大家好，我是蘇北哥！周一好，今天是11月的第三個(gè)周一，時(shí)間一晃，距離這個(gè)月結(jié)束僅剩最后12天！總感覺11月份過得太快了，甚至沒什么存在感！很多人甚至感覺“那個(gè)被救市XZ所包圍的銀十旺季”并未走遠(yuǎn)，直到今天，還有很多人、很多文章還在拿10月份南京樓市的數(shù)據(jù)“說事兒”，而對于11月份，似乎大家有點(diǎn)漠不關(guān)心。

01.

真實(shí)數(shù)據(jù)曝光！河西標(biāo)桿豪宅“四有其三”成交價(jià)格創(chuàng)歷史新低，仁恒江灣天成房價(jià)斷崖式下跌1.5萬/㎡！

誠如上文，為什么大家對于10月份的樓市行情過分關(guān)注，而對于11月份的樓市卻有些漠不關(guān)心呢？原因分析起來，似乎也是特別簡單，9-10月份重磅XZ頻出，無論是存量房貸也好，還是降息降準(zhǔn)也罷，“強(qiáng)勁的ZC刺激之下，市場應(yīng)當(dāng)會有一波反彈和回暖。”

這種思維邏輯符合大多數(shù)人的認(rèn)知慣性和軌跡，于是10月份，在樓市層面可以“炒作”、“宣傳”的要點(diǎn)就非常的多，比如四大一線城市10月份新房二手房網(wǎng)簽數(shù)量突破歷史新高、廣州10月樓市數(shù)據(jù)創(chuàng)近3年歷史新高；全國10月份新建商品房網(wǎng)簽成交量環(huán)比增長6.7%；二手房網(wǎng)簽成交量環(huán)比增長4.5%，數(shù)據(jù)上趕超“金九”這個(gè)銀十可算是2007年以來首次……隨著這些言論的頻頻發(fā)出，甚至有媒體在網(wǎng)絡(luò)上大放厥詞：樓市拐點(diǎn)已現(xiàn)。

現(xiàn)在回頭來看，南京樓市10月份也被炒得特別厲害，除了XZ帶來的側(cè)面刺激效應(yīng)，當(dāng)月的成交面積和房價(jià)，也成為媒體炒作的一大要點(diǎn)，在媒體提供的南京樓市數(shù)據(jù)中，南京10月份新房價(jià)格達(dá)到31142元/㎡，環(huán)比9月份漲幅“被形容成了”19.6%；二手房成交均價(jià)21617元/㎡，環(huán)比9月份漲幅“被形容成了”3.1%。

這組“民間版”數(shù)據(jù)實(shí)在太令人興奮了，如果南京新房價(jià)格在10月份真的上漲了19.6%，那就是鐵定的市場猛烈回暖，北哥打心眼里是希望南京樓市能夠好起來的。

然而，這組數(shù)據(jù)卻被11月15日，國家統(tǒng)計(jì)局70城房價(jià)數(shù)據(jù)給“撥亂反正”了，GX數(shù)據(jù)顯示，南京10月份新房二手房價(jià)格非但沒有上漲，而且還分別出現(xiàn)了0.6%和0.4%的環(huán)比跌幅。

不要說南京，上周五70城房價(jià)數(shù)據(jù)一出，整個(gè)全國樓市圈都變得安靜下來，拐點(diǎn)論不再有人提及；各種破紀(jì)錄、創(chuàng)歷史的言論也不見了，樓市輿論在“空氣忽然安靜”的轉(zhuǎn)逆點(diǎn)上，變得務(wù)實(shí)起來！

在前一段，媒體對樓市的過分夸獎中，南京二手房10月份數(shù)據(jù)也被單列出來“表揚(yáng)”。先是夸獎南京二手房的掛牌量縮減，全市掛牌量從曾經(jīng)高峰狀態(tài)的18萬套，下降到了如今的15萬套左右。

然而某種程度上來說，掛牌量的減少，可能并不能直接反映二手房市場的變好或回暖，也有可能是房東端出現(xiàn)了觀望情緒，特別是一波強(qiáng)勁的ZC刺激之后，這屬于正常的市場反應(yīng)。

除此之外，再就是夸成交量激增，在之前公布的數(shù)據(jù)之中，南京10月份的二手房成交量是6476套（含高淳、溧水），比9月份少了近1000套。

也許是為了這版數(shù)據(jù)給人們留下10月份二手房成交不足的印象，后面立刻有媒體做了補(bǔ)充，說10月份實(shí)際上10月份南京因?yàn)閲鴳c假期的影響，少了一周的數(shù)據(jù)，10月南京二手房實(shí)際賣了9600套左右，環(huán)比9月起碼有了31.4%的增長。真是這樣嗎？如果果真如此，那么這個(gè)暴漲行情已經(jīng)延續(xù)到11月份才對，那11月份南京的二手房數(shù)據(jù)如何呢？

根據(jù)我愛我家研究院的數(shù)據(jù)，11月第二周（11.4-10）南京全市二手房成交量是成交1909套（含高淳、溧水），環(huán)比小幅下滑0.8%，我愛我家做出進(jìn)一步判斷，如果11月每周二手房成交量都超過1900套，那么11月份南京二手房成交量大概就是7600套，這比10月份少了近2000套成交量。

關(guān)于11月二手房成交價(jià)格方面，我愛我家南京研究院“隱去了”，可能比較敏感！而10月份，媒體說南京二手房價(jià)格漲了，而國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)字表明南京二手房價(jià)格跌了，哪個(gè)數(shù)據(jù)更加靠譜呢？當(dāng)然是后者。下面來看看具體房源的價(jià)格表現(xiàn)。

河西中標(biāo)桿豪宅房價(jià)全線下跌，仁恒江灣城斷崖式下跌，單價(jià)下跌超1.5萬/㎡

其實(shí)看近期南京二手房價(jià)格是漲是跌，看河西房價(jià)就會比較清楚，這里就是南京二手房價(jià)的屋脊和風(fēng)向標(biāo)，尤其是這里的頂級豪宅次新房，曾經(jīng)都是10萬+/㎡。

最新數(shù)據(jù)顯示，10月份河西四大標(biāo)桿豪宅，四有其三成交價(jià)格出現(xiàn)了大幅下跌，且排名第一的仁恒江灣城甚至斷崖式下跌。

提起仁恒江灣城四期江灣天成，在南京豪宅圈可謂無人不曉，其地位甚至與城東紫金山的高爾夫國際花園齊名，2021年之前成交單價(jià)都是10萬+/㎡的存在，但是就在今年10月份仁恒江灣天成，出現(xiàn)了歷史最低成交價(jià)格。

10月11日，一套仁恒江灣天成198.72㎡，低樓層4房，以總價(jià)1205萬成交，折合單價(jià)僅60638元/㎡，目前這套房源已經(jīng)確定為仁恒江灣天成有史以來的最低成交價(jià)格。而之前7月份，仁恒江灣天成的房源成交價(jià)格還在7.5萬/㎡，算起來，跌幅已經(jīng)超過1.5萬/㎡

無獨(dú)有偶，江灣天成10月16日也成交一套250㎡，中樓層5房，成交總價(jià)1630萬，折合單價(jià)僅65116元/㎡，目前這套房源是仁恒江灣天成成交單價(jià)歷史“第二低”。

因?yàn)?0月份的江灣天成成交價(jià)連番降低，目前小區(qū)成交均價(jià)也被拉低至62877元/㎡，絕對的歷史低位。

房價(jià)下跌的還有仁恒江灣城三期，在9月下旬，該小區(qū)出現(xiàn)了近10年以來首套4字頭成交房源，房價(jià)瞬間回到了2015年。

一套136.38㎡的低樓層4房，666萬總價(jià)成交，折合單價(jià)僅為48834㎡，而8月份仁恒江灣城三期的成交單價(jià)還在5.2-6萬/㎡，而且可以肯定的是這套4字頭房源也是該小區(qū)近10年來的最低單價(jià)。

仁恒江灣城三期房價(jià)由低到高排序

而仁恒江灣城一、二期目前成交均價(jià)已經(jīng)低至4.5-4.8萬/㎡，具體房源價(jià)格反而跌得不多，低價(jià)穩(wěn)定，高端房源卻在大幅下跌，說明河西標(biāo)桿豪宅仁恒江灣城房價(jià)正在加速補(bǔ)跌。

02.

全市多個(gè)標(biāo)桿二手房小區(qū)出現(xiàn)歷史最低成交價(jià)格！

河西中的次新豪宅，除了仁恒江灣城以外，同為標(biāo)桿天花板的海玥名都，近期成交價(jià)格也出現(xiàn)新低。該小區(qū)2023年2月曾經(jīng)創(chuàng)造了93210元/㎡的天價(jià)，而今房源成交單價(jià)即將“破6進(jìn)5”。

9-10月，海玥名都連續(xù)成交兩套房源，其中9月26日成交一套161㎡中樓層3房房源，975萬成交，折合單價(jià)僅60517元/㎡，單價(jià)“破6在即”。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，這套房源是海玥名都今年至今為止成交單價(jià)倒數(shù)第二低的房源。與此同時(shí)10月份海玥名都成交的161㎡3房房源，成交單價(jià)為63206元/㎡，也是低價(jià)位段成交房源。

河西四大頂豪之一的宏圖上水云錦，二期11月最新房源成交價(jià)格已經(jīng)出爐，同樣是創(chuàng)造了有史以來最低單價(jià)紀(jì)錄。

一套112㎡高樓層房源于11月2日成交，總價(jià)為575萬，成交單價(jià)僅51261元/㎡。

要知道宏圖上水云錦10月份的成交單價(jià)還保持在5.7萬/㎡，單單只過了一個(gè)星期，成交單價(jià)就降了僅6000元/㎡。

而宏圖上水云錦二期11月5.1萬/㎡的成交單價(jià)確實(shí)與其固有的頂級豪宅的印象不符，要知道去年5月該小區(qū)成交價(jià)格還沖高至8萬+/㎡，今年8月份以前，成交價(jià)格也都是6萬/㎡以上的存在。

• 下面再來看下河西南！星八客頭部項(xiàng)目正榮潤峯10月現(xiàn)歷史最低成交單價(jià)

上周文章也談過河西南二手房，其中對星八客項(xiàng)目的成交價(jià)格行情做了一個(gè)排序，兩個(gè)正榮是星八客的頭部項(xiàng)目（正榮濱江紫闕、正榮潤峯），其中正榮濱江紫闕目前成交單價(jià)還都保持在4萬/㎡以上，最高可達(dá)4.95萬/㎡；而正榮潤峯10月房價(jià)已經(jīng)拉胯，出現(xiàn)了該小區(qū)二手房入市以來的歷史最低成交單價(jià)。

一套10月21日成交的高樓層126㎡3房，成交單價(jià)僅38421元/㎡。

雖然這不是正榮潤峯第一套3字頭房價(jià)成交房源，但卻是正榮潤峯成交單價(jià)最低的一套房源，相比2021年5月該小區(qū)最高72401元/㎡的成交單價(jià)，成功實(shí)現(xiàn)了腰斬

• 城南曾經(jīng)的“抗跌王”小區(qū)，近期成交單價(jià)創(chuàng)新低

城南老城，夫子廟附近的皇冊家園小區(qū)，去年年底因成交價(jià)格堅(jiān)挺，曾被譽(yù)為南京二手房市場中的抗跌王。去年12月皇冊家園二期成交單價(jià)高達(dá)5.6萬+/㎡，甚至比2021年市場高峰期時(shí)還高。

然而今年9月皇冊家園二期房價(jià)也開始拉胯，9月25日該小區(qū)一套91㎡中樓層2房，成交單價(jià)僅41091元/㎡，該房源不僅與2016年的皇冊家園成交價(jià)格相近，并且也是今年以來，該小區(qū)成交價(jià)格倒數(shù)第二低的房源。

• 城中8萬+/㎡金基頭部豪宅，房價(jià)也撐不住了，創(chuàng)新低

位居秦淮區(qū)八寶東街的金基尚書里，以其一貫8萬+/㎡的成交單價(jià)被譽(yù)為南京主城的豪宅二手房天花板，但如今該小區(qū)9月份成交單價(jià)也創(chuàng)造了歷史新低。

9月17日金基尚書里成交一套中樓層143㎡4房，成交單價(jià)僅71888元/㎡，這個(gè)價(jià)格與小區(qū)今年的最低成交價(jià)僅差100元/㎡

金基尚書里最新成交房源

金基尚書里2020年歷史最高成交單價(jià)

• 城北新玄武，標(biāo)桿次新房小區(qū)中海玄武公館成交價(jià)創(chuàng)歷史新低
  

新玄武的次新房價(jià)格，在整個(gè)城北的二手房市場中獨(dú)占鰲頭，板塊的三駕馬車：中海玄武公館、星河天賦、星河國際，曾經(jīng)的成交價(jià)格都高達(dá)5.5萬/㎡，優(yōu)質(zhì)房源價(jià)格甚至可以突破6萬/㎡。

以中海玄武公館為例，在2021年的市場高峰期，該小區(qū)D區(qū)的最高成交單價(jià)就達(dá)到了60069元/㎡。

然而就在10月份，中海玄武公館A區(qū)成交一套150㎡低樓層4房房源，成交單價(jià)僅31800元/㎡，創(chuàng)造了整個(gè)中海玄武公館的歷史最低價(jià)格。

與此同時(shí)中海玄武公館B、C、D三個(gè)分組團(tuán)，10月份都有“3字頭價(jià)格”成交房源出現(xiàn)。

• 雨核雙雄，最新房源成交價(jià)格創(chuàng)歷史新低

不看不知道，很多人對于雨核的二手房價(jià)格還停留在3萬+的印象，然而實(shí)際上，雨核的兩家標(biāo)桿次新房最新成交價(jià)格已經(jīng)低至2萬+/㎡，創(chuàng)造了歷史新低。

中海城南公館10月20日成交一套131㎡低樓層4房，成交單價(jià)27869元/㎡，絕對的小區(qū)房價(jià)歷史新低。

然而在10月中旬以前，中海城南公館的成交價(jià)格還都保持在3萬/㎡以上。

龍湖天鉅同樣如此，10月27日一套89㎡低樓層小3房，成交單價(jià)僅28911元/㎡

這套房源成為該小區(qū)二手房入市以來，成交單價(jià)倒數(shù)第二低。而10月中旬以前，龍湖天鉅的成交單價(jià)都在3萬/㎡以上。

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主編簡介：

蘇北哥，男，11年金融工作經(jīng)歷，8000元白手起家，連續(xù)6次跨行業(yè)創(chuàng)業(yè)均獲成功，實(shí)現(xiàn)草根逆襲。

1994年買入人生第一套房，2004年重點(diǎn)研究資產(chǎn)配置，有28年房產(chǎn)實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，深耕南京市場。

是行業(yè)內(nèi)真正的房產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)派！感興趣的就三件事，房產(chǎn)，創(chuàng)業(yè)以及投資，歡迎愛好相同的朋友和我交流。