魚珠CBD終于有望江大平層，來了！

大家期盼已久的「珠江村」項目，近期正式公布案名為「中交四航·珠江春」，并在美林M·LVE天地正式開放了城市展廳。

和今年面世的黃埔區其它舊改項目不同，它的產品面積段偏大，全是面向改善客群。

現在無論是老黃埔，還是天河東都很卷，卷小戶型，卷價格，卷得你生我死。

為什么這個盤會如此有底氣，另辟蹊徑選擇純粹的大戶型開發？

別急，少年君帶你一探究竟。

CBD地段+南向望江

條件出眾

目前，天河東、老黃埔都很卷，但卷得千篇一律，大家都在拼小戶型賽道。

為啥沒人敢做大戶型的改善？究其原因在于——

只有足夠核心的地段，足夠核心的資源，才能打動高凈值人群。

而中交四航·珠江春，算是其中一個。

其一，項目位于位處第二CBD，毗鄰金融城東區，是魚珠前景可期的待售項目。

中交四航·珠江春的鄰居——金融城，即將迎來兌現爆發期。

起步區臨江大道隧道通車，14家金融機構總部企業進駐，金融城廣場即將開業，人氣、產業有望更上一層樓。

項目區域示意圖

除此之外，項目所在的魚珠CBD，打造護林路數字經濟產業長廊，吸引了新松機器人谷、納米數字科研院、空天信息研究院等重點產業平臺入駐，也即將邁入收獲期。

其二，雖然項目總建面有約90萬㎡，也屬于巨無霸體量，但融資區住宅的建面只有約18萬㎡，相當于中型社區體量。

這意味著，保障有社區配套和園林景觀的同時，減少因后期大量鄰居放盤而賣不出去的風險。

項目總鳥瞰圖

其三，整個融資地塊被三個公園（蟹山公園、獅山公園、瓦壺崗公園）環繞，公園總體量近10萬方。

且江景資源豐富，距離豪宅林立的珠江東延段約250米，江面寬度高達約630米（優于珠江新城和二沙島）。

還南向一線望江，稀缺性在片區住宅里獨居一檔。

其四，項目周邊城市界面相對成熟，比需要等幾個巨型舊改項目推進才能改善的石化路以東板塊，好上不少。

至于教育方面，項目將配建18班幼兒園+45班中小學，涵蓋12年優質教育，不用蹭周邊資源。

交通方面，項目雙地鐵站包圍，含金量有。

毗鄰魚珠站、大沙地站，5號線直達金融城、珠江新城，實現絲滑通勤，未來13號線二期開通后，也通過魚珠站直抵珠江新城。

自駕出行的話，除了魚珠隧道、臨江大道東沿線可以直通珠金琶，如今走黃埔大道、中山大道等核心主干道，也能一腳油門抵達，非常方便。

綜合外部因素來看，它確實是今年新入市的黃埔項目中，條件最突出的。

望江大平層

110%使用率，戶型很實用

目前，項目首開區的3棟樓，6#和7#均為3梯4戶，8#為3梯3戶。

預計可售貨量約1000余套，均為43-47層超高層住宅。

戶型有130/143平的四房兩衛、180平的四房三衛，主打純粹改善，使用率超110%。

項目效果圖

少年君有扒到幾個關鍵消息，可以給大家劇透下：

1）四大國際設計天團主筆，由梁志天設計集團、華藝設計、OPS觀致設計、山水比德操刀定制。

2）規劃了6個會所空間，營造品質圈層生活。

2）近150米天際住宅，點狀分布，戶戶朝南，智能化交付，并且擁有南北通廳、創新LDKG、270°闊景陽臺+主臥等高規格配置。

項目效果圖

3）設置大量玄關、餐邊柜及客廳電視背景墻柜等，均采用了內嵌式收納，沒有搶占原有空間。

教育資質待定，競爭對手多

價格是關鍵

項目沒啥硬傷，最頭疼的可能是定價問題。

乍一看，珠江春集齊地段+景觀兩大稀缺性資源，是妥妥的黃埔區新晉“靚仔”，但周邊競爭對手林立，能否成為頂流有待驗證。

早些年黃埔區大面積的產品并不好賣，導致今年面世的中建海絲城首推78-117平三至四房，華潤的黃埔潤府主推建面85/95/115平產品，均沒有規劃大戶型。

中央公館的159㎡產品去化速度一般，不過只有兩個梯腿，壓力不算大。

而未來方舟最大戶型142㎡比小戶型79㎡價格貴了不止一倍，達到650萬的門檻，據了解咨詢的買家不算多。

該項目的業績主要靠小戶型走量，更離譜的是，開完盤就搞“工抵房”，比較影響觀感。

黃埔區純改善的項目的戰果不明，珠江春項目能不能順利上桌，考驗開發商功力。

項目首開區效果圖

而另邊廂天河對手們來勢洶洶，聯投·文津府的128㎡戶型，報價最低690萬，比開盤直降100萬。

需要注意的是， 天河越秀世界大觀項目，即將推出三期：越秀國 貿·觀樾天湖。

這次推出的三期組團共14棟，為3棟的19層小高層和11棟合墅，預計11-12月開盤。

項目產品主打190㎡的平層產品和210㎡的合墅產品，做到南向湖景，與珠江春項目有一些的重合度。

越秀國貿·觀樾天湖效果圖

觀樾天湖作為天河越秀世界大觀三期項目，擁有板塊認可度和越秀開發商的群眾基礎。

其24班小學已引進了廣州天河外國語教育集團合作辦學，各方面條件優于項目。

目前，越秀觀樾的均價在7.3-8.5萬/㎡，相信觀樾天湖也不會太便宜。

如何中交四航·珠江春如何定價，讓買家覺得物有所值，是關鍵所在。

幸好，該盤周邊暫未有“超新規”項目，仍有一些試錯時間。

你如何看待中交四航·珠江春？認為這個項目定價多少合理？

歡迎評論區一起討論。