我是『房段子』，您相見恨晚的房產(chǎn)軍師，目前已為10000+成都購房者提供了一整套房產(chǎn)買賣的解決方案。

我向來以實(shí)戰(zhàn)主義，穩(wěn)中求進(jìn)，并完全站在購房者的實(shí)際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過13年摸爬滾打的經(jīng)驗(yàn)，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實(shí)操方案。

以下精選問答內(nèi)容來自房段子解答案例。由于以下問答信息，部分涉及到隱私等問題，因此有所刪減。均為此前問答，因此回答的內(nèi)容數(shù)據(jù)可能有一定的時(shí)效性，不能完全套用，還請理解。

房段子購房咨詢團(tuán)隊(duì)（幕后分析及數(shù)據(jù)+社保、公積金、貸款合作團(tuán)隊(duì)+新房、二手房買賣團(tuán)隊(duì)），針對你的個(gè)人問題，一些簡單的可以直接免費(fèi)回答。

復(fù)雜或者定制一些的問題，我們目前提供——

①單次咨詢（￥200元，單次問題及后續(xù)發(fā)散追問，限時(shí)1-2天）；

會員

提問

你好，我買了**小區(qū)的房子，上一個(gè)房東也是買的二手房，但是我了解到一個(gè)政策，不知真假，就是他當(dāng)時(shí)的購入價(jià)大于現(xiàn)在賣給我的價(jià)格，我是不是可以不繳納個(gè)稅（不用去管是否滿五唯一）。我打了12366主管的稅務(wù)機(jī)關(guān)，因?yàn)槲乙呀?jīng)繳納了個(gè)稅，并且已經(jīng)拿到了房產(chǎn)證，稅務(wù)機(jī)關(guān)的意思，你想退稅就要做廢已有房產(chǎn)證重新去核稅看是否繳納。

房段子解答

首先來說能否作廢房產(chǎn)證再重新核稅，需要去問房管局哈，大概率不行。但是有個(gè)很有意思的話題就是破發(fā)的二手房，那么還應(yīng)該繳納個(gè)稅嗎？

不應(yīng)該。

二手房東破發(fā)的新聞已屢見不鮮，但是大家發(fā)現(xiàn)過一個(gè)問題沒？

如今的成交價(jià)低于當(dāng)初的買入價(jià)，還需要繳納個(gè)稅增值稅嗎？

增值稅這個(gè)不多扯了，沒結(jié)果的，這里的增值稅不是真正意義上的增值了，參考這一篇：https://weibo.com/1551561845/NEdwEzKnM

那么個(gè)稅，則有討論的價(jià)值。

事實(shí)上個(gè)稅繳納有2種方式，一是核定征收，按照核稅價(jià)1%繳納，另一種是查驗(yàn)征收，按照價(jià)差的20%來繳納。

打個(gè)比方，2021年小王買了一套二手房，成交價(jià)200萬；2024年，賣給小李，成交價(jià)180萬。

那么方式一是需要繳納180萬*0.1%=1.8萬的契稅。

方式二是按照（180-200萬）*20%=-4萬來交稅，因?yàn)槭?或者負(fù)數(shù)，所以稅務(wù)局也不會倒貼，因此默認(rèn)為0稅費(fèi)。

方式二麻煩的點(diǎn)就在于需要房東提供當(dāng)初200萬買入的相關(guān)繳稅憑證，但只要買賣雙方配合，可以申請按照20%的差額征收計(jì)稅。

現(xiàn)在破發(fā)的那么多，為啥中介很少會提到這個(gè)呢？很多中介也是能少折騰就少折騰，還要房東找當(dāng)初的交稅憑證，就很麻煩，加上房東本就虧著賣有怨氣，所以...

以上僅為我對二手房交易個(gè)稅的膚淺理解，一切以當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)12366為準(zhǔn)。如果你買的二手房比當(dāng)年房東購入成本更低，而且原房東愿意配合的話，這1%的個(gè)稅，就可以省了！

會員提問

你好，我們夫妻在府青路附近工作，過兩年打算要孩子，預(yù)算在360-380萬吧，對比了太陽公元二期套三，中環(huán)天序141套四以及中糧錦云洋房套三，想請段老師從自住舒適度、娃娃讀書、保值、會不會站崗等角度綜合分析，給點(diǎn)建議，謝謝。具體看的房源鏈接或者位置另行發(fā)給您了。

房段子解答

是是

較早前房段子會員付費(fèi)問答，具有一定時(shí)效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

你們是府青路附近上班的雙職工，想必工作是比較穩(wěn)定的這類，尋找周邊核心板塊偏改善的產(chǎn)品，兼顧到保值性價(jià)比流通性是最好最符合設(shè)計(jì)的買法，當(dāng)然也要考慮到學(xué)區(qū)的問題，成華的教育不太突出，如果對教育要求較高，可能就會存在不同的偏重（除非六七年后孩子快小學(xué)了，再另外置換或者多買一套學(xué)區(qū)房）。

自住舒適度包括兩方面，一個(gè)是外部的板塊大環(huán)境，另一個(gè)是小區(qū)內(nèi)部，戶型內(nèi)部的小環(huán)境。

娃娃讀書，這個(gè)就是前面提及的教育問題。

保值站崗，這個(gè)就是買入的性價(jià)比問題。

1、太陽公元二期套三，是讀龍成小學(xué)，龍江路小學(xué)成華校區(qū)，屬于成華五區(qū)，整體同區(qū)域內(nèi)的小學(xué)和對口初中表現(xiàn)，中等偏上，不特別雞娃的話，讀書我覺得倒也是挺好的狀態(tài)了。

至于說房子本身，太陽公元的是上個(gè)階段的高層產(chǎn)品，主打的是3T6戶剛改戶型，從得房率戶型的角度來說，明顯是過時(shí)了，按照340萬來算的話，單價(jià)約2.8萬，還不算稅費(fèi)中介費(fèi)，整體來看我覺得是偏高一些的。

當(dāng)然這種偏高也有資本，那就是本身一二環(huán)之間的地段，大學(xué)環(huán)境，地鐵和建設(shè)路商業(yè)的加持，整體來說偏向于既定的成熟溢價(jià)。適合即買即住，即可享受的客群，不適合對未來板塊發(fā)展，對內(nèi)部產(chǎn)品改善有更高要求，也更耐心一些的客群。

從成交的角度來說，當(dāng)前單價(jià)約2.7-3萬，你估計(jì)的2.8萬我覺得還是合適的，或者說考慮到3樓的話稍高一些，我覺得2.7萬合適一點(diǎn)，但也不影響大局。

至于說生活舒適度，目前所見即所得，自住舒適度現(xiàn)在肯定是高于二八的，和杉板橋相當(dāng)?shù)?，但未來不好說，畢竟建設(shè)路也存在老化的趨勢，綜合來看，太陽公元是一個(gè)很中庸的買法，偏向即買即住既享受的買法。

第二個(gè)是新房，華潤中環(huán)天序的141戶型，套四雙衛(wèi)，目前看的是2期1棟的5樓邊戶2號房是2.93萬，總價(jià)413萬。

看起來單價(jià)是貴了2k，但是要算產(chǎn)品力和得房率。華潤是T3，太陽是T4，華潤得房率88%，但是太陽公元測算大概是77.4%。換算套內(nèi)單價(jià)的話，太陽還明顯更貴，更何況華潤本身應(yīng)該還有總價(jià)優(yōu)惠的。

作為邊戶，采光視野也還是挺好的，從學(xué)區(qū)來看，附近是雙林小學(xué)，考慮到板塊較新，生源純粹，學(xué)區(qū)是成華很老牌的雙林，綜合來看，我覺得華潤此時(shí)在教育，內(nèi)部改善，性價(jià)比上更顯優(yōu)勢。當(dāng)然，對外的板塊成熟度是不如太陽，但假以時(shí)日，我相信是又一個(gè)杉板橋既視感，你們還沒孩子還很年輕，應(yīng)該是能耐心等待那一天的。

再回來看第三個(gè)，杉板橋的中糧錦云套三洋房，這個(gè)地段高級，產(chǎn)品改善，但是學(xué)區(qū)一般，價(jià)格偏高。不是太陽這種兼顧性選手，而是偏科生，比較側(cè)重了。

洋房你們看的應(yīng)該是129平套四，最便宜好像也掛牌438萬，目前行情來說，近期歷史成交沒有，2年前大概是430萬左右的成交價(jià)格，單價(jià)3.33萬。加上稅費(fèi)中介費(fèi)就不止了。

這個(gè)價(jià)格我覺得稍微高了一點(diǎn)，假設(shè)總價(jià)400的話，我想會合適一些。但本身的洋房和小區(qū)品質(zhì)，外部的商業(yè)地段配套太好了，除了學(xué)區(qū)和價(jià)格，都是優(yōu)勢，是偏科生，看你是否愿意為此偏科。

三個(gè)盤的綜合角度來看，如果是我的話，我覺得會更喜歡華潤中環(huán)天序，戶型好，得房率高，單價(jià)總價(jià)適宜，學(xué)區(qū)好，未來板塊期望值高。但缺點(diǎn)是高層，配套還不算齊全。

太陽公元是中庸型，即買即住即可享受，綜合配套尚可，但是得房率低，板塊未來不會再有明顯的價(jià)格拉升。

中糧則是側(cè)重于地段的成熟，價(jià)格的保值性，產(chǎn)品的改善（得房率也很高，和華潤相當(dāng)），我估計(jì)最終的成交價(jià)格大概會是410左右與華潤相當(dāng)，但是華潤的面積也會更大一些。不過缺點(diǎn)是學(xué)區(qū)較差，無法成為六邊形戰(zhàn)士，而且單價(jià)也3萬好幾，往后再大漲的可能性不高了。

至于說SD，其實(shí)地段格局和華潤類似，不過在學(xué)區(qū)概念上會差一點(diǎn)，而且單價(jià)上也會更高一些，純粹是為了跟好的產(chǎn)品而溢價(jià)，而失去學(xué)區(qū)概念的話，我覺得也是偏科生了，這里就不太推薦了。

最重要的是放在最后的，其實(shí)以上三個(gè)四個(gè)都不太推薦，你不妨等一等二八后面更好的產(chǎn)品，比如中環(huán)臻邸，或者以后的樓盤，我覺得2024年是一個(gè)求穩(wěn)的年份，整體房價(jià)趨于溫和的同時(shí)，產(chǎn)品地段還可能會更好一些。

會員提問

你好，我爺爺奶奶有三套房子，想賣，求優(yōu)化賣法，主要是限售稅費(fèi)等問題?？紤]到年事已高，所以三套都想過戶再賣，奶奶同意的，現(xiàn)在不清楚是贈與還是買賣更劃算，實(shí)際應(yīng)該怎么操作。三套都在LTS，想過戶給我爸和姑姑，都產(chǎn)權(quán)滿二，奶奶和爺爺名下還有一套自住的，其他三套（都是拆遷安置房）在奶奶名下...

房段子解答

較早前房段子會員付費(fèi)問答，具有一定時(shí)效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

我先說個(gè)前提。1、當(dāng)前能對外出售就對外出售，就是搶時(shí)間，盡量趁著健在賣出去，這是上策，至于套現(xiàn)的錢怎么分，這是你們家事；2、如果不能搶時(shí)間，那么假設(shè)百年之后，那么就默認(rèn)的繼承，稅費(fèi)和限制較多，我們不如趁早以買賣的名義賣給你爸和姑姑，這是中策，哪套賣給誰誰，也是你們家事，自己決定分配好。3、下策是一直拖到爺爺奶奶百年之后，默認(rèn)就是繼承了，相應(yīng)的稅費(fèi)是比較高的，并不劃算。

1和2其實(shí)都是買賣出去，稅費(fèi)一致。

假設(shè)是1，那么稅費(fèi)由買家承擔(dān)，和你奶奶沒關(guān)系。

假設(shè)是2，那么稅費(fèi)由你爸和姑姑承擔(dān)。具體的算法如下

①、契稅（房段子注，此時(shí)是新政前咨詢），這個(gè)無論如何都要繳納，主要看買家的實(shí)際情況。

90平（含）以下的買方家庭首套房、二套房：計(jì)稅價(jià)格*1%

90平以上家庭首套房：計(jì)稅價(jià)格*1.5%

90平以上家庭二套房：計(jì)稅價(jià)格*2%

第三套及以上的住房（不論面積）*3%

這里的計(jì)稅價(jià)格是指政府這邊的評估價(jià)格（下同），而不是你們實(shí)際的買賣合同價(jià)格。我建議你們不要寫個(gè)什么三五萬這種尷尬的成交價(jià)格，而是選擇一個(gè)低于市場行情一些的價(jià)格即可。

②、增值稅，由于你奶奶的三套房子都滿2年了，所以是0增值稅。

③、個(gè)人所得稅，統(tǒng)一的計(jì)稅價(jià)格的1%。備注：2022年10月-2025年12月期間你爸或者你姑姑完成先賣后買，可申請退個(gè)稅。

④、中介費(fèi)，你們是自家親人，所以不需要中介出面跑腿，買賣雙方直接拿上房產(chǎn)證身份證戶口本，提前擬定好的買賣合同，前往成華不動產(chǎn)登記中心過戶即可。

其他流程和排序略...