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對賣家而言，現在二手房成交量雖高，但遠達不到好賣的程度。對于買家而言，很多時候也受制于高額稅費中介費，也缺乏真正撿漏的機會。所以，能促成買賣雙方一拍即合，其實是一樁美事。

今天的好房推薦，是第141套（已核驗產權證），有興趣的可以加房段子vx：djzsihai2007，直接和房東面對面溝通看房。

寶子們，好久不見，隨著成都新房二手房開始“止跌回穩”，樓市復蘇的跡象越來越明顯，這也給了我們購房者更堅定的信念。

“買漲不買跌”，最近一兩個月，我能明顯感受到大家購房熱情的提升，不論是新房還是二手房，都愿意看房愿意成交。

不過據我判斷，對核心板塊的優質房源而言，這僅僅是止跌回穩的開始，隨著后續土地“嚴控增量”，新房居高不下，超跌的二手房價值回歸，明年會有更明顯的反彈。

也正因為如此，當前還處于二手房東走量的階段，對買家而言，也是抄底時機。

今天我們上新一套方位非常正確，又東又南的房源，不僅占據了川師板塊的核心地段，更依托華潤品質，次新的房齡，成為了很多三口之家的幸福開端。

話不多說，直接上菜——

小區：華潤幸福里二期
板塊/地址：川師大/錦江區菱安路266號
面積：88.42m2
樓層：16樓/總32層
梯戶比：2T6戶，有電梯
總價：232萬（另有購入價15萬的車位面談）
單價：26238元/m2
朝向：東
戶型：3室2廳1衛1廚
房齡：2015年交房，2016年裝修
裝修：精裝
中介費：0中介費
稅費：滿五唯一，0增值稅，0個稅

一、板塊簡述

很多川師畢業生都習慣留在母校周圍，比如獅子山校區的畢業生，喜歡就近考慮川師、三圣鄉板塊，板塊和大學互相成就，形成了如今配套豐富、人氣熱鬧的川師板塊。

尤其是地鐵7號線建成后，川師不論是南來北往，都持續彰顯出地段優勢，再加上明年通車的地鐵13號線，四川師大站成為了雙線換乘的東門橋頭堡，凸顯主城價值的交通樞紐站。

但要想在川師安家并不容易，萬科城市花園老化明顯，川師大TOD、仁和等新房總價居高不下，周邊其他次新二手房相對閉塞，高密，品質也良莠不齊，很多人把目光，鎖定在了華潤幸福里這個小鋼炮上面。

從更大眾的角度來說，錦江區是成都的一塊金字招牌，川師周圍有很多城市老貴，最終醞釀成為了一個生活配套豐富，人口粘性高，樓市口碑好的優質板塊。

在交通上，華潤幸福里二期就在地鐵7號線四川師大地鐵A口(百度測距150米)，到東客站3站地鐵，到火車南站也是3站地鐵；13號地鐵預計明年通車，屆時通往市中心腹地也非常方便；20號線規劃中，預計也在川師大設站（三線換乘）。

在學區上，周圍名校云集，從幼兒園到大學都有。其中不乏川師附小，錦江嘉祥，師大一中，川師附中等優質名校。

小區正讀菱窠路小學，初中對口錦江四區，包括師大附中，七中匯源，銀杏，田家炳中學等，初中的均衡性較好。

在醫療上，距離1.5公里有錦欣婦女兒童醫院，距離4.5公里四川大學華西第二醫院錦江院區，華西醫院錦江分院(在建)。房東的三胞胎，就是在附近華西生的。

在公園綠化上，小區不遠處就有晨暉路公園，沙河公園，還可以時常去大學里逛逛，感受年輕的美好。

在商業上，當前大多以川師商業街、底商為主，吃喝玩樂也很豐富。此外距離3.9公里還有萬達錦華。小區對面在建的川師TOD有商業待呈現。

二、樓盤特點

小區是華潤幸福里二期，是華潤當年在中國造的第五座幸福里，在2014年的時候，房段子有同事就買到了這里，當時月供4000，被同事不解，明明有月供兩三千的，為啥偏要上車更貴的川師？

直到多年后，才明白這哪是月供1千的差距，反而是總價大幾十萬的差距啊。這一刻，“幸福里”三個字具象化了，也充分說明了，這個小區的價值堅挺。

話說幸福里是川師板塊次新樓盤里，品質最好的一個，這點毋庸置疑。

從樓盤來看，華潤幸福里一共分為兩期打造。其中一期容積率3.25，為2棟高層+8棟電梯洋房，戶型主要是平層套三/套四，和頂躍套五，小區園區主打水果式，有20多種水果樹。

二期容積率為3.0，住宅一共3棟高層，1棟為4個單元，2、3棟各有1個單元。高層主要是51平的套一，74平的套二以及88平的套三戶型。

由于是華潤自主開發自主維護（物業）的樓盤，綜合品質偏剛改改善，樓盤本身的隔音、防水都挺好，華潤物業也是有口皆碑，是整個錦江東南中環方位上，最有辨識度的一個優質盤。

三、房源簡述

今天我們推出的這一套房子，是建面88.42平的標準套三，娓娓道來，最大的賣點我認為就是優質次新盤里的優質房源。

1、入戶即為標準豎廳格局，含蓋客餐廳等功能區，達到了30平左右的空間感，整體自住舒適性還是不錯的。此外還有獨立的客廳陽臺，獨立的生活陽臺，對晾曬和洗衣機等需求也能很好地把握。

皆為明廚明衛，五臟俱全。最讓人滿意的是三個臥室，整體尺度都還不錯，主臥能達到12.5平的尺度，相對于不到90平的戶型，還是可以了。另外兩個次臥也有8-9平的套內，不會委屈家庭成員。

2、從建筑數據上來看，建面88.42平，除去墻體的套內面積74.2平，得房率約84%，在同時期還算不錯的數據。

作為2T6戶的產品，這套房窗戶整體朝向東、西，搭配16樓的視野，采光日照沒有問題，比如標題頭圖，就是家里實拍窗外景色視野。

3、裝修這一塊，我認為文字和圖片都不足以描述現場感受。實際上對比很多同戶型的房源，才能發現房東對這套房是多么用心，在各種用材、設計、細節等方面，都極為講究和愛惜。

當時是2015年收房，然后裝修了1年，2016年底才入住。裝修用材精選各種材質品牌，為了保險還做了全屋除甲醛。在細節方面，加裝了普通二手房少有的暖氣、新風系統，全都是品牌家電。

整個房屋能看到，定制的家具多，使得房屋的收納功能很強，洗手間雖小，但專門設計為了干濕分區，部分燈具家具都是從北京、蘇州等地買回來的。

4、還有個極大的特點就是，人丁興旺，風水不錯。當初房東買的家庭第一套房，傾注了很多精力裝修維護。后來幸運懷上三胞胎，出生之后，需要家里人全員來幫忙，于是這個窩就得賣了置換，不然也是不舍得挪窩，住習慣了，位置很方便，也自己安裝了很多設備，希望遇到喜歡它的有緣人。

四、價格特點

當前該房源在貝殼上掛牌總價232萬（之前掛牌是252、245萬，考慮到誠心出售，所以一次性降價到位，不過多拉扯）。
按照最新的政策，首付可以低至1.5成，也就是34.8萬即可上車，這對于年輕人來說，的確是非常友好的一個門檻，然后貸款拉滿的話，大概是月供8000左右即可拿下，如果首付更高，那么月供能明顯降低。
針對這個價格，我們可以通過以下三方面來分析：
一是掛牌行情，目前整個小區，同戶型里，掛牌的房源還比較多，大多報價220-260萬之間，當前房東這一套房，報價232萬，是中低水準。考慮到和同戶型對比樓層視野裝修品質等細節，那么的確處于優質房源狀態。

二是成交行情。該小區同戶型成交行情來看，今年基本上集中在220-240萬之間，房東目前報價相對于成交價格而言，也是比較隨行就市的價格了。

三則是老規矩，這套房本身是滿五的狀態，可以做到0增值稅，還是唯一的狀態，因此是0個稅，再加上房段子好房推薦是能真正做到0中介費的，比正常去找中介成交，還能節省幾大萬。所以實際成交只需要少量的契稅即可，按照契稅新政，首套、二套房的話，該房屋只需要繳納1%，也就是2.3萬左右即可。最終的買入成本也就可以控制在235萬左右，非常清爽簡潔。

四、該房屋還搭配一個產權車位，買成15萬，如果買家有興趣一起買的話，也可以屆時協商價格，盡量折扣，搭著一起，讓人和車，安心入住。

需要和房東面對面的話，請直接掃文末二維碼，或者加房段子vx（djzsihai2007）拉你直接和賣家聊！

任何文字都是蒼白的，耳聽為虛眼見為實，接下來是實拍賞析——

△餐廳

△入戶玄關和廚房

△裝修細節感

△家具家電細節

△臥室用材用料品質可見

△生活陽臺一體化洗衣機

△衛生間的干濕分離

△溫馨簡約的客廳

△夜景視野欣賞

聲明一下：0中介費，是買賣雙方自行溝通，免去中間環節，房段子不是中介，只是房產分析方案的博主，趁機搭建溝通平臺而已。

①如果買賣雙方有意，可自行約定成交（風險自擔）；

②如果覺得麻煩或者擔心交易安全性，需要專業人士代勞，也可以自己另行找中介幫忙代辦過戶/貸款服務；

③如果實在找不到外面的這類中介，也可以找房段子幫推薦靠譜中介，相關費用直接給中介即可（專業合同，為買賣雙方安全護航，全程代辦過戶+貸款服務，費用低至總價的0.5%）。

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