市場變好之后，接觸了不少外地客戶。

有些是上海投資，有些是給子女買房，也有一些剛落戶的年輕人。

可能對上海不了解，他們選房方向上有幾個明顯錯誤。

01

要買就買地標

真的別小瞧外地人，有些很有錢。

來上海就買好房子。

20年前，溫州炒房團重倉世茂濱江花園；

15年前，福建鋼貿(mào)老板集體沖進新江灣。

世茂湖濱花園現(xiàn)在最低房價8萬多，嚴重跑輸；

新江灣2011年后連續(xù)五年不漲。

最好的房子，跟最能升值的房子是兩回事。

買好房子是最簡單的事情，只要家里通網(wǎng)、視力正常，都能買到。

上網(wǎng)查查位置，下售樓處看看品質(zhì)，誰還識別不了好房子。

應(yīng)該花多少溢價購買，就非常難判斷。

世茂濱江花園當年號稱第一豪宅，誰不知道它好呢。

但是壞就壞在，徐家匯賣1.5萬，你竟然敢賣近4萬。

新江灣整體開發(fā)、綠化超高、學(xué)區(qū)傍身、頂級開發(fā)商打造，誰看不出來好呢。

壞就壞在，大寧慧芝湖花園賣3.1萬時，新江灣仁恒就賣到6萬3。

公認的好東西，價格被透支很正常。

也能理解，外地人對上海不了解，買地標小區(qū)比較簡單。

去年接待了一個客戶，外資銀行上班的小美女，剛留學(xué)回來。

點名就要蟠龍?zhí)斓亍?/p>

環(huán)二建議她對比一下其他小區(qū)，美女說不用了，就喜歡蟠龍。

先不說蟠龍?zhí)斓刂挡恢颠@個價，這種懶得對比的想法很容易買錯。

中介打車帶你上海轉(zhuǎn)一圈，兩天時間看完“地標”就定房，不割你割誰？

把“地標”兩個字換成“新房”，道理一樣。

2017年被割最慘的，就是跟中介只看新房的，懂得都懂。

中介眼中最優(yōu)質(zhì)的客戶，是對上海一無所知又懶得學(xué)習(xí)那群人。

如果你很有錢，買房子跟買包包一樣，這話當我沒說。

前幾年由于限價，一些地標新房其實也不貴，買買也行。

現(xiàn)在放開限價，眼看著又冒出來很多“地標項目”，使命就是拉高區(qū)域價格。

這些項目，一定會廣為營銷，造勢、畫餅、洗情懷都安排上。

誰買誰上當。

不過項目提供了情緒價值，投資回報率低一些也正常。

02

把上海當老家縣城

能在上海買房，在老家基本都是人中龍鳳，都很自信。

我已經(jīng)這么成功了，你還不信任我嗎？

唯一的問題就是，上海跟縣城不太一樣。

上海實在是太大了。

縣城基本就一個價格體系，區(qū)域太小、客戶無限流通，價格充分博弈。

上海市場肯定有共性，同享一個政策，共享一線資源，打開限購都有利好。

內(nèi)部購買力又自成一派，各區(qū)做不到同等波動。

上海太大了，各區(qū)之間有明顯隔閡，有很多價格體系。

寶山本地人基本就買寶山，周浦房子好不好跟我沒關(guān)系。

這種隔閡，導(dǎo)致寶山、浦東市場越來越獨立。

每個區(qū)域內(nèi)房價怎么走，更多取決于內(nèi)部購買力興衰、內(nèi)部新房供應(yīng)。

2020年大家都漲，有些地方漲的多有些地方漲得少。

2022年大家都跌，有些地方跌的多有些地方跌的少。

這種情況，在縣城就很難看到。

所以上海買房，不僅要有自住思維，觀察區(qū)域是不是宜居、配套全不全、品質(zhì)高不高，也要看購買力情況。

有些板塊就是配套一般、房子一般，價格貴且挺。

環(huán)二之前接待過一個外地阿姨，一上來就問寶山公務(wù)員都住哪，說要跟著公務(wù)員買。

原因是：我們縣城公務(wù)員買的小區(qū)，房價漲幅都很高。

是啊，縣里資源基本都砸向新城，新城一家獨大。

公務(wù)員提前知道規(guī)劃，提前買了肯定受益。

上海太多元化，公務(wù)員買的小區(qū)還真不一定漲幅最高。

而且誰說寶山就上海最保值了？如果能買其他區(qū)域非得買寶山嗎？

哪些剛需板塊還有最后機會

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03

必須買上只角

最迷信地段的是上海的老人，習(xí)慣了之前的地段鄙視。

能買靜安，打死也不會去閘北。

其實現(xiàn)在閘北一些好房子，比靜安還貴。

沒想到很多外地人，也會迷信上海老地段。

尤其是江蘇、浙江人，給孩子在上海買房，買到了徐匯、靜安，在老家很有面子。

給孩子買到青浦，老家鄰居一聽，你怎么買那么偏？

河南安徽人估計還不介意，老家鄰居也不知道青浦是郊區(qū)。

剛接到一個典型客戶，自住兼顧升值，非得給孩子買新華路。

說自己潛水上海某樓市論壇三年了，熟悉上海各區(qū)情況。

頂級的市委領(lǐng)導(dǎo)都住衡復(fù)風貌區(qū)，次級的領(lǐng)導(dǎo)都住新華路，這些地方肯定升值。

衡復(fù)買不起，那就委屈一點買新華路。

攔不住，根本攔不住，非得買新華路老大樓。

關(guān)鍵是價格還真便宜，單價六七萬，你不讓他買他覺得阻止他發(fā)財。

上海確實各區(qū)情況不一樣，上只角下只角的藩籬早被打破了。

那套鄙視鏈形成時上海只有1000萬人，現(xiàn)在3000萬人了，肯定需要新的鄙視鏈。

最簡單的，好地段要擴容，有錢人至少翻三倍。

把握住下一輪地段固化才最重要，不要活在過去了。

04

先上車再說

這個思維，環(huán)二抨擊過多次，老朋友應(yīng)該都知道了。

麻煩轉(zhuǎn)發(fā)給身邊的朋友，還有很多人真的沒理解到。

尤其是給女孩子買房的父母，容易“隨便買一套”。

留學(xué)生落戶放開后，很多女海龜在上海買房，家里蠻有錢。

父母想法是，婚后肯定要住男方家里。

但是有個婚前財產(chǎn)，心里踏實一些，萬一夫妻吵架女兒也有個地方去。

所以不需要買太好，三四百萬就行。

后面感情穩(wěn)定了，升值了，再賣掉跟男方合并買套大的。

還有一些剛需實力不足，只能先上車，后面升值了再換好房子。

唯一的問題是，上海進入分化時代。

越便宜的房子越不漲，郊區(qū)漲不過市區(qū)，老房子漲不過新房。

給女兒隨便買一套，后面虧錢，還不如留著現(xiàn)金給她。

隨便買一套等升值置換，還不如努力工作幾年再買。

上海市場太復(fù)雜，上面是環(huán)二經(jīng)常接觸到的幾個誤區(qū)，有其他的歡迎大家補充。

大城市有大城市的難，隨便一個決策都很復(fù)雜。

學(xué)區(qū)也一樣，縣城里好學(xué)校就那一兩個，找找關(guān)系就能讀。

上海的學(xué)區(qū)，三天三夜也說不完。

實在搞不明白，就找環(huán)線問問吧。