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西安的所有新房戶型里，建面約143㎡是最“卷”的，從四葉草，到大橫廳，再到小端廳，各家開發商一浪接一浪。

但接下來的這家，將“卷”重新定義，它就是剛剛面世的保利云谷和著，高新灃東融合區的首個新房。

壹

放風價格17000+起

11月6號拿地，15天后戶型，名字面世，加速包開到了最大，其中最具話題的還是保利的戶型。

（建面約143㎡戶型示意）

建面約143㎡，客廳端廳270°采光的同時，南北雙露臺，外加飄窗等各種贈送面積，將近62㎡，妥妥的負公攤，與軟東的豪宅保利天瓚異曲同工。

（建面約125㎡&99㎡戶型示意）

建面約125㎡和99㎡也很卷，前者南北雙露臺，后者三室四葉草，南向大露臺，南向面寬與結構也都不錯。

（保利云谷和著樓棟示意圖）

除每戶超大贈送外，小區也是升標了，60畝，2.5容積率，5棟17F小高+6棟26F高層，最小樓間距約50米，最大約80米，還帶約1500㎡泛會所。

就在大家討論全國何時取消公攤時，保利先把小區帶入“負公攤”時代，根據目前對外的放風價，17000-19000元/㎡，大家覺得這價格如何？

貳

超大贈送，升標必然

在上個月聊灃東高新融合區時，大眾的觀點還是一致的，作為開發初期的區域，周邊配套都在規劃，兌現需要時間。

想要短期拉起熱度，其一，要有重磅開發商拿地；其二，價格不能太貴；其三，產品一定要升標，把軟件新城沒有的低價格，低容積率，大樓間距，大贈送面積都給補上。

（軟件新城實景）

只有形成這樣強烈的產品，價格反差，才能讓搖擺在高新與灃東之間的人，沖著性價比買單，如今保利入場，產品面世，與預測相同。

賣房多年的常見邏輯都是，地段好于產品，不愁賣，地段好，產品好，不好買，產品強于地段，比較好賣，對于當下的高新灃東融合區，明顯屬于第三者，因此產品升標大勢所趨。

（保利云谷和著位置示意圖）

作為在“融合區”第一家吃螃蟹的，保利的拿地位置還是沾光的，天匯的斜對面，當年買天匯的業主總擔心，地處兩區交接，會有不確定性，如今不用擔心，對門還是保利小區。

（房哥約聊一對一咨詢渠道）

從公共配套上看，軟件新城范圍內的公園、圖書館、云巴、兒童醫院、商業等，都是共享的，地利的優勢，讓住在這里與高新并無陌生感。

叁

教育現狀，高新名校+

更多的區別還是地處灃東行政規劃，教育屬于灃東，從灃東土地推介會已官宣的信息來看，旁邊的教育用地學校為高新一中灃東中學科創小學初中。

（高新一中灃東中學）

灃東中學是高新一中在高新區外管理的第一所分校，17年成立，22年轉公，其中初高中設有“高新一中云班”，采用“雙師制”授課。

中高考科目課程全部由西安高新一中名師授課，本校優秀教師輔導講解，教學、作業、測試完全與高新一中保持一致。

（融合區規劃學校介紹）

對灃東而言，這算頭部的名校資源，在融合區新建學校前，早在22年5月，灃東中學在灃東二初、西城中學都有名校+落地。

對買房人而言，新學校未建好，但起點不差，起碼不用為后續交房上學發愁。

肆

未來前景，還需在努力

而對于整個融合區而言，目前確實在起步的初期，既然是新區，一定是期待與不確定并存的。

這種因素體現在最直接的地價和房價上，也很明顯，灃東這邊8100元/㎡，隔壁高新12000+元/㎡，人不識貨，起碼錢是識貨的，這也是區域發展差異最直接的體現。

（保利云谷和著露臺效果圖）

從開發商和產品上，保利進場，頭部央企，四代住宅高贈送，小面積做豪宅屬性拉滿，能做到的已經做到了。

剩下的更多是需要灃東給力，規劃的學校盡早開工，盡早落地，盡早開學，盡早出成績。

規劃的公共配套，尤其是市政的供暖，路網，綠化，天然氣等悉數跟上，避免開發商前面飛，配套后面追。

（融合區開發進度）

要知道，整個融合區規劃用地近4700畝，可開發住宅用地1180畝，還有6所學校用地201畝，商業用地97畝，保利拿地這60畝，只是萬里長城的第一塊磚。

對融合區而言，與高新緊鄰，價格優勢是起點，產品升標是基礎，央企進場是機遇，灃東自身發展是核心。

過往多年里，緊貼高新的區域，都有地利，產品，價格優勢，但發展卻不盡相同，從歷史看現在，有不溫不火的大寨路、科技路，也有成為一方諸侯的西灃路、西部大道。

關鍵是，打鐵還需自身硬，無須揚鞭自奮蹄！

伍

軟新無影響，利好綠地出貨

至于高新眾多的二手房業主，也不必焦慮，無論是保利天匯、云谷天匯，還是天地源云水天境、天谷雅舍、蘇寧云著，大家各有自己的價值體系與穩定受眾。

（軟件新城實景）

舉個通俗易懂的例子，就如同幾年前的油車和電車，各有受眾，各有不足，如今BBA的市場份額雖然被蔚小理、比亞迪超越，但在更多普通人的認知里，豪車還得是BBA。

你有見過年輕人婚車清一色的比亞迪漢嗎？各有各的受眾，誰也說服不了誰！

（數據來源：貝殼二手房）

與保利云谷和著關系最緊密的反而是旁邊的綠地蘭亭公館，在同樣地段，配套，但產品，品牌完全被碾壓的現狀下，綠地的最大優勢，只有價格便宜。

融合區越火，保利越火，反而是綠地業主置換，出貨的最佳時機，而與區域共成長的愿景，還是留給更好的小區和房子，他們有實現的機會。

【樓盤點評】

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【裝修報告】

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作者：鬼使白

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