大家好，我是蘇北哥！今天開頭不再抒情了，直接上干貨！一夜醒來，南京樓市眾多大事發生，是出人意外，還是意料之中？

01.

徹底變天！南京房貸利率深夜上漲！公積金也傳來大消息！

你敢相信？北哥這幾天在文章中的諸多預判都在昨天晚上變成現實，首先是南京房貸利率一事，昨天文章中，北哥還在提醒廣大購房粉絲，南京房貸利率即將面臨第三輪上漲（不妙！兩大頭部“銷冠”板塊，房價要漲）。

文稿是18:30左右推送的，南京房貸利率是20:00左右上漲的。雖然并未在房媒層面GX，卻是已經落地了。

在上調利率這一塊，南京這次收起了一貫中庸的態度，擼起袖子就是干，昨天晚上南京市面上的大部分銀行已經正式發布通知，從今天開始（11.22）南京二套房貸利率直接上調至3.3%。一下子上調幅度達到了25個基點。

這里所提的二套和之前北哥文章中預告的一樣，也就是房貸未結清，再貸款買房算作二套，而之前房貸如果已經還清，再買房目前在南京仍然算是首套，各位購房人請知悉。

消息變動得很快，到了今天早上，關于南京二套房貸利率上調的事情，范圍已經從部分銀行，擴大到南京市面上所有銀行了，全部統一執行3.3%利率。讓人猝不及防。

講真的，此次南京樓市優惠ZC的收回動作，真的有種山雨欲來、噴涌而出的感覺，甚至多一分鐘都不能等待了，不過這里北哥提醒一句，在今天之前（11.22）和銀行約定貸款協議的客戶，二套還是可以享受3.05%的低利率，所以盡早面簽。

在昨天銀行發布的上調二套利率的通知里，還包含了一條隱藏信息，那就是“目前南京二套首付比例不變，同首套首付比例一樣，執行15%，后續以ZC調整面為準”，這句話等于留了一個后手，或者說給廣大購房人提了個醒，后面二套首付門檻也是要漲的，等于GF勸導大家趕緊上車。

至于南京二套房首付比例回漲至多少？之前早有消息流出，是從目前的1.5成恢復到3成。

樓市下行3年以來，這次“等等黨們”首次“宣告失敗”，原本以為今年房貸利率下行得飛快，南京從年初的4字頭利率，一口氣降到了9、10月份的2字頭利率，原本以為等等房貸利率會降得更低，沒曾想還沒來得及買房，房貸利率就回調了。

11月5日-11月22日，短短17天時間，南京首套利率從2.95%上調至3.1%，上浮15個基點；南京二套利率直接從2.95%上調至3.3%，上浮35個基點。

原本以為等等買房能抄底，誰知道眼下就是底部，南京樓市的點真是誰也踩不準！

更讓人意難平的是，目前的公積金貸款利率估計也不會再下調了。

10月17日ZY五部門舉行房地產專題發布會的時候，會上“四個取消、四個降低、兩個增加”的ZC綱領出爐，其中就包含“進一步降低公積金貸款利率”，并且明確下調幅度是0.25個百分點，但從目前房產圈內流出的消息，估計不會下調了。

說得白一點，之前大家不是總認為商貸利率不斷下調，公積金利率失去優勢了么，現在商貸利率又回調了，公積金房貸的低利率優勢不就重新顯現了嗎？

昨天，南京公積金就出臺了XZ，但是只字未提公積金利率下調的事情，看來下調動作的確是無望了！11月20日，南京公積金中心GX：南京公積金按月直付房租業務“擴容”，今后，將有更多租賃公寓可以使用公積金每月直接抵扣支付房租。

根據XZ內容，南京住房公積金管理中心昨天與東南國資投資集團、河西新城區國有資產經營控股（集團）共10家長租公寓租賃企業簽訂了按月直付房租業務戰略合作協議。

而這10家企業旗下包含40多個長租公寓項目，涉及房源2萬余套，南京公積金按月支付房租業務是從今年10月8日啟動的，當時合作企業只有東南國資一家，覆蓋房源僅5000套左右，昨天XZ一出，此類長租公寓數量立時增長了3倍！

根據昨天XZ，只要在南京公積金中心繳存公積金滿三個月的職工，租住經中心認證的房屋租賃機構住房，就可申請按月提取住房公積金直付房租。繳存職工只需向出租門店提出按月直付房租申請，由租賃方通過南京公積金系統線上渠道辦理，即可根據租金情況，每月將本人的公積金直接劃轉至租賃機構，實現“業務一次申請、租金無感支付”。

目前，南京每月租房提取公積金額度為每人1800元、每戶3600元，提取額度在全國主要城市中僅次于北京和上海。

講真，近幾個月以來南京公積金XZ頻頻出臺，調整力度很大。

8月28日，南京公積金管理中心發布三條XZ：延長公積金貸款年限、首套認定放寬，二套取消面積限制。

目前南京公積金貸款買房，年限從退休后5年，延長到了退休后10年；并且首套認定放寬，公積金貸款的首套和二套的認定條件由銀行決定，商貸認定是首套，公積金就認定是首套，不再限制公積金貸款的使用次數；同時還取消了“使用住房公積金貸款購買二套房，對于首套房人均建筑面積不超過40㎡”的規定。

10月底，南京公積金房貸額度也被悄悄調整了！非二孩家庭最高貸款額度被提升到120萬。

眾所周知，之前的南京公積金貸款最高額度規定是二孩及以上家庭可貸款120萬，但10月底已經有不止一組南京非二孩家庭接到銀行電話通知，也可以獲享120萬的最高貸款額度。

這條ZC沒有公開在媒體上GX，但卻是已經真實執行了的。

該調整的都已經調整了。一直未改動的，預計也不會做出調整了！一個是公積金房貸利率的下調；另一個就是南京的“商轉公”。

講真公積金利率能否下調，其實不受南京控制，主要還要看GC意思，但南京“商轉公”是否執行卻是有自主權的，但目前來看可能性也是為“0”。盡管目前全國已經有30余座城市執行了“商轉公”，但南京公積金管理中心對于網友的回復中，已經明確提到南京暫時不會開展“商轉公”業務，南京的公積金貸款資金主要用于首套房和改善型住房的購買群體。

02.

昨晚，雨花安德門地塊正式掛牌出讓，南京樓市真的要爆發了？

講真，有的時候北哥的預判真的很準，前天的江寧專場土拍，7幅地塊雖然全部底價成交，但北哥盤點其中至少有3幅地塊對于南京后市影響巨大。（今天土拍3幅地塊對后市影響重大！）

這3幅影響巨大的地塊，其中有2幅位于江寧三山別墅區，位臨佛城西路的G58、G59被江寧交通建設集團旗下企業君城地產底價拿下。

G58、G59地塊位置

要知道G58、G59兩幅地塊，容積率僅為1.05，建筑限高30米，其不僅是南京樓市難得一見的“類別墅”地塊，更是南京GC一直猶豫是否出讓的重磅地塊。

今年3月份，，江蘇土地發布2024南京本級土地出讓的23幅地塊清單中，就包含這兩幅地塊。

后來這23幅地塊的出讓計劃，從6月底推到了8月底，但最終還是選擇的分批、相機出讓，讓今年的南京土拍實現了“軟著陸”。

G58、G59兩幅地塊從亮相到最終出讓，前后用了8個月，塵埃落定了，出讓當天北哥已經在文章中斷言，與之并列的一批“懸而未決”的重磅地塊，也將陸續出讓。

誰想一語成讖！南京土拍的速度，比想象得更快，昨天晚間，南京突然GX掛地，新增9幅新地塊，其中包含純住宅用地7幅、商住混合用地2幅，總用地面積約41.24公頃，起拍總價82.54億元。

地塊分布于雨花安德門、南京南站，城北興智以及江寧的高新園、紫金山科技城、濱江新城，浦口橋林7大片區。這批地塊將于12月20日上午9:30正式拍賣。

查看上述9幅新地塊的名錄，我們一眼就能發現今年最重磅的懸念地塊，安德門自行車廠地塊赫然在列！

安德門自行車廠地塊，在去年金秋土地推介會上，曾經被定為成最后可能讓南京樓市“逆風翻盤”的寶藏地塊，雨花安德門板塊也因為這幅地塊的出現，被譽為第二個“小行”。

安德門自行車廠地塊位置

安德門自行車場地塊到底有多仙？簡單看下周邊配套和地塊本身的經濟數據，就可略知一二。

地塊本身緊靠1號線，等于完全是地鐵上蓋，出門就是地鐵！地塊位置處安德門交通要沖，南可抵鐵心橋、牛首山；北面3-4站地鐵即可達三山、夫子廟、新街口；西面即是河西中奧東地區，7.5萬/㎡的河西頂豪頤和天晟府距離安德門自行車廠地塊直線只1.7公里。

所以未來的安德門自行車廠項目開發，每平售價將達到多少？各位心里可以初步估算。

再看地塊本身素質，地塊總占地面積278.4畝，折合18.56萬㎡，其中包含三幅住宅用地、一幅商辦用地，共4個子地塊。且地塊最低容積率可低至1.2，就這樣的地塊素質，“安德門自行車廠”在整個南京樓市，可算作獨一無二的存在。

安德門自行車廠地塊具體地塊形狀

今年3月8日，龍年首場土拍編號為2024G03的純宅地，作為安德門自行車廠地塊一幅子地塊，率先出讓，但在土拍前夕被臨時叫停，據說是因為地塊規劃邊界和地鐵相關要求調整，但實際上是“報名房企數量不足預期”

時隔8個月，編號為2024G79的安德門自行車廠地塊重出江湖，無疑代表著南京地產圈對于這幅重磅地塊的預期已經滿足。

3月18日臨時取消出讓的G03地塊

如今正式掛牌的G79地塊

對比3月份時的G03地塊和此次掛牌的G79地塊，不難發現前后兩幅地塊有所不同，首先是這次的G79地塊出讓面積更大了，G03出讓面積36703.01㎡；G79出讓面積為53944.39㎡，足足大了1.72萬㎡；容積率也出現了調降，G03地塊的綜合容積率2.2，而這次G79的綜合容積率只有1.478，可見G79地塊相比當初的G03更適合打造高端住宅產品。

此外，G79的起拍樓面價也調降了，此次為19302元/㎡，比當初G03地塊低了3485元/㎡。

而且這次安德門自行車廠G79地塊能重新掛牌，說明意向拿地房企已經有不少，據內幕消息稱，好幾家中字頭房企已經看中這幅地塊，大概率將觸發今年下半年最激烈的一場“土拍大戰”。

安德門自行車廠地塊實景圖

細數今年至今為止，引發土拍大戰的幾幅地塊全部是主城黃金地段的低密類別墅地塊。

比如：

6月19日出讓的河西南G11地塊，容積率1.01，激烈競價47輪，競價時長超過50分鐘，最終以43888元/㎡的樓面成交價，15.32%的溢價率被奧體建設收入囊中。

同天出讓的夫子廟G10地塊，容積率1.2，激烈競價25輪；競價時長達到35分零10秒，最終以35084元/㎡的樓面成交價，20.42%的溢價率被南京中堃置業收入囊中

7月31日龍江G16，容積率1.5，激烈競價41輪；競價市場達到1小時23分鐘，最終以32571元/㎡的樓面成交價，20.62%的溢價率被金基收入囊中。

9月12日的仙林G32，容積率1.05，激烈競價24輪；競價市場達到40分鐘，最終以13081.07元/㎡的樓面成交價，12.66%的溢價率被南通萬佳沉香府收入囊中。

不過說實話，安德門自行車廠地塊的出讓，很可能顛覆今年至今，所有的土拍大戰的激烈程度，因為這幅巨無霸地塊除了自身的位置特殊、素質優越以外，它本身還是一幅自帶頂級學區的地塊。

與此次出讓的G79地塊一墻之隔就是一幅初中建設用地，今年3月份已經確定引進金陵中學，命名為金陵中學雨花分校。

金陵中學雨花分校位置

該校為30班初中，計劃2026年5月完工，還將配建一所9班幼兒園、一所24班小學。

也就是說安德門自行車廠未來的開發項目，基本上就是妥妥的金陵中學學區房。

與此同時，GC為了這次讓安德門自行車廠地塊順利出讓，不惜重金做了精心準備。10月底，南京公共資源交易平臺發出公告：安德門自行車廠地塊內配套市政發布監理招標，工程施工將啟動。

據顯示，安德門雨花西路137號地塊（原自行車廠）配套市政工程已經立項部門批準建設，工程所需資金來源為國有政府性資金，為62124.92萬元，現已落實。

而安德門自行車廠地塊的內部配套市政工程施工工期為730天，建設內容包含新建道路工程、交通工程、排水工程、管線工程、綠化工程、電力預埋工程等。

這足以表明GC對這幅地塊的重視程度。究竟安德門自行車廠G79地塊此次能否掀起新一輪土拍大戰？歡迎各位粉絲在評論區留言、互動！

今天文章的內容就是這些，如果對以上話題感興趣的，可以加北哥微信，咨詢探討！

主編簡介：

蘇北哥，男，11年金融工作經歷，8000元白手起家，連續6次跨行業創業均獲成功，實現草根逆襲。

1994年買入人生第一套房，2004年重點研究資產配置，有28年房產實操經驗，深耕南京市場。

是行業內真正的房產實戰派！感興趣的就三件事，房產，創業以及投資，歡迎愛好相同的朋友和我交流。