最近，大家都在關注契稅、豪宅稅的利好。

卻忽略了樓市最強王炸——棚改！

11月15日，住建部與財政部聯合印發通知，部署各地進一步做好城中村改造工作。

我梳理了三大要點，包括：

一是擴大城中村改造政策支持范圍，從最初的35個超大特大城市擴大到近300個地級以上城市；

二是強調貨幣化安置，統籌考慮商品房的存量和增量，穩妥推進城中村貨幣化安置，城市危舊房改造可參照執行；

三是關于資金問題，主要是地方政府專項債券+政策性金融機構專項借款+商業銀行貸款。

嘖嘖嘖，這完全是2015年棚改的升級版！

01

拆房發錢全國城市都有份

為什么我說這一次棚改，是2.0版本呢？

先來看看棚改范圍。

通知中沒有說“全國范圍以內”，但其實，我國只有4個直轄市、293個地級市……

也就是說，新一輪的棚改幾乎是把所有一二三四線城市都涵蓋進去了。

而這么浩浩蕩蕩的全國棚改，還是主打貨幣化安置！

即是拆房發錢，通過讓一部分人拿錢去樓市中買房，來刺激房地產行業。

大家不想買房，沒有購房需求？那就創造需求，強制性地以舊換新！

各位不用糾結這招有沒有效，回想一下2016年那會的樓市，就是答案。

而貨幣化安置除了直接降低樓市庫存，還能帶動地方政府基建、投資等等。

村民拿錢以后，就算不是全部用來買房，那也多多少少會去揮霍一下，譬如買車旅游吃喝玩樂等等。

不管錢怎么花，總歸是能拉動消費，對經濟和GDP都有貢獻。

02

降庫存促銷費漲房價難了

看完上面這些信息，大家更關心的可能是——打開棚改的水龍頭，房價會不會暴漲呢？

首先在一二線城市，棚改很難直接作用于房價了。

因為在這份通知出臺前，35個超大特大城市已經搶跑，走上了新一輪棚改的道路。像在廣州，舊改對樓市、房價的影響力也遠遠不及放開限購、降低首付的作用大。

而三四線城市，新房庫存壓力大多偏高，且普遍存在人口流失的情況。即便不出讓新的土地、不開發新的樓盤，預計賣個三五年都未必賣得完。

在去化周期得到扭轉以前，房價要想上漲，真就挺難的。

另外，大家有沒有想過，為什么棚改范圍要從35城，擴大到近300城？

在10月的促房地產市場平穩健康發展發布會上，針對“新增100萬套城中村改造和危舊房改造”落地，相關部門曾提出過兩個條件：

第一個，是群眾改造意愿強烈、征收順利，安全隱患比較突出的項目。

所謂群眾意愿，無非就是補償標準得到村民認可。

第二個，是資金大平衡方案能夠做到總體平衡，避免新增地方債務風險。

em……既要錢給到位，又要達到收支平衡，難度系數真的太高啦。

因此，“100萬套”目標不變，實施擴圍擴大，說明了在最初35城中能同時滿足這兩個條件的舊改項目可能非常少，這是妥妥的擴招了。

可見棚改的實際情況，并沒有那么樂觀。

不過，對于三四線城市的業主來說，這次棚改依然算得上是一個好消息。

特別是那些想賣賣不掉、想租租不出去的業主，你們的解套機會，未來一定是多了。

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