大家好，我是蘇北哥！經過近期一番ZC變動，南京樓市的變化不小。無論什么時候，二手房市場對于ZC的敏感度總是最強的，所以要感知最新的市場溫度，二手房價格行情就是最好的指標。

01.

市場轉向？近一月主城四區114個小區房價上漲，最高漲幅超過90%！

10月份的南京全市二手房成交均價是環比下跌的，根據11月15日發布的全國70城數據，南京10月份二手房價格環比下跌幅度是下跌0.4%，同比下跌8.2%。

但是有傳言稱11月南京二手房價格可能會出現上漲，分析的邏輯其實也特別簡單，就是看成交量和房價之間的“對比關系”！

10月份南京二手房成交量其實是創新高的！11月初我愛我家研究院發布的數據，10月份全月南京二手房成交量是6476套（含高淳、溧水），表面上成交量并不比9月多。

實際上，10月份南京因為國慶假期的影響，少了一周的數據，根據365淘房發布的最新數據，10月份南京全市二手房成交量終于確定下來，達到了9998套，接近“一萬套”。

數據來源：365淘房

這是什么概念呢？從今年開年算起，到目前，將近11個月以來，南京只有一個月的二手房成交量超過1萬套，也就是4月份，達到10195套，而10月份9998套的成交量，絕對可以排到全年第二的位置！

看到這兒，有的粉絲可能就要質疑了？北哥，這不11月份的數據還沒有出爐嗎？你就敢這么早下定論？按照目前的趨勢來分析，11月南京二手房成交量，應該無法超過10月份。

從11月前兩周的二手房成交情況，11月4-11日，全市二手房成交量為1909套，環比小幅下滑0.8%。

11月11-17日，全市二手房成交量僅為1797套，環比下滑達到6.2%。

即使11月單周成交量都能達到1900套，那么全月二手房成交量也才7600套，大大低于10月份，況且11月份的成交量大概率還不足7600套。

在10-11月南京二手房成交量呈遞減趨勢的過程中，南京的二手房成交價格卻在悄無聲息的上漲，初步統計光是主城四區，就有114個小區成交均價出現上漲。

近一月，鼓樓有49個小區房價出現上漲，最高漲幅達到94.27%

鼓樓區在近一個月的南京二手房市場中，房價漲幅是最高的一個區，全區共有49家小區成交均價出現上漲，并且位于華僑路附近，平家巷與管家橋交界處的明華新村小區，小區成交均價漲幅甚至達到94.27%，位居全市第一。

該小區10月底成交一套75.26㎡中樓層3房，成交單價達到35211元/㎡，這個價格對比同小區8月份成交單價，妥妥實現翻倍，相比6月份成交價格也有1萬/㎡的增長。

明華新村的確是一個被低估的“潛力小區”，身居鬧市，距離新街口德基廣場僅280米左右，且又是鼓樓第一中心小學+南師附中雙學區房，之前成交單價只“1字頭”，難怪10月底成交價格大漲。

縱觀近一個月鼓樓房價上漲小區，無外乎分為兩類，一類就是身居主城，配套完善的低總價“老小區”；另一類就是頂級學區房。

第一類，如漢中門的鳳凰三村21號，10月底一套66㎡2房，成交單價達到38490元/㎡，創今年房價新高。同時拉升小區均價漲幅達71.91%。

位于鼓樓北幕府創新區的老小區金陵村，10月中旬房價也創今年新高，一套58㎡2房，成交單價20686元/㎡，是該小區今年3月份以來最高單價。

還有鼓樓挹江門附近的戴家巷小區，10月底一套66㎡2房，成交單價達到21441元/㎡，是該小區今年以來首個2字頭單價成交房源

鼓樓頂級學區房近一個月也出現了房價明顯上漲。

芳草園+29中的雙學區小區虎踞路，10月份一套58㎡2房，成交單價高達58003元/㎡，比該小區其他房源成交價格高出1萬+/㎡，近一個月小區均價漲幅達到28.1%

力學+29中的雙學區小區仙霞路小區成交價格也創新高，10月一套37㎡1房，成交單價高達73002元/㎡，比9月份同小區房源價格高出近1.6萬/㎡，近一月小區均價漲幅也達到26.26%

拉小+29中雙學區房怡景花園，房價也出現大幅上漲，10月成交兩套6字頭房價房源，其中最高的一套房價達到6.3萬/㎡

樹人小學+初中學區房舸舫西園，10月一套55㎡3房，成交單價達到64434元/㎡，這是該小區今年3月以來，首套6字頭房價的成交房源。

瑯小+29中雙學區的寧海路小區，10月一套61㎡2房，成交單價達到65477元/㎡，也是該小區3月份以來首套6字頭成交房源

此外還有雙樹人本部學區房新河二村、定淮門大街小區；雙匯文學區房郵政世紀花園、望江新寓、天水濱江花園西苑；力學+29中雙學區匡廬路、瑯小+29中天目路，近一個月房價都出現了明顯上漲。

02.

近一月秦淮區共有33個小區房價上漲，最高漲幅達到79.34%！

近一個月，秦淮區二手房價格漲幅排名全市第二，全區共有33家小區房價出現明顯上漲，其中位于大校場板塊，卡子門大街與大明路交界處的春天家園，房價漲幅達到79.34%，漲幅名列全市第二。

該小區10月份成交一套71㎡的中樓層2房，成交單價達到27042元/㎡，毫不夸張的說，這套房源正是春天家園今年以來的最高成交價格。

這套房源成交單價，甚至比9月份同小區成交價格高出1.2萬/㎡。

大校場板塊，大明路沿線二手房價格上漲的可不止春天家園一家小區；相同板塊的陽光里小區，近期房價漲幅也非常可觀。10月底該小區成交一套61.8㎡2房，成交單價達到21682元/㎡，比9月份同小區房源成交單價高出僅6600元/㎡。

與此同時，大校場的標桿次新房小區保利堂悅近一月房價上漲也非常明顯。小區均價漲幅達到13.61%；小區10月底成交一套160㎡4房，成交單價高達37433元/㎡，高出小區成交均價僅6000元/㎡。

同時保利堂悅從10月份開始，到目前11月，所有成交房源單價已經恢復上漲至3字頭，“2字頭”房價已經絕跡。

同時大校場的匯景家園房價也在上漲！匯景家園匯平苑10月份成交一套63.61㎡2房，成交單價達到18707元/㎡，比同小區9月份房價上漲1300元/㎡左右。

由此可見，秦淮大校場板塊二手房價格目前正在全面上漲。

第二，秦淮區的主城老破小，依然是市場的香餑餑，多數小區近一月內房價都在上漲。尤其是頂級學區房，價格上漲幅度更大。

游小+鐘英的雙學區小區延齡巷，一月內小區成交均價上漲29.62%，達到35084元/㎡。10月底該小區一套69.94㎡3房，成交單價達到35601元/㎡，為下半年小區最高成交價格。

鐘英單學區的小火瓦巷小區，一月內小區成交均價39081元/㎡，漲幅達18.37%

10月、11月該小區接連有房源成交單價破4萬，最高達到4.6萬+/㎡。

同時新街口商圈附近的不少二手房小區，近一月來房價上漲也十分明顯，如洪武路的蘇寧雅悅；大行宮的五老村；中山東路的西祠堂巷等等。

03.

近一月玄武區共有14個小區房價上漲，最高漲幅達到50.3%！

近一個月，玄武區的二手房價格上漲情況一般，全區共有14個小區二手房成交價格出現上漲，其中排在全區第一的南農大小區，小區成交均價達到50.3%，放在全市來看漲幅還進不了“前十”

玄武區房價上漲較大的小區主要集中在城東，如南農大小區，月成交均價達到24163元/㎡，漲幅達到50.3%；10、11月份，該小區有多套房源成交單價達到2.6萬/㎡以上。

要知道該小區8月份房源成交單價只有1.6萬/㎡。

同為城東板塊的江蘇農科院住宅小區，10月份最新房源成交單價達到36719元/㎡，創造該小區今年的最高價紀錄。

城東的后宰門西村近一月成交價格上漲也很顯著，小區均價達到21228元/㎡，漲幅達到25.41%。10月該小區一套39.51㎡，成交單價達到21228元/㎡，比9月份同小區單價高出5000元/㎡左右。

此外，玄武城北也有多個小區房價上漲。

中央門的和平大溝，近期小區均價達到42717元/㎡，漲幅達到30.63%，非常可觀。

該小區10月份接連兩套房源成交單價達到了4.2萬/㎡以上。

新玄武的中電頤和家園尚玄，近期小區均價達到24194元/㎡，漲幅達到30.63%

04.

近一月建鄴區共有18個小區房價上漲，最高漲幅達到51.44%！

近一個月，建鄴全區共有18個小區房價出現上漲，從全市排行的角度來看，建鄴區的二手房價格上漲幅度并沒有想象中的那么大，排在全區第一的南湖安國村，近一個月小區均價達到24401元/㎡，漲幅51.44%，勉強排在全市第十位。

令人出乎意料的是，建鄴區房價漲幅較大的小區都是房齡較長的主城老破小。比如排在第一的安國村，位于南湖，房齡已經在30年以上。該小區10月份成交一套68㎡3房，成交單價達到2.44萬/㎡，而9月份同小區房價僅1.6萬+/㎡，一個月時間上漲了8000+元/㎡。

排在第二位的長虹路后街小區，也是房齡超過24年的主城老破小，小區目前均價達到20567元/㎡，漲幅達到43.16%，同樣位于南湖片區

10月最新成交單價達到20824元/㎡，比9月份同小區成交價格高出6000+元/㎡

排在漲幅榜第三的迎賓村小區同樣地處南湖片區。小區目前均價達到24108元/㎡，漲幅達到40.76%，

10月最新成交單價達到24108元/㎡，比9月份同小區成交價格高出7000+元/㎡。

建鄴區南湖板塊的老小區占據了全區房價漲幅榜的前三，可見南湖二手房實在值得關注。

與之相比建鄴河西板塊的次新房小區，房價漲幅卻并不高。

河西奧東板塊的銀城西堤國際三區，近一個月來小區均價達到44364元/㎡，漲幅達到15.35%

10、11月銀城西堤國際三區，均有房源成交單價達到4.4萬/㎡以上，而該小區9月份成交單價僅3.8萬/㎡。

漣城一期，小區成交均價達到36094元/㎡，漲幅12.02%。

該小區10月份最新成交單價達到3.6萬+/㎡，相比于9月同類房源價格上漲4000元/㎡左右。

河西南的金地中心風華，小區成交均價達到39926元/㎡，漲幅8.65%。

該小區10月份最新成交單價達到4.12萬+/㎡，相比于9月同類房源價格上漲5000元/㎡左右。

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主編簡介：

蘇北哥，男，11年金融工作經歷，8000元白手起家，連續6次跨行業創業均獲成功，實現草根逆襲。

1994年買入人生第一套房，2004年重點研究資產配置，有28年房產實操經驗，深耕南京市場。

是行業內真正的房產實戰派！感興趣的就三件事，房產，創業以及投資，歡迎愛好相同的朋友和我交流。