昨日深夜，北京市住建委等三部門聯合印發《關于取消普通住房標準有關事項的通知》（下稱《通知》），市場期待已久的契稅、增值稅優惠政策，正式落地。

北京市相關政策的要點如下：

1. 取消普宅非普標準后，滿兩年的住房出售，一律免征增值稅。

2. 不滿兩年的，按照5%全額繳納增值稅。

3. 購買首套140平方米以下住房，契稅按1%征收；140平方米以上，契稅按1.5%征收。

4. 購買二套住房，140平方米以下的，契稅稅率為1.5%，140平方米以上的，契稅稅率為2%。

當日白天，上海市的落地政策率先出臺。除了契稅、增值稅優惠全部按照此前財政部等三部門下發的相關文件執行之外，還明確取消普宅非普標準后，售房個稅核定征收稅率統一為1%。

向來矜持的上海和北京，這次動作都很快，跑在了廣州和深圳的前面。原因很簡單，“止跌回穩”的任務當前，呵護房地產市場的政策都要爭分奪秒，早一秒，快一分都會產生更加積極的效果。現在的市場，就是這樣。

北京選擇深夜出政策，“不過夜”，更是說明了這一點。

假設一套房的總價為800萬元，138平方米，在原政策標準下為非普通住房，買入價為500萬元，那么，按照原有政策，即便滿兩年，仍要按照5%的稅率征收增值稅，約為15萬元。取消普宅非普標準后，只要符合“滿二”的條件，這15萬元的稅就可以免了。

同樣是這套房，在契稅方面，按照原有政策，即便是家庭唯一住房，這套房需繳納的契稅為12萬元。此次調整后，契稅為8萬元。如果是二套房，按照舊政策，契稅是24萬元，此次調整之后，只要面積不超過140平方米，也都按照1%征收契稅，這樣，契稅也是8萬元。

這還只是以800萬元的總價為例，這個價格水平在北京并不算高，畢竟在帝都，總價1000萬以上的房產比比皆是。按照新政策可以節省的買房支出，都是真金白銀。

這是“有速度的誠意”，把實惠第一時間送到買房人面前。

我們覺得，這套政策，疊加之前已有的措施，受益最大的應該首先是改善型購房需求。按照舊政策，即便新買、要買（賣）的房子滿兩年，只要是“非普”，就要按差額的5%交增值稅，按照慣例，這部分支出，多半會轉移到買家身上，為了“改善”居住條件，就要支出這樣一筆負擔。

但是，新政策實施后，如果能把要買的房子面積段控制在140平方米以內，只要滿兩年，這5%的增值稅就沒有了。北京的房產總價本來就高，改善型的房源，要么面積增加，要么地段更好，總價必然更高，新政策省出來的稅，恐怕要以十萬、數十萬計，這對于改善型需求，無不是一種鼓勵。

反映到存量房市場上，那些戶型控制在140平方米以內的次新房房源，應該最為受益。

契稅也是同樣的道理，1%的稅率檔，門檻從原來的90平方米調到了140平方米，更關鍵的是二套的契稅也直接下調，小于140平方米的也是從原來的3%直接降到1%，大于140平方米的，也從原來3%下調到了2%，疊加上二套房貸款首付、利率等方面的政策調整，買第二套房的負擔也會大幅減輕，改善居住條件的成本大大降低。

我們相信，存量房市場上符合這類條件的優質改善型房源，很快就會有所反應。

剛需享受的購房負擔降低，就更為直接，在此我們就不贅述了。

北京、上海這樣城市的市場，早已經是改善型為主的市場，而且梯級置換特征明顯，二手房交易的活躍，將傳導到新房市場，從而為市場整體“止跌回穩”增添一個非常重要的砝碼。

以上說的是當下的實惠，還有另外一方面，是長遠信號，那就是北京、上海、廣州、深圳在房地產領域，從此可以不再被“特殊對待”。

在長達十多年的樓市緊縮性調控周期中，北上廣深四城市由于城市地位、市場體量、預期標桿等原因，其采用的政策措施，異于全國。撇開限購這一類行政性色彩非常濃厚手段之外，稅收政策也十分典型。

2016年，營業稅改增值稅改革推進，涉及到房產交易中的營業稅變更為增值稅的問題。當年，主管部門發了一份文件，明確各領域營改增過渡期內的操作辦法，也包括房地產交易領域。

按照這份文件，營改增之后，滿兩年的住房交易，都免征增值稅，但是文件明確指出，“北上廣深四個城市除外”。同時，這份文件還明確指出，非普通住宅滿兩年出售的，要征收差額部分5%的增值稅，而“這一政策只適用于北上廣深四個城市”。這四座城市，就這么被特殊對待了起來。

也就是說，直到今天，這四座城市才在住房增值稅優惠政策上，與全國其他城市拉平——原來的“例外”，終于不存在了。

這種“例外”，還廣泛地存在于貸款首付比例，利率及其加點，以及限購等方面，四座城市較其他城市都有“更高的要求”，怕的就是房價快速上漲。即便是在周期逆轉，全國各城市競相放松調控政策時，北上廣深也只能“最后行動”，進度、力度都明顯慢于全國，無論是限購政策，抑或是貸款利率等金融政策，都是如此。

最明顯的就是，迄今為止，還保留限購的就只剩下北京、上海、深圳和海南的一些城市了。

此次稅收優惠政策落地，“北上廣深例外論”撕開了口子，而且是在中央政府明確認可的前提下，和全國其他城市“拉平”，這也是見微知著，體現了政策思路的進一步的變化，甚至可以在這四座城市帶來更大的“政策想象空間”。

我們期待，在更多的樓市領域，北上廣深也能“不再例外”。

926政治局會議以來，中央、地方層面一系列止跌回穩的措施相繼落地，樓市回暖態勢已經出現。國家統計局公布的數據顯示，10月各線城市的新房和二手房價環比轉漲或降幅收窄。其中一線城市的二手房價環比上漲0.4%，結束了連續12個月的環比下跌趨勢。

北京、上海也都出現久違的項目熱銷，售樓現場人流重現。此次稅收新政落地的速度，體現出政策措施持續呵護房地產市場回暖的態度，市場積極反應和正向反饋應該會有延續。

我們還是那句話，當前樓市幾乎處在歷史上各項購房政策和工具“最優惠”的時段，無論對于剛需還是改善型需求而言，政策環境的鼓勵程度，都溢于言表。

當下，就是最好的時機。

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