問答405期

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　　（買房提問，房哥一對一通道）

　　
問：灃東在保利拿的新地塊，有沒有下手空間？

　　答：具體信息已經出來了，保利云谷和著，60畝，2.5容積率，5棟17F小高+6棟26F高層，最小樓間距約50米，最大約80米，帶約1500㎡泛會所。

　　
（保利云谷和著戶型圖）

　　面積99㎡起步，最大143㎡，賣點主要是超大贈送面積，143㎡的算上露臺，飄窗將近送62㎡，小的也是超大露臺，從規劃上看，產品相比周邊確實是升標了。

　　地處灃東，目前看到的配套主要是軟件新城這邊的公園，圖書館，云吧，好在就在天匯斜對門，生活圈共享，灃東的規劃學校為高新一中灃東中學分校。

　　目前的放風價是17000-19000，比隔壁軟件新城24000+的均價低了不少，與高新備選的大寨路、西灃路、西部大道區域的新房相當。

　　下手空間還得看最后的售價，比較適合軟新周邊工作上班的，看重大露臺戶型的自住人群。

　　融合區周邊的發展還在起步階段，規劃大于兌現，最大的利好是綠地蘭亭公館，保利上市，對綠地的二手房而言是很好的出貨時機。

　　問：西安新房樣板間一個模子刻出來的，沒有以居住為考慮點？

　　答：何止樣板間，現在這么多小區，如果把名字蓋上，能分辨出來是誰蓋的嗎？怕是也很難，尤其是四代住宅露臺房普及后，都是大贈送，鋁板線條，金色裝飾，灰色主體，下沉會所，各個小區配置趨于相同。

　　室內樣板間，相同互相也是相似方案，大部分是毛坯交房，樣板間也只能作為參考，展示大、闊、豪為目的，和生活相關的燈光亮度，儲物空間考慮的都很少，家具也是特意定制的。

　　有的開發商會在精裝樣板間旁邊做清水房交付標準，或者在實體樓里蓋樣板間，保證尺寸與后期對應。

　　至于室內怎么設計，裝飾，偏重于酒店風，還是奶油風，則看業主預算和審美，普通家庭是很難裝飾到開發商的程度的，也不太實用，我們會多多拆解樣板間，給出自己的居家方案，可以多多關注。

　　問：如果有開發商是做小高層，60米樓間距，西安人會買單嗎？

　　答：這需要有幾個前提，第一容積率至少在2.5左右，其次，地塊還不能太小，西安新房能看到這樣的房子，幾乎都是大戶型，總價單價都高。

　　目前主流的容積率還是在2.8，要么純高層，典型的軟件新城，高新三期，要么小高層+高層，港務區非奧體區域，即便是奧體純小高層區域，樓間距也沒有這么大。

　　應該說目前流行的戶戶大露臺，底下會所，水景原因，都在在地塊太小，發揮有限的基礎上，另一種創新，既然沒法最大，那就力求精致小巧，使用與否，包括后期的維護成本，很少在考慮范圍，更多是營銷道具的角色。

　　以目前流行的下沉會所，裝飾作用大于實用，尤其是配置泳池，健身房的，對外運營業主不同意，不對外成本撐不起，僅一次泳池換水物業費都撐不住。

　　西安人現在買單的房子里，要么是奧體，高新這種學校，配套齊全的，要么是曲江，航天這種自住終極改善的。

　　小高層+大樓間距吸引力有限，錦上添花！

　　問：新房，遠洋未央華府和萬科東望，極限二選一？

　　答：都不算西安的熱門小區，未央湖和等駕坡也并非熱門區域，能買這兩個的，更多就是周邊自住，不愿離開的。

　　遠洋的位置在未央湖的腹地，附近老小區，安置房較多，亮點的配套主要是東邊的浐灞國家濕地公園，南邊的未央湖公園，10號線地鐵口，西安未央區第一學校，算是生活便利，但沒有亮點的小區，交付的安全性也是問題。

　　未央湖區域目前很尷尬，說是改造啟動，但進展有限，舊改太難太高，區域的城市面貌，商業，優質學校配套等，和旁邊的經開，港務都有差距，因此主打的還是性價比。

　　萬科東望地處等駕坡區域，靠近曲江，去年算主城區賣的很好的小區，最大賣點是萬科牌子，近8號線地鐵口，外加價格不高，緊鄰幸福林帶和曲江文教園，但周邊的拆遷改造還在繼續。

　　問：南飛鴻樂境雅薈怎么樣，自住，高新上班，和華發利君比？

　　答：銷量上，不如華發利君，但產品還不錯，也是四代住宅，贈送很大，展示區的綠化素質很高，不知道后期拆不拆。

　　南飛鴻作為周邊的老地主，拿地早，儲備多，有價格優勢，從已經交付的鴻錦城、華洲城看，景觀，立面，物業，公區的水準還是比較剛需的，做改善周邊競爭挺大，保利，綠城，中海選擇很多。

　　華發利君除了土門周邊買的多，高新的剛需也挺多，順著團結南路過去，17000+均價，戶型，景觀更好，周邊配套更全，雖然老城區，自住屬性濃厚，后續轉手不如高新流通性高，但就地換房只有它可選。

　　這個價位內，高新買就是小品牌，高新外，土門的華發，西灃路的中海，西部大道的中糧都在選擇范圍內。

　　問：為了娃上學，買紫薇田園都市會不會后期無法出手？

　　答：西安的二手房小區里，紫薇目前的流通還是不錯的，17000+均價，高新實驗，逸翠園的上學指標，雖然是老破小犯愁，停車難，沒電梯，但依舊是低預算家長在高新的學區房選擇。

　　這種需求下，很難實現既要又要，如果當下買，這個預算內高新沒有更好備選，核心是解決小學，初中的上學問題，有點年輕姑娘嫁老頭，明知日子不長久，但眼前就能改善生活的意思。

　　考慮保值為優先，就不會看田園都市，這么久的房齡，自住體驗不佳，租戶比住戶多，自己都嫌老，如何說服別人來買。

　　所以買的時候做好心理建設，就是為上學，就是預算不多，就是著急，至于往后是收租金，還是接著和學校綁定，答案都在時間的長河里。

　　問：經開城市錦上對面，眾邦長安郡怎么樣，等著入市上車？

　　答：蘭州開發商在西安的第一個小區，22年9月拿地，樓面價9049元/㎡，最大賣點容積率只有1.8，規劃六棟住宅。

　　位置還是不錯的，經開區腹地鳳城一路上，北邊有8號線，西邊有漢城湖，對門是經開第一學校南校區，附近開發較早，商品房城市錦上，海璟臺北灣都是小面積為主。

　　據我所知，這個小區大戶型為主，包含建面143-223㎡的洋房，128-246㎡高層，以及211-431㎡的別墅，算是經開區目前新房的最大面積，但小開發商做豪宅，非常看兌現能力。

　　從區域看，生活便利的剛需住宅區，并沒有大戶型的潛質，從品牌看，在西安也沒有落地項目，唯一的亮點低容積率，但小區又很小，能在這里買房的，主要是沖著經開第一學校學區來的，剛需為主。

　　問：魚化寨復地優尚社區，擔心持續掉價，買了重新買怎么樣？

　　答：確實是魚化寨區域比較早的社區，除當年一手業主買的便宜外，沒有明顯亮點，目前二手房掛牌價只有15497元/㎡，實際不少業主只賣13500元/㎡，外加周邊南飛鴻二手房一抓一大把，競爭激烈。

　　
（復地優尚社區二手房掛牌價格，來源：貝殼）

　　路對面的金茂悅園新房價格，當年接近27000+，但對這里也沒有什么帶動作用，能買復地的，都是預算夠不到新房的，但好在還在高新范圍內，有流動性，目前最好的辦法，就是小換大，舊換新，及時出手。

　　重新買還是看預算，軟東范圍內新房很多，大面積的綠城海棠三章，保利天瓚，小面積的高科楓林九里，紫薇時光云境、綠城秋月苑還有大量新房。