大家好，我是蘇北哥！今天是南京的土拍日，又將決定未來一年南京新房市場的產品供應方向。其實關于今天這場土拍，昨天北哥文章當中已經透露的一些信息，以及對今天土拍結果的預判！可以說今天這場土拍既是今年非主城地塊出讓的“減負”之戰，也是后面主城核心地塊出讓前的“練兵”和“預熱”。

這場土拍的過程和結果可能并不好看，但卻對南京后市還是有深遠的影響

01.

江寧7幅宅地全部“一輪游”底價成交，但起碼其中3塊地對南京后市影響深遠

先通報下今天土拍的相關信息和結果吧，今天南京一共出讓9幅地塊，總用地面積約36.4公頃，起拍總價47.87億元！9幅地塊之中，有7幅住宅用地、1幅老年公寓用地、1幅社區中心用地，且全部位于江寧境內，具體分布為：主城東山2幅、正方新城2幅、三山別墅區2幅、江寧濱江1幅、湯山1幅。

可謂是江寧全境出貨，陣容強大。而且今天出讓的7幅宅地中，起碼有4幅地塊的經濟參數可圈可點，比如江寧三山別墅區，佛城西路沿線的G58、G59兩幅類別墅地塊，容積率僅有1.05；上秦淮的G60地塊容積率也低至1.6；甚至連大高層林立的江寧濱江這回新出讓G38地塊，容積率也降到了1.5。江寧全系低密地塊的陣容，簡直是要重啟“洋房、別墅”時代的節奏。

而且這次在地塊搭配上，也看得出來是“頗費心思的精心準備了”，7幅宅地兼容了江寧主城東山、將軍山高端別墅區，以及正方新城、江寧濱江和上秦淮等遠郊板塊，出讓地塊容積率跨度從1.05-2.1，可謂遠的、近的、高端的、剛需的全部囊括在內，從土拍邏輯的頂層設計上可以說是萬無一失的。

然而再精心的設計，也抵不過一次爆冷的結局，今天江寧9幅地塊全部“一輪游”底價成交，整場土拍的溢價率為“0”

今日土拍結果

有些人一看到“一輪游”土拍，立刻散場、離座、取關，好像沒啥好看的了。但是今天這場土拍就真的一點意義沒有了嗎？站在北哥角度來看，非也！非但有意義，而且意義還比較重大。

就像文章開頭說的，今天這場土拍是南京后市的“減負之戰”！為啥這樣說呢？

眾所周知今年南京的土地供應量大幅度減少了，根據5月中旬的GF數據，全市今年的商品住宅用地供應量為240公頃，僅為去年的51.3%，可謂是攔腰斬。但是“少歸少”，從宅地供應的結構上來看，仍然是主城地段地塊供應少，遠郊剛需地塊多。

今年各區宅地供應結構

從今年各區的宅地供應結構來看，江寧、棲霞和江北新區是今年全市宅地供應的前三名，其中江寧全年將供應50幅宅地，妥妥排名第一。

這就是為什么，從今年8月13日，南京土拍重心從主城低密地塊轉向郊區剛需地塊后，正式進入“尬拍”時間段，一輪游市場行情頻繁出現的原因。

8月13日，3幅江寧地塊出讓，全部底價成交（其中包含了中天美好金寧風華所在的G13地塊）

8月30日，12幅宅地出讓，遍及仙林湖、興智、棲霞新堯、浦口城南中心、江北求雨山等板塊，最終只有浦口老城中心G21實現溢價成交，且溢價率只有微弱的0.4%（龍湖亞倫央璟頌）

9月12日，8幅遠郊地塊出讓，只有仙林湖的G32低密宅地實現競價，最終以12.66%的溢價率被“南通萬佳沉香府”收入囊中，其余均被托底。

9月13日，4幅地塊底價成交；9月29，江寧濱江、方山、麒麟共5幅地塊底價成交；10月30日，南京北站新城4幅地塊底價成交。

所以今年南京遠郊地塊的出讓指標仍然存在，市場允許主城宅地的火爆競價，也得允許遠郊地塊的底價冷場，今天江寧7幅宅地底價出讓，雖然有點尷尬，但畢竟“出讓一塊，少一塊”，后面等到主城低密地塊重新登場，南京土拍大戰還會重現。

• 將軍山G58、G59地塊順利出讓，帶來的重要意義

除了減負這一層意義以外，今天的江寧專場土拍還是南京土拍“背負巨大壓力”的背水一戰？

為什么這么說呢？這就不得不提今天江寧7幅宅地之中的將軍山G58、G59兩幅低密類別墅地塊。

G58、G59地塊位置

G58、G59兩幅地塊南側位臨佛城西路，且兩幅地塊容積率都是1.05，是今年江寧7幅宅地之中最低的，而這兩幅地塊此前受到的市場關注力極高，他們無論是溢價出讓，還是被國企托底，亦或是流拍，都將給市場傳遞出不同的信號。

當然這兩幅地塊是不可能流拍的，今天土拍一開場就被南京君城地產有限公司底價拿下，北哥具體查了一下，這家君城地產是江寧交通建設集團旗下企業，妥妥國企城投托底。

眾所周知，G58、G59兩幅低密地塊，地處位置就在著名的江寧三山別墅區，周邊坐落著眾多南京頭部別墅項目，如復地朗香、九間堂、山水華門、愛濤漪水園、瀚海翠庭等。其中證大九間堂的掛牌價已經超過7萬/㎡。

G58、G59今天的順利出讓，揭示了南京遠郊正式進入高端別墅的開發時代？

與此同時，這兩幅地塊的來歷并不簡單，早在今年3月，江蘇土地發布2024南京本級土地出讓的23幅地塊清單中，就包含這兩幅地塊。

這幅清單之中包含不少“懸而未決”的重磅地塊，雖然其中一些已經順勢出讓了，如軟件大道G12地塊于今年6月30日出讓；棲霞仙新路G19地塊于今年8月30日出讓。

但還有相當一部分重磅地塊沒有出讓，且這些地塊迫于市場等各方面壓力，曾被推遲了出讓時間。推遲的背后，說明了“地塊出讓方”的猶豫心態，也側面反映出房企對于南京土拍市場的態度和看法。

這其中就包含了今年3月18日開年后首場土拍，已經亮相，后來又臨時取消出讓的安德門自行車廠地塊。

還有早早亮相，卻遲遲沒有確定土拍時間的紫金山顧家營地塊和大校場佳營路、祥天路地塊等等。

紫金山顧家營地塊

大校場佳營路、祥天路地塊

這些地塊與今天出讓的G58、G59兩幅地塊一樣，都曾經無法確定具體出讓時間，且地塊類型都是地段顯赫且超低容積率的低密地塊。

今天G58、G59兩幅的出讓，是否預示著與它們同期公示的這些低密地塊的出讓也將進入“議事日程”？

02.

中天美好再度斬獲東山純宅地；正方新城地價大降3650元/㎡，極大利好剛需購房人？

誠如上文所述，今天江寧0溢價出讓的7幅住宅用地，其中高端的超低密、類別墅用地，也有平民化、接地氣的剛需住宅用地，未來無疑將更大程度的豐富江寧的新房產品供應，滿足不用預算購房人的置業需求。

如果說將軍山G58、G59兩幅地塊的底價出讓，是對準了南京富豪的胃口，那么江寧東山G55的底價出讓，則應該是南京剛需和初級改善購房人的福音。

• 江寧東山G55底價出讓，中天美好再進東山，可能帶來的影響

東山G55地塊位置

今天上午9:30，江寧東山G55地塊被民企中天美好與南京上元城市建設發展有限公司聯合底價拿下，成交總價56300萬元，樓面價11504元/㎡。

這是繼今年8月13日，拿下江寧東山G13地塊（中天金寧風華）之后，民企中天美好今年二度在江寧東山板塊拿地。

論今天江寧出讓的7幅住宅用地來看，東山G55的地塊位置可謂是最好的，它不僅位于配套繁華的江寧主城，更重要的是地塊西側300米位置，就是南北主干道“天印大道”，未來這里將是秦淮大校場與江寧主城貫通之后，受益最直接的地方。

眾所周知，天印大道北面與土山機場片區以及秦淮大校場直線相連，但由于土山機場片區目前尚未開發，鏈接三大片區的承天大道連接線尚未完工通車，所以江寧東山眼下要通勤主城，必須從宏運大道外繞。

東山前往主城的外繞線路

然而今年9月土山機場片區征地已經開始，承天大道連接線建設也在如火如荼的進行，未來一旦開通，從江寧東山的天印大道，到秦淮大校場，驅車只需要15分鐘。

承天大道連接線的建設實景

屆時，大校場房價4-5.5萬/㎡，江寧東山房價僅2.5-3.5萬/㎡，相比之下自然江寧東山新房對于剛需客群更加友好，按照低價溢出效應，江寧東山的品質新房樓盤自然會贏得更多的買房人。

這就是為什么中天美好今年兩度在東山天印大道旁拿地的“戰略意圖”。而且今天中天美好拿下的G55地塊，距離8月13日拿下的G13地塊幾乎是“一墻之隔”。目前G13的樓盤名稱和項目具體規劃細節已經公示，中天金寧風華已經確定為江寧首家第四代住宅。

項目擬建6棟小高層住宅，包括2棟17F小高層住宅、3棟18F小高層住宅、1棟16+1F住宅以及配套用房，另有3棟為首層架空設計。

金寧風華的外立面采用石材+鋁板的公建化立面設計，社區的大門采用海派風格，植入五星酒店理念的落客大堂、鎏金邊框、寬屏玻璃、寬大門頭等建筑細節。

樓棟底部架空層泛會所面積總和在1000㎡左右，架空高度達到4.8米，未來這些泛會所空間會被打造成“圈層會客廳”、“童夢樂園”、“健身瑜伽”等不同主題的共享空間。

金寧風華的戶型面積段分為98㎡、112㎡、143㎡三種，每種面積段，又以奇偶層的不同分為兩種戶型，全盤共6種戶型。

而今天出讓的東山G55地塊與金寧風華距離如此之近，且又是同一家房企開發，未來極有可能就是“金寧風華二期”，北哥在10月30日文章中（四代宅皆豪宅？預計最低總價200萬，南京目前起碼有5家剛需平價四代宅樓盤）全市5家剛需價格段的第四代住宅項目，文中判斷金寧風華未來的總價價位段在300-350萬，這不僅是基于北哥多年職業經驗，也是出于項目拿地價格，東山新房價格體系的綜合判斷。

一來，G13和今年的東山G55都是底價出讓，樓面成交價都在11500元/㎡左右，核算建安成本，金寧風華乃至后期上市的“金寧風華二期”，應該就是3-3.5萬/㎡的價位段；

第二，根據目前東山板塊新房價格體系，目前板塊房價下限在2.6-3.1萬/㎡（璀璨璟園、武夷七里湖山）；房價上限在4萬/㎡（仁恒龍灣），依照金寧風華的戶型面積段判斷，該案未來房價會取板塊房價的中間值。

第三，未來為了和相離不遠的大校場樓盤在房價上拉開差距，以四代宅+低價策略營造性價比，判斷金寧風華后期房價也不會定在4萬/㎡。

如今中天美好又拿下了東山G55地塊，等于增加了金寧風華后期的供應量，讓更多剛需預算買房人有機會買到江寧的第四代住宅。

• 最后來說一下今天正方新城出讓的G56、G57兩幅宅地

G56、G57地塊容積率都在2.1，是典型的高層住宅地塊，本身平平無奇，今天這兩幅地塊被新都市建設發展有限公司托底拿下。

要知道今天距離上一次正方新城地塊出讓，已經有兩年多的時間，2022年7月份出讓的正方新城G50地塊，如今由奧體建設代建、操盤，也就是在售項目錦尚紫蘭。而另一幅2022年出讓的正方新城G49地塊，目前還沒有啟動。

錦尚紫蘭會所

錦尚紫蘭樣板間

對比一下你就能發現，正方新城的地價對比兩年前下降了不少，正方新城G50當年的拿地價格是11043元/㎡；而今天正方新城G56、57地塊的拿地價格只有7400元/㎡，兩年之間正方新城地價降低了3650元/㎡左右，這是不是意味著接下來正方新城的新房價格還得降？

目前錦尚紫蘭最低總價已經降至155萬左右，78㎡兩房，折合單價僅為1.98萬/㎡左右。如今地價再降，未來新房價格是否會降到1.5-1.6萬/㎡左右，拭目以待，如果真的這樣，對于剛需買房人絕對是重大利好。

今天文章的內容就是這些，如果對以上話題感興趣的，可以加北哥微信，咨詢探討！

主編簡介：

蘇北哥，男，11年金融工作經歷，8000元白手起家，連續6次跨行業創業均獲成功，實現草根逆襲。

1994年買入人生第一套房，2004年重點研究資產配置，有28年房產實操經驗，深耕南京市場。

是行業內真正的房產實戰派！感興趣的就三件事，房產，創業以及投資，歡迎愛好相同的朋友和我交流。