樓市要論產品力，不少房企都要爭一下。

但若論營銷套路，尤其是在上海，大華則堪稱頂流玩家。

近日大華業主爆料，“網紅盤”大華公園柏翠，9月、11月兩次開盤認籌名單，被細心的業主發現了端倪：

兩次認籌名單出現大量重合，疑似“造假”虛增數據

比如大華公園柏翠9月開盤搖號公示結果中，僅僅名單第一頁，12個人中就有3個人再次出現在了11月的第二次開盤搖號。

也就是說這些人花錢認籌參加開盤，結果排到前面卻放棄買房，第二次又來？顯然不是正常業主的操作。

大華公園柏翠兩次搖號排序結果分析，僅供參考

可以說，大華憑借一己之力，捅出了上海樓市的隱秘角落，每天都在爆熱銷、搶房，到底有多少數據是真的？

總爺為了一探究竟，對兩次認籌名單逐個分析對比，包括身份證號、姓名等，結果真的大跌眼鏡。

不得不說，大華銷售數據“水分”驚人，買房真的要當心

今天總爺就和大家聊聊，大華這個盤的疑似營銷套路，以及背后可能存在的“虛假繁榮”。

1

虛假熱銷？哄騙買房人上鉤

今天的上海樓市，形成了一個獨特現象：

客戶買房都買紅盤，如果認籌數據不佳，說明市場不認可，大家往往不敢買。

上海房管局為了確保樓盤銷售規范透明，對于銷售過程有嚴格的管控：

客戶認籌之后在開盤前要搖號并公示，就是為提高開發商作假的成本和難度。

不過即便如此，還是有不少房企為了營造虛假熱銷氛圍，逼定客戶出手買房，會通過花錢請“演員”參與認籌的方式虛增數據。

大華公園柏翠兩次搖號排序結果

而大華公園柏翠在兩次搖號名單公布之后，被細心的業主們發現了端倪：

第一次開盤搖號的“幸運兒”1號籌，怎么第二次又去了？

要知道，上海認籌是需要凍結保證金的，客戶花了時間、精力、金錢去認籌，拿到1號籌意味著所有房源隨便選，幾乎必上車。

大華公園柏翠第一次搖號排序結果

然而這位陳姓客戶操作卻非常迷，第一次幸運獲得1號籌，卻又出現在第二次開盤搖號的名單上。

說明他主動放棄隨便選房的機會，第二次開盤卻又一次來參加認籌，這次搖號排在53位。

大華公園柏翠第二次搖號排序結果

這個行為非常詭異，超出正常客戶合理范圍。

為了驗證這種特殊情況在大華公園柏翠是否是普遍，總爺將兩次認籌名單逐一篩選、對比，結果非常震驚：

第二次認籌的63組客戶，竟然有32組都參與過第一次認籌

大華公園柏翠兩次搖號排序結果分析，僅供參考

如果是那種每次開盤都售罄，存在很多購房者買不到的真正紅盤，這種重復認購還能解釋，但大華公園柏翠顯然不存在這種情況。

數據顯示，大華公園柏翠1批次開盤近2個月，網簽率僅54%，也就是說1批次還有大量房源沒有賣掉。

這些參與1批次開盤，明明有現成房源卻沒買的客戶，依然跑來參加2批次，明擺著就是認籌表演。

目前，大華公園柏翠2批次認籌已經過了2周多，100套房源自稱開盤當天全部賣完，至今卻僅有13位網簽。

并且值得注意的是，根據我們的對比，大華公園柏翠2批次63組認籌客戶中，32組都是1批次來過的，相信業內人士與懂行的都能掂量出其中的“含水量”。

大華公園柏翠兩次搖號排序結果分析，僅供參考

當然，到底存在多少數據“造假”，可能只有大華自己知道，我們也是呈現數據中看到的問題，不過總爺聽大華公園城市的業主說：

在認籌名單中，兩次看到疑似物業經理的名字

2

套路不斷，充滿謊言的打法

下半年的上海樓市，在幾針政策強心劑下，勉強維持住了體面。

高端豪宅依舊很火，但剛需市場后勁明顯不足

尤其是大華公園柏翠，這個以“大寧”為噱頭和賣點的樓盤，面向的是全市剛需客戶，競爭尤其激烈。

于是大華公園柏翠劍走偏鋒，虛假宣傳捆綁上游板塊大寧，碰瓷高能級板塊拔高自己身價，以此來吸引客戶關注。

大華公園柏翠宣傳資料

這樣充滿謊言的營銷打法，短期可能收效不錯，但若想賣掉這個大體量樓盤，還需要源源不斷的熱度：

所以他們有動力制造虛假的“搶房”氣氛，讓買房人被節奏帶起來

大華公園柏翠宣傳資料

這也就是疑似“演員”出現的原因，大華肯定不是唯一這么做的，但可能是做法最簡單、最無腦的一個：

“演員”第一次出場之后，第二次能不能換一批人？未免太懶了

大華公園柏翠兩次搖號排序結果

尤其是第一次認籌出現的1號簽，竟然還在第二次認籌名單中出現，這種離譜的情況，怪不得會被業主曝光并質疑：

大華憑一己之力，捅出上海樓市的隱秘角落

3

偏僻大盤，未來出手很困難

如今樓市前景仍然不明朗，大家在選擇樓盤、開發商的時候要千萬謹慎。

大華公園柏翠就是一個典型案例，從板塊、流通性、口碑層面三重劣勢，千萬不要被營銷牽著鼻子走。

首先是板塊潛力不足，買房最重要的就是區位和配套

總爺之前講過這個樓盤的問題，處于郊區、資源和配套都很一般，距離大寧商圈相隔甚遠，所謂的靜安大寧配套不過是鏡花水月。

大華公園柏翠周邊，7月總爺實拍

其次是未來流動性問題，買房要關注二手房市場增值潛力

大華公園柏翠北側，是大華公園城市1-3期已交付房源，上千套的體量意味著掛牌量巨大，互相踩踏壓價，未來二手房市場很難出手。

并且從目前的貝殼掛牌價、成交價來看，不僅是毫無性價比，已經出現明顯的“期房比現房貴”的正掛現象。

大華公園柏翠周邊，7月總爺實拍

另外是開發商的口碑，差的風評會讓潛在買家望而卻步

熟悉上海的客戶對“大華”兩個字非常敏感，大華上海樓盤經常因為質量和物業服務被業主投訴，資產價值更加難保障。

大華公園城市維權資料

今年上海剛需市場，競爭可以說非常慘烈，除了產品層面推陳出新，各種營銷套路也令人應接不暇。

面對樓盤營銷的“碰瓷”、認籌數據的“灌水”，買房人稍有不慎就會落入“陷阱”。