拿，我都話的啦～

上海北京深圳，都已取消了普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)，廣州要邁出這一步，還不是板上釘釘?shù)摹?/p>

所以對(duì)于廣州的豪宅稅，大家要關(guān)心的不是什么時(shí)候取消，而是取消以后：

影響了誰(shuí)，樓市會(huì)有什么變化。

01

“豪宅稅”其實(shí)是“增值稅”

交錢的也未必就是豪宅

進(jìn)入正題以前，先搞清楚概念。

我們大家常說的“豪宅稅”，其實(shí)是針對(duì)非普住宅的“增值稅”，主要是跟二手交易掛鉤。

廣州之前對(duì)于非普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，有三點(diǎn)：

小區(qū)容積率在1.0以下（不含1.0）?；

?房子建面在144㎡以上（不含144平方米）?；

?成交價(jià)格高于同級(jí)別土地上住房交易均價(jià)的1.2倍?。

三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)只要符合其中一個(gè)，即為非普通住宅。

其中，容積率1.0以下的小區(qū)，真的很少；成交價(jià)格，可以通過桌底協(xié)商的方式去造J。

只有建面在144㎡以上這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，無法規(guī)避，畢竟房產(chǎn)證上寫著呢。

于是，增值稅變成與房子面積的大小強(qiáng)關(guān)聯(lián)的“豪宅稅”。因?yàn)槎诤芏嗳擞∠笾校髴粜?豪宅。

但實(shí)際上，房子面積大不代表房子單價(jià)高，大戶型未必都在市中心。

大家忘記了一點(diǎn)——

由于次核心區(qū)、外圍區(qū)房?jī)r(jià)偏低，所以這些區(qū)域的新房，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)往往更傾向于大戶型。

我們看目前貝殼平臺(tái)上，同時(shí)滿足住宅性質(zhì)+建面144㎡以上的掛牌房源，廣州全市合計(jì)有13178套（統(tǒng)計(jì)時(shí)間截至11月20日中午），各區(qū)數(shù)據(jù)如下：

番禺：3512套，占比26.6%

增城：1600套，占比12.1%

花都：1549套，占比11.7%

天河：1407套，占比10.6%

白云：1112套，占比8.4%

海珠：894套，占比6.7%

南沙：848套，占比6.4%

從化：658套，占比5.0%

黃埔：472套，占比3.6%

荔灣：445套，占比3.4%

越秀：407套，占比3.0%

TOP3具體情況，番禺大戶型以高端改善為主，也有部分千萬(wàn)級(jí)的豪宅。而增城和花都的大戶型，總價(jià)集中在200~400萬(wàn)之間，與豪宅壓根就不沾邊。

全廣州建面144㎡以上的待售二手住宅，根據(jù)價(jià)格分類，按照數(shù)量排序：市區(qū)改善＞外圍區(qū)遠(yuǎn)大荒＞市區(qū)豪宅。

若是根據(jù)區(qū)域排序，番禺、增城和花都的二手市場(chǎng)，才是減免增值稅的主要得益者！

加之市中心二手大戶型由于數(shù)量更少，地段更好，成交難度本來就比較低。反觀市區(qū)改善和遠(yuǎn)大荒，二手成交難度較大，周期也長(zhǎng)。

另外一點(diǎn)，雖然不管房子總價(jià)多少，交易都要交5.3%的增值稅，但不同類型的買家，對(duì)稅費(fèi)的承受能力是截然不同的。

讓預(yù)算只有幾百萬(wàn)的人，多交十幾萬(wàn)稅；以及讓預(yù)算上千萬(wàn)的人，多付幾十萬(wàn)稅。

你猜哪邊，更在意這個(gè)增值稅呢？

一句話總結(jié)，非普宅標(biāo)準(zhǔn)和增值稅的取消，對(duì)于市區(qū)改善和遠(yuǎn)大荒的刺激作用，會(huì)比豪宅更加明顯。

道理就跟明星和素人化妝一樣，后者才更需要妝效的加持。

02

直接影響二手市場(chǎng)

間接左右新房市場(chǎng)

說到底，廣州豪宅稅沒了，最開心的其實(shí)是次核心區(qū)、郊區(qū)大戶型的業(yè)主。

這類二手房的成交周期、議價(jià)空間將會(huì)得到直接改善，同時(shí)，誘發(fā)越來越多大戶型的業(yè)主考慮賣房。

這些業(yè)主賣房以后，一部分將轉(zhuǎn)化成新的購(gòu)房需求，進(jìn)入一手市場(chǎng)，完成以舊換新、從賣家到買家的轉(zhuǎn)換。

當(dāng)然了，他們的置業(yè)目標(biāo)可能還是建面約144㎡以上的大戶型。

而已經(jīng)在觀望的一手買家，此前可能會(huì)因?yàn)樵鲋刀悾瑑?yōu)先選擇建面約144㎡以下的產(chǎn)品。

一旦取消非普住宅標(biāo)準(zhǔn)，他們可能會(huì)改選建面約144㎡以上的大戶型。

增值稅省下來的錢，正好可以多買點(diǎn)面積嘛。

這間接推動(dòng)了約144㎡以上新房的去化速度，給大戶型降庫(kù)存了。

還有一個(gè)觀點(diǎn)，是很少人提及的：

上頭對(duì)樓市的目標(biāo)，可能不滿足于“止跌回穩(wěn)”。

理由一，從數(shù)據(jù)來看，絕大部分一二線城市已經(jīng)在10月完成救市的基本任務(wù)。以廣州為例，按照金十成交熱度，不再添柴，一樣燒到年底。

理由二，取消增值稅更容易誘發(fā)價(jià)格上揚(yáng)。

無論是新房，還是二手房，建面約144㎡以上的房源占比還是少的。要說影響范圍，降低契稅才是雨露均沾，樓市中幾乎人人能受益。

只不過，增值稅的優(yōu)惠力度更高，有利于刺激向上置換的購(gòu)房需求，更快帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。

所以，當(dāng)增值稅這張牌上桌時(shí)，牌局目標(biāo)或許已經(jīng)不是嘴上說的“止跌回暖”。

發(fā)牌的人是要救市，還是想旺市。這點(diǎn)大家要看清楚了。

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