.478，再加上風傳已經有幾家中字頭房企看中這塊地，12月土拍大概率將點燃“土拍大戰”，安德門G79地塊的房價可能未來將飆高至5萬+/㎡，甚至更高！

安德門G03今年3月份土拍臨時取消后，被回爐重造，除了優化地塊各方面的經濟參數，北哥認為最牛的地方是增加了這幅地塊的學區含金量，引進了金陵中學頂級學區資源，未來為金陵中學雨花分校。

該校為30班初中，計劃2026年5月完工，還將配建一所9班幼兒園、一所24班小學。關鍵的是這所學校與安德門G79僅一墻之隔，等于該地塊未來開發樓盤，天生就是金陵中學雙學區房。

這樣的案例不止安德門一個，南京目前很多熱門板塊都在不足新房的學區短板，引入頂級學區資源，比如大校場！

• 大校場引入學區南師附中，明年9月投入使用

今年4月份，一則名為《南師附中關于南部新城富華路中小學設計方案的調整意見》的內部文件流出，據此，大校場正式引入南師附中頂級初中資源。

據悉南師附中南部新城富華路中小學，將建設1所36班小學、1所18班初中及一處12班幼兒園。這所學校，就位于華著蘭庭的北側，響水河西側，位置比較好，周邊還有天華明閱府、華潤潤淮府等小區。

這也是大校場在引進南外明遠小學、南外高中本部之后，補足初中名校學區短板之舉，未來大校場業主將享受12K頂級教育資源。一眾大校場樓盤學區資源即將再次升級。

今年10月22日，大校場南師附中傳來“封頂”消息，該校預計明年9月就將招生，投入使用。

大校場“南師附中”正式封頂

• 雨核軟件谷，南師附中明年9月啟用

位于數字大道沿線，與銷冠盤保利荷雨瑧悅只一街之隔的徐工片區學校，今年8月確定落子南師附中，讓整個雨花沸騰的同時，也讓軟件谷的板塊含金量更上一層樓。

日前一個重磅GX消息傳來，軟件谷南師附中正在建設的一所8軌24班初中，明年9月就將投入使用，成為南師附中雨花教育集團的第二所學校！

這意味著軟件谷三盤：保利荷雨瑧悅、保利鳳起云臺、偉星時代悅峰大概率將升級為南師附中學區房。

還有江北“七大名校”最新建設進度曝光，一大波新盤未來將晉升名校學區房

去年2月，一個重磅教育資源利好消息發布：江北新區優質教育資源建設項目開工儀式正式召開，一大批名校正式落地江北！其中包括南京師范大學附屬中學、南京外國語學校、金陵中學、瑯琊路小學、芳草園小學等“七大名校”，一批新樓盤即將晉升名校學區房。

最近，江北新區七大名校的最新建設進展傳來。

今天文章的內容就是這些，如果對以上話題感興趣的，可以加北哥微信，咨詢探討！

主編簡介：

蘇北哥，男，11年金融工作經歷，8000元白手起家，連續6次跨行業創業均獲成功，實現草根逆襲。

1994年買入人生第一套房，2004年重點研究資產配置，有28年房產實操經驗，深耕南京市場。

是行業內真正的房產實戰派！感興趣的就三件事，房產，創業以及投資，歡迎愛好相同的朋友和我交流。