一個死氣沉沉的樓市怎么熱火起來？市民關心、投資人關心，政府也關心。

2012年的上海，2016年的深圳，2023年的成都，都告訴我們一個道理：外來資金。

炒紅上海的，是1400多億的溫州炒房團；炒紅深圳的，是南下炒房資金2200多億；炒紅成都和西南的，是國企、產業和各路抱團資金1800多億。

2024年的杭州，論產業，不輸給任何人，互聯網和電子商務獨樹一幟，也追上了字節跳動的尾巴；要人口，杭州人口流入的高潮期已過，趨向平穩，2022年比2021年增加17.2萬人，2023年又小幅增加了14.6萬人。

比人口增加幅度更平緩的，是杭州住宅土地供應。受到宏觀政策調控，杭州過去三年住宅地供應大幅度收縮。

2022年，杭州市全年公開出讓經營性用地11047.60畝，其中普通商品住宅用地8709.33畝，占比78.83%。

2023年，杭州市出讓經營性用地10330畝，普通商品住宅用地7789畝，占75%。

2024年上半年，杭州市成交經營性用地3851畝，普通商品住宅用地僅為2262畝，萎縮超七成。

同時，2024年1-10月住宅用地成交規劃建筑面積同比下降46.79%，進一步印證了供應減少的趨勢。

樓市可以說是猛踩一腳剎車，一下子跌到近乎冰點。

2024年1-10月，杭州商品住宅（不含保障性住房）成交面積為269.6萬㎡，同比大降42.2%。

2024年1-9月，杭州商品房銷售額為2032.3億元，同比下降39.9%。

這是過去三年未曾有過的差數據。

樓市怎么了？樓市還好得起來嗎？這是筆者走訪本地，被問得最多的兩個問題。

其實就是沒有資金。

無論自住，還是投資，抑或是名聲不佳的炒樓花、打新黃牛，都沒有前途。人們自然捂住錢包，觀望為上。

其中，受到螞蟻金服上市失敗影響較大的“未來科技城”板塊，前期供應密集的亞運村板塊，拖累杭州中端市場最多，成為“罪魁禍首”。

本來，市場對傳統樓市意義上的“金九銀十”并不抱有太多幻想。

但“917”新政提振了股市，改善了資金面環境。股市財政不僅刺激政府負債表改善，套利資金離開股市后再度奔向了樓市。

中國離不開土地財政，國家本身就期待側面迂回，盤活樓市資產。

于是，杭州翹首，等來了“金九銀十紅十一”。

據不完全數據統計，10月份杭州商品住宅成交金額增幅近10%，成交規模為年內第三高，妥妥地為第四季度房產銷售開了一個好頭。

亞運村板塊終于翻紅，脫掉了元兇的帽子，成為領頭羊。

綠城桂冠東方是亞運村唯一的大型純居住社區，擁有亞運村最大體量的可售房源，共計2697套房源。該樓盤趕在10月辦出大證，將有更多房源進入二手市場，趕的就是這波買房認知。

本來不太賣得動的萬科日耀之城，10月份成交10多套二手房，均價在6萬元/㎡左右。成交房源戶型基本集中在143平米，也有179平米的大戶型成交。

華潤亞奧城，約942套房源，靠地鐵站、亞奧萬象天地和錢塘江邊更近，在9月份交付，以大戶型為主。

亞運村板塊二手房也是成交活躍。次新房房齡在5年之內，價格區間在四五萬左右。

觀察亞運村板塊，對于體驗杭州樓市很典型。

買入這個板塊的業主，多數是2018年以后進入杭州工作的中產，代表了樓市的新邏輯——由于以后人口減少，財富集聚性加強。

唯有虹吸三四線城市的流量，得以保住少數的超一線和一線城市。城市內部，又以非核心地區和核心稀缺地塊（濱江、西湖）作為階層劃分，財富和權力秩序井然。

不僅是中端地產發生變化，杭州的高端地產，紅十一月也是暗流洶涌。

外來資金的代表是中東資金，急先鋒是迪拜知名豪宅開發商達馬克（DAMAC Properties）。

11月中旬，達馬克攜首批資金80億元，秘密出手杭州3平方公里頂奢經濟，抄底百億圈層。

達馬克帶來了旗下中國團隊，密集拜會杭州各領導型豪宅，如杭州之門、江南里、云溪葛園、綠城桃花源等。連樓盤主力銷售中介，都收到了達馬克的投資組會議邀約。

迪拜達馬克地產公司是中東地區領先的豪華房地產開發商，自2002年成立以來，一直致力于為全球客戶提供高端住宅、商業和休閑物業。地產項目遍布中東地區的阿聯酋、卡塔爾、沙特阿拉伯、約旦、黎巴嫩以及英國等地。

達馬克地產善于攫取稀缺地段，開發高端地產。

例如公司在迪拜開發的兩個大型豪華社區——達馬克山莊（DAMAC Hills）和達馬克山莊2，總占地面積近1億平方英尺。

它曾經忍受高額成本，在迪拜塔地區開發了13.5億美元的酒店和豪華公寓項目，即達馬克大廈派拉蒙酒店及度假村一期（DAMACTowers by Paramount Hotels & Resorts Dubai），這是該地區第一家派拉蒙酒店和豪華公寓。

商業運營能力也很強，與全球多個著名時尚和生活方式品牌合作，如范思哲、芬迪、派拉蒙酒店及度假村等。

達馬克地產是阿聯酋首家上市的私人開發商，已獲得100多個國際獎項和認可，是全球范圍豪華地產行業的領導者之一。

從2020年開始，達馬克著眼于亞太市場，已在北京和新加坡開設辦事處，計劃進一步擴展中國市場。

達馬克入手杭州，是它在上海和杭州之間做出了選擇，是國家房產新政后一個非常積極的信號——外來資金認可杭州的未來價值。

高端樓宇撐住價格天花板，中端房產就能守住價格和銷售量。

2024年全年都在折騰，杭州終于可以喘口氣了。只要房價企穩回升，市場上大家都有機會，怕就怕一路陰跌。

有關中東資金進入杭州的消息，需要等待三個月左右觀察，希望這批新晉資金能夠炒活樓市。

投資人掙到錢，其他人才能掙到錢，是規矩，是規律，更是原則。