前幾天還有個(gè)讀者在評(píng)論區(qū)留言，問(wèn)上海什么時(shí)候取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)，今天它就來(lái)了。

　　上海今天正式宣布：

　　1、取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)。

　　2、取消個(gè)人轉(zhuǎn)讓非普住房以轉(zhuǎn)讓收入的2%收個(gè)稅的規(guī)定。（相當(dāng)于個(gè)稅核定征收稅率統(tǒng)一為1%）

　　3、落實(shí)契稅新政：購(gòu)買首套房、二套房，140平及以下，契稅1%；140平以上的，首套房契稅1.5%，二套房契稅2%。

　　這也就意味著，自此以后，上海沒(méi)有了“豪宅稅”，所有住宅滿2年就免增值稅。

　　這條措施主要影響的是144平以上房子的交易，相當(dāng)于給在上海買改善房和豪宅的富人群體減輕了購(gòu)房成本，普通剛需客戶不受啥影響。

　　上海也是一線城市中第一個(gè)取消普住和非普標(biāo)準(zhǔn)的，近幾周內(nèi)北廣深預(yù)計(jì)也很快會(huì)跟上。

　　自9月末新一輪救市以來(lái)，上海的樓市開(kāi)始火爆起來(lái)了，最為明顯的信號(hào)就是：交易量大幅上漲，同時(shí)房?jī)r(jià)環(huán)比出現(xiàn)微漲。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，上海10月新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.3%，同比上漲5%；二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.2%，但同比依然下跌6.7%。

　　成交量方面，10月份上海新房成交9524套，環(huán)比上漲21.09%；二手房成交2.43萬(wàn)套，環(huán)比上漲52.90%。

　　成交量上漲，短期內(nèi)看房的人會(huì)變多，比如原來(lái)1套房可能1天只有1組客戶來(lái)看，現(xiàn)在可能變成5組10組。

　　這種情況下，很多房東的心理價(jià)位會(huì)上升，議價(jià)空間會(huì)縮小。最近上海有些小區(qū)就出現(xiàn)了這種情況，有些房源甚至出現(xiàn)微漲。

　　但這并不意味著上海房?jī)r(jià)就要大漲了。

　　翻看歷史，幾乎每一輪刺激以后，上海的成交量都有一波上漲，隨后持續(xù)1-2個(gè)月便跌落低谷。

　　比如今年的517新政，上海出臺(tái)了首付降到兩成，外地人買房社保門檻放松、支持企業(yè)無(wú)限購(gòu)買老破小租給員工等政策。

　　隨后5-6月，上海房子的成交量出現(xiàn)一波猛漲。6月份，上海二手房成交達(dá)到2.63萬(wàn)套，比10月份還多，環(huán)比上漲41.10%。

　　但隨后3個(gè)月二手房成交量就快速滑落。9月份，上海二手房成交降到1.59萬(wàn)套，降至低谷。

　　本次9月末到現(xiàn)在的市場(chǎng)情況，和517那輪有點(diǎn)像，成交量在大招出臺(tái)后就打雞血飆升。

　　當(dāng)然結(jié)果估計(jì)也和517類似，即雞血的興奮勁過(guò)去，成交量就下來(lái)了。

　　為啥這么說(shuō)？原因有幾點(diǎn)。

　　一是本次實(shí)質(zhì)落地的措施力度和517那輪差不多，甚至不如。

　　本輪的樓市放松措施主要包括：

　　1、放松外環(huán)限購(gòu)，外地人買房社保門檻從3年降到1年；

　　（517：外地戶口買房社保門檻主城區(qū)5年變3年，郊區(qū)3改2，臨港新城1年）

　　2、首套房最低首付比例降至15%，二套降至25%；

　　（517：首付降到20%，支持企業(yè)購(gòu)買小戶型二手房（2000年前竣工、70平及以下）租給員工，不限套數(shù)）

　　3、個(gè)人對(duì)外銷售住房增值稅征免年限從5年調(diào)整為2年；

　　4、今天的取消普住與非普限制，取消“豪宅稅”。

　　在降首付、松限購(gòu)方面，本次和517那輪力度差不多。

　　但5月份上海有個(gè)重磅的措施是支持企業(yè)無(wú)限買小戶型二手房，相當(dāng)于縮小版的政府收房，能有助于降庫(kù)存。

　　總體來(lái)看上海這輪實(shí)質(zhì)的樓市政策力度不如5月份。

　　靠刺激起來(lái)的樓市，必將會(huì)因?yàn)槭ゴ碳ざ涞Ч拖癯詡ジ缫粯印?/strong>

　　二是目前上海庫(kù)存仍然很多，供過(guò)于求的局面未改變。

　　二手房掛牌量在23.9萬(wàn)套左右，新增掛牌量每月仍有6-7萬(wàn)套，去化周期將近1年。

　　大量的庫(kù)存，并且每月的掛牌量遠(yuǎn)大于成交量，這就意味著上海的庫(kù)存會(huì)很難快速消化。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)告訴我們，供求決定價(jià)格。供過(guò)于求的情況下，房東為了快速賣房，勢(shì)必就會(huì)相互競(jìng)爭(zhēng)，價(jià)低者先賣出，這便是買方市場(chǎng)。

　　房子庫(kù)存總體供過(guò)于求，房?jī)r(jià)就不可能是上漲趨勢(shì)。

　　實(shí)際上，10月份上海二手房的房?jī)r(jià)，相比于去年同期，還是下跌了6.7%。

　　這說(shuō)明今年上海的樓市比去年是在下跌的。

　　最后，無(wú)論是從租售比、房?jī)r(jià)收入比角度來(lái)看，上海的房?jī)r(jià)依然是有泡沫的。

　　在經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)沒(méi)有大幅增長(zhǎng)，居民收入水平?jīng)]有明顯上漲的情況下，房?jī)r(jià)上漲是沒(méi)有購(gòu)買力基礎(chǔ)的。

　　對(duì)于買房者，現(xiàn)在最好的策略還是等，如果是近期買，可以等這波小行情過(guò)去，市場(chǎng)回歸冷淡，再下手。