文/樂居新媒體 嚴明會

9月30日拿地、11月6日開放展廳、預計12月入市開售……這是越秀云悅回應當下市場的速度。這個位于廣州白云怡新路與沙太南路交界處的項目，因其與天河區僅一路之隔的位置，以及新規下最高達130%的實用率，而受到關注。

今年9月30日，越秀地產經過24輪競價，以9.8億拿下該項目地塊，折合樓面價2.99萬/平，溢價率13.3%。項目體量不大，占地面積4.7萬平方米，建筑面積6.7萬平方米，規劃的住宅僅有3棟，規劃戶數320戶，梯戶比2梯5戶，主打88、105平方米的四房。越秀云悅的面市，自帶光環。作為廣州少有陽臺率25%的項目，其最大的亮點是超高的贈送率，據了解，項目戶型的實用率高達130%。

這使得越秀云悅88平米的戶型，使用面積能輕松達到110平米，從而做到“3+1”的四房設計。不得不說，即便在新規席卷的當下，這樣的空間利用效率在廣州樓市還是少見。

目前，廣州市場新規下的產品實用率最高也就去到110%左右，能做到130%的并不多。除了越秀云悅，此前比較受關注的，還有保利發展拿下的天河面粉廠地塊，以及招商蛇口拿下的南沙橫瀝地塊。這兩宗地塊的實用率分別能達到130%、140%，但目前都還沒正式面市。也就是說，越秀云悅是有望成為廣州第一個入市實用率達130%的項目。這為其賺足了眼球。而且由于項目體量本就不大，僅有三百多戶，同時作為越秀地產年底的壓軸項目，越秀云悅被寄予厚望，此前市場普遍認為，極有可能成為“日光盤”。

作為新規產品，越秀云悅相比傳統的產品確實有可圈可點之處。在交通區位上，比如與天河一路之隔；比如附近有3號線梅花園地鐵站以及在建設的18號線北延段京溪路站。在產品上，比如每個戶型都有大量的贈送面積，比如產品為全南向四空間戶型?，再比如全屋配置中央空調等。要知道，以上這些都配齊的項目，以往一般多見于豪宅產品。

對比項目的周邊，越秀云悅附近的新盤主要有越秀·天河和樾府、中鐵建西派天河序。不過，這兩個盤區屬上屬于天河，并且主打改善。兩個盤最小的面積都是108㎡和120㎡，單價去到7-9.5萬/㎡，起步總價都是700萬以上的產品。二手房方面，與越秀云悅一路之隔的恒大御府，是2013年6月恒大以樓面價2.67萬/㎡拿下的地塊，某平臺上顯示的掛牌價為4.2-6.6萬/㎡。更靠近梅花園地鐵站一些的怡新花園掛牌價3.8—5.9萬/㎡，云山熹景4.2—6.9萬/㎡。

按照項目最新傳出的5.5—6萬/平的吹風價，以越秀云悅88方、105方兩個戶型計算，總價最低分別達到484萬和578萬。