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今天繼續更新城市系列文章，定位于全國第五大城市群，川渝城市群的雙子星城市之一，成都。

成都這幾年名氣很大，一直在跟沿海杭州搶新一線領頭羊之位，其中很大的功勞來自于城市宣傳，當然這不是貶義詞。

城市宣傳本身就是一種能力，就比如一家企業，產品再好，市場部不會宣傳，那也很難搶占足夠多的市場份額。

成都的基本盤很大，甚至某種意義上，輻射人口范圍超過1億多，因為中國整個西南地區，和成都有競爭力的同級城市只有重慶。

但重慶在西南的邊緣，而成都不僅可以輻射整個四川，甚至對云南、西藏、貴州等地，都可以出現虹吸效應。

所以在不可替代性的邏輯上，借以營銷宣傳之力，成都這些年對外虹吸了大量優秀的人才，也為房地產銷售貢獻了巨大的推力。

這也解釋了，為什么成都這些年人口可以達到2000萬之巨，成為位居全國第四，僅次于重慶、上海和北京的龐然大物。

但是成都有一個問題，第三產業發展不錯，但第二產業卻比較疲軟。數據顯示，從增長速度來看，2024 年前三季度規模以上工業增加值同比增長 4.1%，低于全國 5.8% 的平均水平。2023年，成都的第二產業位列全國第13名，甚至跑輸東莞。

在成都發展這個階段，第二產業非常重要，可以吸納大量的就業機會。所以持續疲軟，就會導致勞動力嚴重溢出。

所以成都市場經常在講，“北上廣沒有眼淚，成都沒有勞動法” ，而成都也被人戲稱為“卷都”。

我身邊很多北京企業的老板，特別喜歡去成都開公司，問他們為什么，他們說成都多好啊，人才多、還便宜，工作強度與一線城市趨同。你看，多么丑惡的資本家嘴臉。

其實這也是沒有辦法的事情，成都本來處于內陸地區，跟沿海地區海運沒得比，跟隔壁有長江水運加持的重慶也沒法比，基因決定了工業的短缺。

2000多萬人口，跟北京一個量級，GDP卻是北京的50%，而北京平均月收入大概在1萬左右，由此可以推導成都普通居民的收入水平。

窮人就是富人的資產。嚴重的勞動力溢出，也注定會對城市房價極其割裂的分化效應，也就是窮人很窮，而富人卻很富，這個對房價格局影響很大，后面再講。

當然成都的優勢同樣明顯，在于人文環境和寬容多元的城市文化，以及崇尚消費娛樂的城市性格所帶來的文化優勢。

比如旅游、漢服、電競、游戲制作、自媒體、動漫、數字音樂、網絡文學、機器人競技體育、極客網安等等亞文化領域，成都在中國城市排名中均能夠躋身前五。對了成都還是僅次于上海的時尚之城、醫美之城。

而且今年中央在大力號召沿海城市工業向西部轉移計劃，成都也是第一梯隊的受益者，結合強省會戰略，成都未來會越走越順。

整體來看，短期內產業結果會掣肘發展，長期來看矛盾會逐步解決。城市跟人一樣，有優點也有缺點，就看哪一面更強一些，而城市中的人，處在各個梯隊的人，也只能被迫接受她的優缺點。

上一輪周期，成都總共漲過2波，第一波是2016-2018年，成都二手房均價從9千漲到了1.8萬/平米。

第二波是從2019年初漲到2023年。這波跨度極大，漲勢韌性極強，直接漲到了2萬/平米左右。可以說，成都是唯一一個能穿越口罩周期，實現樓市慢牛的城市。

直到2023年4月，成都房價開始大跌，截止到目前已經跌到1.5萬/平米左右，平均跌幅25%左右。

如果按照均價來講，成都即使實現穿越周期的上漲，但價格并不算太高，即使出現大跌，也僅僅回調25%左右，所以成都樓市，看似是一個比較穩健的市場。

而且成都實在太大了，邊緣地區的房價，比如青白江、新都、新津、溫江等等地方都要算在內，這些地區房價漲不動，也跌不了多少，所以也在整體上，平均了全市房價的起伏。

成都房價的天花板是金融城，房價在3.8萬元/平米左右，其實是偏合理的，因為這個板塊幾乎囊括了整個西部的高凈值人群。同等人口和GDP量級的城市，天花板區域房價都在5萬元之上。

成都是個大市場，人口多需求量大，而經過2023-2024年一輪大跌，基本回到了2018年的水平，價格合理，所以這次新政后，也釋放了大量的購房需求，出現了跳漲行情。

根據成都市住房和城鄉建設局數據顯示，自10月15日新政實施至11月21日，全市新房成交12526套，全市二手房成交33922套，均為年內成交最高峰。

那么成都這樣的大市場到底該如何買房呢？以下是我最真誠的買房建議：

1、成都是大市場，大市場意味著需求多和供應也多，而收入差距較大，也決定了這個城市的板塊梯隊分化會非常撕裂。

2、成都對于購房者來說，相對友好，你可以買到4W以上的改善房，也可以買到1萬以內的剛需房，但不同的房價存在于不同的地段，不同的地段決定了它們未來不同的成長趨勢，你要分得清是為了自主還是投資，還是夢寐以求的投住合體。

3、成都目前有20W套二手房的庫存量，量級不小，但新房的庫存去化周期在12個月左右，是全國重點城市中少有偏低的城市，所以新房購房熱情要更洶涌一些。

4、成都剛需房的價格很難增長，這跟上文提到的成都的產業分布不均勻以及收入分化較大有關，可以說剛需房，只能慢慢跑，更多在于自住。

5、而改善房則因為相對稀缺，會被本地的高凈值人群，以及整個西南地區的有錢人爭搶。

6、成都賺錢的產業在哪里，房價趨勢就在哪里。整個城市雖然東南西北中都在發展，但是按照成都的財政條件，未來只能把更宏觀的資源導入南部，南強則全市強。

7、而其他區域，核心價值就要去尋找相對較新的板塊的改善房，這是地方諸侯的雞頭資產。

8、遠郊區基本不用考慮房價漲幅，只能自住，非不必要一般不買，屬于底端資產，未來會被成都核心區和近郊區無限虹吸。

9、核心區+近郊區，有12個，規模不小。其中核心區是高新南區、金牛區、錦江區、武侯區、青羊區、成華區、天府新區。近郊區是高新西區、郫都區、雙流區、龍泉驛區、新都區、溫江區。

10、高新區。

常住人口129萬，房價高。談產業，高新區所打造的都為新經濟產業，覆蓋金融，光電，航天，生物工程，數字信息，軟件工程，新能源研發等等一系列的高精尖產業的研發和創新，高新區只打造高精尖產業。高新區是成都現在的門面，是這個城市的政治、金融、科研、產業中心，（文化讓給青羊，消費讓給錦江）它的高度決定了成都市的高度，而且高新區很擠，十余年的發展讓這個板塊的人口裝不下往外溢出，地鐵十多條覆蓋依舊解決不了它的交通擁堵，因為太重要了，買不起、買不進、買不到是他的三不原則。

高新南的核心在金融城，因此買房離這邊越近越好，預算足夠，直接選金融城。新南產業在金融城和大源cbd，主要是互聯網產業，高薪產業較多，有增值潛力。高新南和主城5區沒有本質的區別，教育也是相當的不錯，甚至超過了主城5區，所以學校必須重點考慮。

板塊梯度

第一梯隊：金融城

第二梯隊：大源，新川，市一醫院，城南宜家，火車南站

第三梯隊：中和

11、錦江區。

作為常年的“三好學生”而備受關注，產品、學校、地段都屬上乘，金融城三期的門面，更是讓整個成都樓市震顫，“千萬豪宅排隊買”更是成為樓市的一道風景線。

錦江區新房價格整體都很貴。錦江區買新房，重點考慮白鷺灣，駙馬，林家壩這些屬于金融城東的板塊。二手房則可以考慮攀成鋼，東湖，川師大，塔子山，三圣鄉等次新板塊。另外錦江二環內的一些老破小，其實也非常適合純居住。

板塊梯度

第一梯隊：春熙路，攀成鋼，金融城東

第二梯隊：白鷺灣，三圣鄉，川師，東湖，沙河堡

第三梯隊：琉璃廠，牛王廟，蓮花，東光小區

12、天府新區。

天府新區是國家級新區，目前人口只有89萬最缺的就是人，但天府新區后期規劃入住人口是成都主要增長的主要區域。承擔國家重大發展和改革開放戰略任務的綜合功能區。可以說西部未來看天府。

環境是成都5+2區域內最好的，不管是城市界面還是樓盤；新房多，從200萬到2000萬都有，選擇面廣；5+1區域內很難再買到核心區即使有價格非常貴，比如金融城但是天府新區目前還可以；規劃級別很高，長遠看價值潛力沒問題。

缺點是距離成都老城比較遠，工作在老城的朋友想去買，要三思 ；天府新區有很多非核心區的板塊，很容易割韭菜；核心區的價值高，但是價格也已經被炒的很高；投資占比高，起碼7成以上；居住氛圍一般，要有煙火氣起碼還要5-10年。兩極分化。

板塊梯度

第一梯隊：麓湖湖區，天東、天西，興隆湖

第二梯隊：麓山，錦江生態帶，紅石公園

第三梯隊：萬安，天府前灣，華陽

13、青羊區：

作為老牌的“書包擔當”學區房圣地，土地供應量少，讓其新房顯得尤為稀缺，尤其是“青羊新城”在售項目寥寥無幾，產品品質無可挑剔，考慮書包的改善客戶，醫療配套也不錯，如果預算在400W＋，可以考慮入。

按地段價值選擇就不會出錯，輕二優于輕五，輕五優于輕六，其他都是角色球員。板塊選擇浣花溪、人民公園、寬窄巷子、天府廣場、騾馬市2000年后的房子，政府和單位用房品質會更有保證。

板塊梯度

第一梯隊：浣花溪

第二梯隊：內金沙，內光華，外金沙，外光華，東城根，非遺

第三梯隊：成飛

14、武侯區：

老牌富人扎堆，但有些區域規劃現階段比較亂，二手車市場、家具市場比較濃，以后可能會改善，但現在離高新區近，高新打工人溢出之選。

武侯新城是成都豪宅第三極，自這個稱呼誕生以來，對它的評價一直褒貶不一，但不得不說，武侯新城的產品力還是非常夠的，但飛機航線的影響，確實有點大了，350W＋預算的朋友們，接受航噪的朋友們，還是可以入的，地理位置不錯。武侯區還有個問題就是遺留問題，三環內有極多老宅，小產權房屋，區域界面比較落后，武侯區的房子還遺留了不少雙產權，主要集中在紅牌樓周邊。

板塊梯度

第一梯隊：桐梓林，西南民大與武侯祠

第二梯隊：麗都，武侯新城，紅牌樓-麗都-高朋，人南，雙楠，大悅城

第三梯隊：簇橋-金花

15、成華區：

東進主戰場，占盡地理優勢，近幾年勢如破竹，一路高歌猛進，2023年成交總量更是拔得頭籌，“二八板塊”作為成華區的門面擔當，成交量更是節節攀升，作為主城區三環內最后的溫柔。

主城性價比之選，交通路網完善，配套也在逐漸提檔升級，吃的好吃，娛樂項目多，學區一般，屬于不突出但也沒有槽點的區域，預算一般，但是有老城情節的可以考慮，適合300W＋預算的朋友。

板塊梯度

第一梯隊：猛追灣，杉板橋-建設路，

第二梯隊：崔槐新城，二八，萬象城，東郊記憶，東客站

第三梯隊：成渝立交，龍潭寺，理工大，李家沱，八里小區，動物園，槐樹店，萬年場，駟馬橋-新華公園

16、金牛區：

大部分處于城北，北三環以內，含歡樂谷花僑城一帶，配套還是可以離生活氣息濃厚，老小區比較多，金牛區商貿發達，荷花池，金府機電城等等國賓板塊，不過，現在北部新城和國賓板塊城市界面都還不錯，天府藝術公園也比較大氣，“泛國賓”板塊，算是金牛區目前的擔當了，茶花的產品供應量少，關注度有點低，北部新城，地理位置原因，還不足以撐起金牛區，但是從價格端口來說，入手門檻較低，確實能吸引很多客戶群體，所以，總的來說金牛區是屬于遍地開花型的，200W＋可以考慮北部新城、300W左右，可以考慮泛國賓。

板塊梯度

第一梯隊：茶花，茶店子，國賓

第二梯隊：北站區域，撫琴，北部新城區域，營門口，沙灣

第三梯隊：天回鎮，鳳凰山公園

17、雙流區：

常住人口149萬產業以國際航空物流為主。二圈城里面的佼佼者，本身產業技術強，且區位具有優勢，離高新區，和天府新區都比較近，有一部分的外溢客群，比如華府，怡心湖，航空港。

板塊梯度

第一梯隊：怡心湖，華府

第二梯隊：東升，航空港

第三梯隊：九江，黃水鎮等

18、龍泉驛區

大運會紅利，東進戰略支撐，各種光環加身今年來發展的很快，本身產業基礎也非常的好，汽車產業可以，加上近年來大運會機遇之下，城市界面大為改善，是目前二圈層的有力競爭者。

板塊梯度

第一梯隊：行政學院，東安湖，大面

第二梯隊：龍泉驛老城，十陵

第三梯隊：西河，洛帶古鎮

19、溫江區：

人居環境特別的舒適，光華大道沿線城市界面比較好，商業配套也不錯，綠化好，但可惜啊，不在當下主力發展方向，產業基礎呢也比較薄弱，后續發展乏力，適合養老自主，同時也是西北人的后花園。

板塊梯度

第一梯隊：光華新城

第二梯隊：大學城，鳳棲片區

第三梯隊：老城區，永寧、金馬

20、郫都區：

常住人口139萬 產業以裝備制造、電子產業為主，像知名的富士康等就佇立于此。一個打工人的扎堆地，但規劃總覺得有點亂，產業相對比較低端，可見人家高新西區是屬于高新區的，高校挺多的，應該多想辦法抓住這群人，未來產出一些低總價加顏值改善盤，或許能夠扳回一局。

板塊梯度

第一梯隊：犀浦，郫筒

第二梯隊：紅光，蜀都新城

第三梯隊：團結等

21、新都：

常住人口達到了155萬，產業以制造業物流商貿出口為主，主要是因為北門作為四川出川的重要出口。居住環境其實還可以，但城北目前的尷尬情況，不是一兩句能說的清楚的，新都現在完全就是內生性市場如果你在北門上班，也可以考慮。

板塊梯度

第一梯隊：新都新城，三河場

第二梯隊：老城區，大豐

第三梯隊：斑竹園，龍橋等其他邊緣

篇幅有限，今天先講到這里，想把成都講透一篇文章不夠，起碼得好幾萬字，所以更多是每個人帶著自己的問題，尋找準確的答案。