大家好，我是蘇北哥！昨天文章提及的南京房貸利率上漲，獲得了眾多粉絲關注不少粉絲后臺咨詢北哥：南京這一波房貸利率上調是正常的波動調整，還是會一直漲下去？畢竟這個問題不僅涉及到買房人的購房成本增加，更關乎到買房時機選擇的問題。

01.

南京房貸利率會否繼續上漲？看一個指標就清楚了！雨花軟件谷銷冠盤“上新”！

其實很多購房人已經坐不住了，南京房貸利率這回的跳漲，令人感到措手不及，一批目前觀望，打算年后在考慮買房問題的粉絲，開始頻頻聯系北哥，詢問眼下是否是最合適的下手時機，后期南京房貸利率還會不會繼續漲？

畢竟，南京房貸利率從“4字頭”降到“2字頭”，用了將近8個月時間，但是從“2字頭”漲回“3字頭”，只用了17天時間，真正做到了“跌是慢慢跌，漲是一夜之間就漲”。

尤其是昨天，南京所有銀行一天之間，“一口氣”將二套房貸利率上調至3.3%，等于一下子上調了25個基點，這下子再也沒有人認為銀行是在“小打小鬧”，南京真的“動真格的了”！

二套房貸利率上漲其實只是“餐前甜點”，南京后面還有更猛的大招在等著大家，昨天文章也已經透露了，后面南京二套房首付門檻將從目前1.5成回調至3成；南京公積金利率大概率不會再下調；房貸利率后期還會上漲……

講真，很多購房人已經不淡定了，昨天文章發布之后，就有人找到北哥，當面詢問：你說的都是真的嗎？消息來源可靠嗎？是內幕消息，還是小道消息？

當然，北哥并沒有拿到所謂的“GF內幕消息”，但是所有事物的發展都有它內在的底層邏輯，如果消息的內容方向符合事物發展的底層邏輯，那么它就是真，反之則是假？

各位有沒有想過，為什么本輪南京樓市ZC收緊要從先從金融端開始？一項重要數據，暴露了真相！

按照最新數據顯示，4家國有控股最大的銀行（工農中建銀行），凈息差最高只有1.57%，最低達到1.44%。剩下的郵儲銀行和交行凈息差也只有1.92%和1.27%，不但都下降在警戒線之內，而且還呈現持續下降的趨勢。

而復盤來看，今年大部分樓市寬松ZC都是在金融層面發力，無論是存量房貸利率的歷史性調降，LPR重新結算日的調整，還是各地新發房貸利率的持續調降（放開個人房貸利率下限，廣州曾將房貸利率下調至2.6%，后被叫停），都是以壓縮銀行利潤空間為前提，盡管存款利率也一再在調降，一年半時間經歷了“六連降”，目前5年期大額存單主流利率只有1.55%，但仍止不住銀行凈息差收窄的步伐。

所以從以上分析得知，國內銀行不斷調降房貸利率的操作“根本不具備持續性”，反之上調房貸利率才是正確操作。

公積金房貸利率調降“止步”，也在說明這個問題！10月17日五部門會議，明確提出要降低公積金房貸利率25個基點，但是一個多月過去了，為什么仍然沒有動靜？

原因還是一樣的，2.85%利率目前已經國內銀行能給到的房貸利率底線，2.85%以下顯然已經沒有可操作性，所以不再調降！

說完了南京房貸利率，我們再來看南京二套房首付門檻從1.5成回調至3成的可能性有多大？先說結論，北哥認為可能性超過95%。

聽到這個結論可能有些粉絲不服，怎么可能？二套首付比例統一下降至15%，這是9月29日YH、國家金融監督管理總局兩部門聯合發布的ZC，怎么可能“朝令夕改”？

這位粉絲說的沒錯！但是不要忘記，目前我們國內施行的是“因城施策”的房地產調控ZC，地方ZF可以根據實際情況對相關ZC做出調整。另一方面來說，南京銀行本身就有“自主上調首付比例”的先例。

去年8月30日，YH也曾發布兩條ZC，降低首套存量房貸利率、調降首套房首付比例至20%。

但是“首套房首付比例20%”的ZC在南京執行了只一個月，南京的一些銀行就提出了疑義，認為2成首付買房會對銀行造成呆賬、壞賬的風險，尤其是主城四區普遍新房總價超過500萬，如果也是2成買房，萬一發生斷供，不好處理！

當時銀行方面的申請發出后，很快南京的首套房首付比例出現了上調：主城四區執行了2.5成首付，其余區域2成首付。

相信一直關注北哥“南京樓市考察”公眾號的“老粉”，肯定對上述事件記憶尤新。同理，此次YH將二套房首付降到了1.5成，可以說比去年還低，那么南京銀行有沒有可能將二套房首付比例回調呢？歡迎評論區留言，說出你的觀點！

接下來，我們來看下南京樓市最新的樓盤開盤、推新情況！

前天文章，北哥剛剛播報了軟件谷的保利荷雨瑧悅即將推新，誰知昨天該項目就領取了新樓棟銷許，這回又被北哥說準了！

保利荷雨瑧悅13號樓位置

昨天下午時分，保利荷雨瑧悅正式領取項目西南側13號樓120套房源銷許，13號樓為一棟30F的大高層，兩梯四戶布局，中間戶型為99㎡3房2廳2衛，邊戶為104㎡3房2廳2衛，此次新領房源銷許均價為43739元/m2，與上次開盤9月27日推出的17號樓銷許均價持平。

看到這兒，可能一些粉絲就要說了，北哥你之前不是說保利荷雨瑧悅的房價要漲嗎？這不也沒漲嘛！的確銷許價格沒變，但是不代表打折和優惠力度沒有降低，根據北哥得知的最新消息，之前9月底保利荷雨臻悅推出17號樓，99㎡3房最低總價門檻在320萬左右，如今99㎡3房的最低總價門檻已經提升至340萬左右。

況且，這個價格比上半年保利荷雨臻悅89㎡小3房，290萬的入手總價，高出50萬。這還不是漲價嗎？

保利荷雨瑧悅13號樓銷控

銷冠盤就是銷冠盤，不是蓋的！保利荷雨臻悅昨天領銷許，今天就開盤，完全不需要所謂“認籌期、報名期”，就是這么任性。網房數據清楚顯示該案13號樓今天一開盤已經實現房源去化

保利荷雨瑧悅越賣越好，還在于該項目實景逐步呈現，購房人開始“眼見為實”！

項目部分樓棟外立面已呈現，以鋁板一體板為主搭配單檐平屋頂，再融入江南古建筑標志性的飛檐、山川元素，造型很有辨識度。

5000㎡中式園林示范區；前庭后院設計；6米高差的疊水瀑布設計；600㎡下沉式會所，俘獲了太多南京剛需客的心。

保利荷雨瑧悅的地庫落客區，大片透光云石與鋁板線條相結合，入戶門廳大塊巖板上墻，也已經實景呈現。

02.

江核推盤速度加快！揚子保利江韻臻悅3推價格流出；江核第二家四代宅產品細節公布

除了雨花軟件谷，江核新房市場近來也開始發力。作為江核板塊首個第四代住宅的揚子保利江韻瑧悅，近期已經開始安排“第三次開盤”事宜。

講真，江核的第四代住宅開發及去化進展明顯快于其他板塊，別看全市目前有15家左右第四代住宅，有的項目首開之后，二推開盤就再無聲音，而江核的揚子保利江韻瑧悅，卻是首次、二次開盤都制造了轟動效應。

10月14日，揚子保利江韻瑧悅首開，推出2號樓12套143㎡洋房戶型，當天購房人數就達到50人以上，開盤4人搶1房，20分鐘就告售罄，這可以算是江核近兩年以來，首次開盤日光。

10月15日，揚子保利江韻瑧悅緊接著推出3號樓16F小高層和6號樓24F高層，共152套房源，也引起了一場開盤熱銷，至今152套房源僅剩于26套在售，去化率達到82.8%。其中3號樓小高層已售罄

3、6號樓網房銷控

11月8日，揚子保利江韻瑧悅“二推”開盤，推出1號樓，小區最后1棟6F洋房，12套143㎡洋房戶型，和首開一樣毫無懸念，這棟洋房也是當天售罄。

1號樓網房銷控

據此，你甚至有點難以相信這居然是一家“江核樓盤”。

而揚子保利江韻瑧悅就在眾人的難以置信中，全盤的推盤進度實現過半。

目前該項目全盤7棟樓，其中2棟洋房售罄、1棟小高層售罄，1棟24F高層基本售罄，僅剩于最后3棟24F高層還未出售。

說實話，揚子保利江韻瑧悅是懂銷售的，每次拿出來的樓棟，都可圈可點。根據北哥得到的最新消息，該項目第三次開盤的樓棟已經確定，就是小區最南面的5號樓24F高層。

這棟樓有何特點？如果單單看沙盤，也許沒有什么感覺，但是結合揚子保利江韻瑧悅的項目位置，買房人的情緒可能一下子就被點燃了。

要知道揚子保利江韻瑧悅是目前江核已經開發的住宅項目中，距離濱江岸線距離最近的一個。

位置距離濱江岸線僅450米，項目南側就是揚子江國際會議中心，廣西梗大街一街之隔就是江北地下城和第一高樓所在地。4號線二期濱江站距離小區也只在500米左右。

所以從小區樓棟的排布距離來看，揚子保利江韻臻悅第三次開盤將推出的5號樓，就是小區距離濱江岸線最近的一棟樓，且也是整個小區“唯一能觀江景”的樓棟。

揚子保利江韻瑧悅實景

5號樓與首開的6號樓戶型相仿，中間兩戶為105㎡3房，邊戶為115㎡3房。

其中105㎡兩款戶型是兩個中間戶，由于奇偶層排布的不同，又分為帶露臺和不帶露臺兩種。其中奇數層戶型帶露臺，偶數層戶型不帶露臺。

105㎡兩款戶型圖

115㎡兩款戶型均帶露臺，且因為奇偶層排布不同，則分為主臥露臺朝南，或朝東兩種。

115㎡兩款戶型圖

105㎡帶露臺戶型，露臺面積達到4.85㎡；115㎡戶型露臺面積則較大，目測在10㎡左右。

115㎡戶型主臥+露臺實景

除了產品，揚子保利江韻臻悅的折扣價格也是屢屢引起熱銷的關鍵，10月份首開，該案小高層、高層的銷許價格為37800-38700元/㎡，而開盤折扣價格僅為2.8-3.2萬/㎡，比銷許價格低了近6000-10000元/㎡。起步105㎡上車總價僅300萬不到。

根據北哥打聽到最新消息，該項目即將推出的5號樓，馬上就要領銷許開盤，目前已經在接受認籌報名。

5號樓開盤價格也基本摸清，應該和首開的6號樓差不多，認籌大概下周一截止，各位購房粉絲如果有需要可以私信北哥，拿底價！

然而，江核的第四代住宅開發節奏很快，除了揚子保利江韻瑧悅，板塊第二家第四代住宅項目也已經出爐，不僅公布了案名，還公示了產品細節。

該項目其實與揚子保利江韻瑧悅屬于同期拿地項目，去年12月14日，江核政務區的G16地塊，被卓越與北聯結合聯合底價拿下。

江核G16地塊被萬科江悅光年、大華錦繡江來、和光錦棠府等一眾小區包圍，今年8月份左右G16公布了項目規劃，并GX將打造第四代住宅產品。

1.6容積率的低密地塊，打造28棟住宅，除北向5棟高層以外，其余23棟均為低密多層住宅，其中最低僅4F的疊加別墅產品。如今該項目案名確定，為“九胤”。同時隨著項目產品細節及戶型的發布，證明九胤是全市首個真正自帶別墅產品的第四代住宅項目。

九胤采用大面積的玻璃幕墻搭配鋁板線條裝飾，結合Low-E中空玻璃。

此外，九胤社區內打造了3000㎡的超大規模的下沉式會所+泛會所，這個面積超過了江韻瑧悅。

九胤的會所效果圖

據說3000㎡的會所中包含酒店式接待臺、會客廳、兒童天地、健身房、室內高爾夫、桌球室、共享餐廳，還有獨立恒溫泳池。

此外九胤項目的別墅、洋房、高層三種產品的戶型面積段也已經基本確定下來。其中別墅戶型為143-188㎡、花園洋房戶型為118㎡、高層戶型為106、118㎡。

九胤別墅效果圖

據悉，九胤首次開盤預計在明年四月份。

今天文章的內容就是這些，如果對以上話題感興趣的，可以加北哥微信，咨詢探討！

主編簡介：

蘇北哥，男，11年金融工作經歷，8000元白手起家，連續6次跨行業創業均獲成功，實現草根逆襲。

1994年買入人生第一套房，2004年重點研究資產配置，有28年房產實操經驗，深耕南京市場。

是行業內真正的房產實戰派！感興趣的就三件事，房產，創業以及投資，歡迎愛好相同的朋友和我交流。