文/樂居新媒體 嚴明會

連建國，是一位注重儀式感的項目總。他麾下的和知筑選在一個好日子——北京樓市930新政后一天取證，并于11月1日開盤。

連建國也很懂營銷，他或許想營造出“一房難求”的現象。登場一個月，和知筑發了一張大紅海報，十分醒目的寫著：首開勁銷10.55億元258套。這個成績單，不僅是給城建領導看，他更想讓房山市場上的購房群體注意到。

要知道這個項目一共就推出15棟576套房源。換言之，連建國用一天時間去化超四成，相當于完成大多數樓盤半年甚至一年的銷售業績。

但事實并不是這樣。截至11月22日，和知筑網簽僅62套，成交均價37804.77元/平米，去化率10%左右，成交額2.64億元，地價覆蓋率22%。

業內人士評論道，和知筑開盤數據是個笑話，只是沒人想到國企干得出來，“如果認購258套，一周內網簽至少50套，五分之一轉簽客戶；如果沒有，那都是假銷售。如今的房山市場，開盤賣30-50套已經是奇跡。你說賣258套，那得整個房山一季度的房子都讓你家賣了。”

開盤之前，業內普遍預測和知筑在3.5萬/平米，結果人家就是硬氣扛價，約3.8萬/平米高價開盤。雖然和知筑均價較拿地時4.5萬元/平方米銷售指導價，低出超15%，但仍和附近其他新盤在價格上沒有競爭優勢。

周邊距離不到4公里的華潤京熙潤府，部分特價房已降至約3.3萬/平米，距離不到5公里的京華國賢府實際售價在3.5萬/㎡上下，產品還是高標定位。此外，企業品牌和項目品質，和知筑也比不過這兩家。如果想在房山買更便宜的新房，燕京府的均價在2.5萬/平米。

一位近期想在房山置業的購房者告訴樂居財經，“和知筑的周邊配套很差，商場都沒有，周邊其他的舊小區感覺有點拉低它的定位。雖然價格心動，但我還是選擇買國賢府。”

進入2024年，北京購房人看新房的第一句話是，有沒有贈送面積？

但眼下，房山對偷面積這件事，卡得還是蠻嚴的。拿京熙潤府來說，它在南向偷飄窗，恨不得連客廳的飄窗面積也偷，北面把設備平臺偷成陽臺。

和知筑偷面積的手段也很狠，以92平三居戶型舉例，得房率超80%，南向飄窗3.75㎡（0.5*7.5㎡），側邊飄窗共計6.325㎡（12.65*0.5㎡），再加上設備平臺目測也有2㎡。

雖然92平戶型贈送面積不少，但它屬于細長條狀戶型。這類戶型通常會存在通風不暢、采光差、面積浪費、得房率不高。和知筑這個戶型從玄關到餐廳的過道面積被浪費；主臥衛生間是暗衛；北向設置了兩個面積不大的次臥，共用一間分段式明衛。

另外，連建國把飄窗贈送當作賣點，但殊不知這卻成了業內的吐槽點。別的開發商都很巧妙采取削減、隱蔽或轉化為實用功能等策略，優化飄窗墻垛，和知筑卻把飄窗設計成“顯眼包”。

比如，淋浴房與飄窗并存，有媒體人靈魂發問，是洗澡可以坐下休息用，當這是公共澡堂？就這么點大的淋浴房，里面墻垛子占掉這么多。再說這瓷磚貼的棱角，邊鋒這么鋒利，老人和孩子洗澡跌倒怎么辦？還有個房間還將飄窗做成了床定的一部分，一眼看過去就知道這個房間太小，沒辦法放床了，所以貼著窗臺做床，冬天不冷嗎？

據樂居財經了解到，和知筑的設計公司是北京市住宅建筑設計研究院有限公司。該設計公司是北京城建集團有限責任公司的孫公司。

時間回溯至2023年12月20日，北京城建以底價12億元競得和知筑所在地塊——房山區長陽鎮北廣陽城棚改項目FS00-0105-0011、0023地塊，總建筑64113.761㎡，成交樓面價約1.87萬元/㎡，銷售指導價4.5萬/㎡。

和知筑的項目公司為北京城建長陽投資發展有限公司（簡稱“城建長陽”），成立于2013年，注冊資本5000萬元，它是北京城建集團有限責任公司的間接全資子公司，且不在A股上市公司城建發展（600266.SH）旗下，法人兼董事長為楊娜，經理為連建國。

此外，楊娜還是北京城建瑞泰投資發展有限公司的法人。另據樂居財經了解到，北京城建集團開發公司副總經理也叫“楊娜”。

城建長陽曾因拖欠合同款百萬，被恒通兄弟搬家公司告上法庭。2023年5月，法院判決城建長陽給付北京恒通兄弟搬家有限責任公司搬運費1208800元以及違約金。

趕在取證之前的三天，和知筑還改了用地建設方案。其中，FS00-0105-0011地塊東至“廣陽地區一號路“，變更為金陽街。

和知筑項目分為南北兩個地塊，南地塊偏剛需，92-112平的三至四居；北地塊偏改善，約125-144平的四居。在定價上，北地塊方正，價格偏高一些。南地塊相對來說，之所以價格相對低，是因為離著地鐵軌道太近，會有噪音，家里如果有小孩、老人尤為要避開此類房源。