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剛需已死的說法來源于2023年，隨著西安市場進一步分化，剛需涌向二手房，新房豪宅化不可避免。

無論是高新，曲江，還是港務，航天，建面143㎡以上成為內卷之王，戶型越來越大，贈送越來越夸張，無論是陜北的，本地的，還是全國的，但凡是個開發商，進場先做改善。

原因也很好理解，房價下行，剛需觀望且挑剔，高拿地成本，開發成本，低價走量做剛需已難有優勢，只有改善大戶型上，堆設計，請大師，選石頭，拼理念，才有一線生機。

從銷量上看，也確實涌現出保利天瓚、綠城海棠三章、越秀鐵建樽樾，星河灣，保利云谷天匯等大戶型供需兩旺的情況。

這其中不乏真有實力，也不缺渾水摸魚的，大家都披著四代住宅的大帽子，賣出一單是一單。

（房哥約聊一對一咨詢渠道）

但時間長了以后，隨著內卷加劇，所謂的改善群體也愈發稀少，且更加挑剔，非大品牌，非好地段，非好學校，非大贈送不要，折騰了一年，有些開發商發現，原來一門心思轉改善也沒有那么好混。

（2023年西安居民收入統計）

西安畢竟普通家庭，普通收入的人還是多，還是得抓住剛需，于是從今年10月份后，面世的新房，不少又開始回歸小面積，比如：

雁塔的中海錦業元晟，建面116-143㎡；

灃東融合區的保利云谷和著，建面99-143㎡；

高新綠城秋月苑，建面85-116㎡；

大寨路德通昆侖序，建面105-143㎡；

幸福林帶悅廬·幸福序建面107-143㎡；

城東中鐵閱湖建面112㎡-220㎡……

類似案例還有很多，共同特點就是新房小面積開始回歸，開發商又開始搶剛需了。

（德通昆侖序樓棟圖）

為什么去年都追求大，今年又回歸小，問題的答案還得從問題本身來尋找。

都知道，西安是兩家分化的樓市，這種分化不止是產品，品牌，價格，也體現在區域上。

曲江，航天，高新，港務奧體改善為主，大的比小的好賣，但更多的主城區里，土門，電子城、幸福路，雁鳴湖，灃東等，并不具備清一色大戶型的群眾基礎。

與其曲高和寡，不如接接地氣，實際考量周邊人的購買能力和需求，面積小一點，單價低一點，贈送多一點，畢竟開發商的目標首先是不冷，其次還是過熱，活下去是主要目標。

（西安二手房成交面積統計）

偌大的西安，經過幾年大發展，但還遠沒有到人人都買143㎡的地步，二手房里，200萬預算內，100㎡面積左右仍是多數人的剛需預算。

新房的銷量，業績，主要靠剛需支撐，新區的人口填充，也主要靠剛需填充，沒有剛需，就沒有西安的改善，當下的換房，也不過是多年前的剛需再買。

基于上述現狀，西安“搶剛需”大戰，又又又開始了！

作為樓市的地位底層，但又數量龐大的群體，當下的供應變局之下，剛需如何調整，確定自己的需求，以下的問題答案在哪里。

1、如果判斷自己是不是剛需，該不該買房？

2、二手房和新房二選一，各自的優勢在哪里？

3、當下的剛需小區，是真的剛還是僅面積小？

4、四代住宅是對剛需，是真喜歡還是不買單？

今日直播主題：聊聊西安的剛需風向轉變，如何正確選房。

適合人群：在賣二手房，在看新房，小換大，舊換新，其他區想換高新曲江，自住，自住，自住，改善的西安人，新西安人。

開播時間：今日中午12點

參與方式：視頻號可預約本場直播，抖音直接搜索“西安房哥”觀看，雙平臺直播。

【樓盤點評】

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【裝修報告】

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作者：鬼使白

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