海子在詩(shī)里曾有這么一句，“我有一所房子，面朝大海，春暖花開(kāi)”，被很多人譽(yù)為是對(duì)理想生活的想象。

　　但理想豐滿，現(xiàn)實(shí)骨感，真正的生活不僅沒(méi)有大海，甚至推開(kāi)窗，開(kāi)闊的樓間距都是奢望，伴隨著越來(lái)越多的小區(qū)，樓間距越來(lái)越窄，西安人已經(jīng)進(jìn)入買(mǎi)房30米樓間距時(shí)代。

　　那么問(wèn)題來(lái)了，除了拉窗簾，我們還能如何應(yīng)對(duì)？

　　30米間距

　　在我入行的幾年前，樓間距還是很多新房強(qiáng)調(diào)的賣(mài)點(diǎn)，特別是大間距+中央公園，在當(dāng)年很流行。

　　（西安東尚觀湖小區(qū)）

　　比如浐灞天朗蔚藍(lán)東庭，小區(qū)最寬間距長(zhǎng)達(dá)200米，東尚觀湖，南北最寬間距近200米，星雨華府，小區(qū)多處超100米間距，恒大帝景，最寬間距約150米，綠城桂語(yǔ)蘭庭最寬樓間距超過(guò)280米。

　　但從2021年后，西安在售的新盤(pán)里，已經(jīng)很少能看到百米間距，50米都被宣傳為超大間距，而普遍出現(xiàn)的則是30-35米。

　　（西安白云興慶御苑小區(qū)）

　　比較典型的高新三期，軟件新城，港務(wù)區(qū)，經(jīng)開(kāi)區(qū)，主城區(qū)等，在建、在售的新房普遍進(jìn)入不了40米樓間距序列。

　　（房哥約聊一對(duì)一溝通渠道）

　　很多人會(huì)很疑惑，明明容積率降了，怎么樓間距越來(lái)越小？先看一組近期的土地出讓宗地?cái)?shù)據(jù)：

　　9月27日，浐灞國(guó)際港GW2-4-13，面積約50畝，容積率≤2.5，

　　建筑密度≤20%，綠地率≥35%。

　　10月9日，曲江YT8-3-59，面積約61畝，容積率≤2.8，建筑密度≤20%，綠地率≥35%。

　　10月10日，經(jīng)開(kāi)區(qū)高鐵新城WY8-56-136，面積約29畝，容積率≤2.6，建筑密度≤20%，綠地率≥35%。

　　10月13日，高新軟件新城GX3-32-23-1，面積約42畝，容積率≤2.5，建筑密度≤20%，綠地率≥35%。

　　可以看出，上述土拍熱門(mén)區(qū)域，除了地塊面積與容積率不同，其余指標(biāo)幾乎相同。

　　呈現(xiàn)在以后蓋好的房子上，區(qū)別就是2.8容積率可以是高層，而2.5容積率可以有小高層，但樓間距卻并不樂(lè)觀。

　　（綠城桂語(yǔ)蘭庭小區(qū)）

　　反觀上述百米間距的小區(qū)，蔚藍(lán)東庭容積率3.5，星雨華府容積率2.9，桂語(yǔ)蘭庭容積率3.1，放在當(dāng)下看，都是高容積社區(qū)的代表。

　　原因何在

　　既然樓間距與容積率并無(wú)直接關(guān)系，問(wèn)題還是出在樓棟排布和地塊大小上，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，無(wú)特殊情況，容積率肯定是要做滿的，收益最大化。

　　土地越來(lái)越小

　　但從21年開(kāi)始，西安千畝大盤(pán)，百畝大盤(pán)幾乎杜絕，即便是城改拿地，也少有百畝體量的單一社區(qū)，而是切分為各個(gè)小塊，中間以市政道路相連。

　　這種規(guī)劃無(wú)疑是更好的，解決了超大社區(qū)的居住人數(shù)多，停車(chē)、出門(mén)難題，但有利有弊，小地塊成為開(kāi)發(fā)主流后，受制于土地面積，超大樓間距幾乎再無(wú)可能。

　　（金茂曲江摘地位置）

　　以最近金茂摘地的曲江文教園地塊為例，曲江范圍近61畝已相當(dāng)難得，土地素質(zhì)上，南北向紅線長(zhǎng)度約258米，東西向約168米，還是有機(jī)會(huì)呈現(xiàn)不錯(cuò)的間距。

　　再看欣多升在經(jīng)開(kāi)的29畝，這已經(jīng)是小社區(qū)的范疇，南北紅線長(zhǎng)度約140米，東西約130米，樓間距已沒(méi)有期待空間。

　　（欣多升經(jīng)開(kāi)摘地位置）

　　在航天、曲江等區(qū)域的零散小地塊，面積30畝左右的大戶型社區(qū)，樓間距也普遍在30米左右。

　　因此，只要土地面積小，尤其是南北縱深短的地塊，多數(shù)與大樓間距無(wú)緣，開(kāi)發(fā)商發(fā)揮空間有限。

　　而這也進(jìn)一步影響室內(nèi)戶型，一般南北長(zhǎng)，東西短的地，面寬受限，戶型普遍不好，但樓間距大，而相反的，戶型寬闊，但樓間距很短，方正的地塊各個(gè)方面都很均衡。

　　高低配基本消失

　　除了地塊大小，方向限制外，高低配小區(qū)在西安的消失，也是大樓間距少見(jiàn)的原因。

　　在15年-19年時(shí)間，西安不少高低配小區(qū)，即高層+小高，或高層+洋房組合，比較典型的浐灞保利心語(yǔ)花園、龍湖源著，經(jīng)開(kāi)中南紫云集、恒大國(guó)際城，浐灞中南樾府、碧桂園香湖灣、紫薇花園洲等。

　　（高低配社區(qū)示意）

　　一般小區(qū)中間布局洋房、小高，外圍布置高層，或者南向洋房，北向高層，高層提升銷量，洋房提高溢價(jià)，前者還能為后者抵擋噪音。

　　居住上，高低排列，互相不遮擋，同時(shí)高層在南向還有極寬的視野和樓間距，雖然小區(qū)居住并不純粹，但景觀、樓間距和視野的效果最大化。

　　但進(jìn)入2021年后，西安市場(chǎng)幾乎沒(méi)有高低配的小區(qū)了，以高新三期為例，清一色高層，普遍30米樓間距，軟件新城同理。

　　港務(wù)區(qū)稍好，核心區(qū)雖然樓間距不大，但普遍小高層，外圍的區(qū)域，還有高低配，比如綠城全運(yùn)村二期、招商城市主場(chǎng)等。

　　對(duì)窄間距忍耐度變高

　　一方面開(kāi)發(fā)商拿地成本越來(lái)越高，外加地塊大小限制，市場(chǎng)風(fēng)向轉(zhuǎn)變等，從單純樓間距的比拼，開(kāi)始進(jìn)化到大門(mén)、會(huì)所、戶型，贈(zèng)送露臺(tái)上，這些對(duì)地塊的限制很小，花錢(qián)就能搞。

　　相比室內(nèi)的直接贈(zèng)送，會(huì)所的架空空間，闊氣的酒店大門(mén)，大家對(duì)于樓間距的忍耐度也逐漸變高。

　　尤其是新房銷售階段，都是工地，先看到的都是裝飾好的部分，而樓棟主體能感受到間距的時(shí)候，房子大多都已賣(mài)完，最多就是交房時(shí)候，抱怨一句，這樓間距怎么這么窄。

　　市場(chǎng)的輿論導(dǎo)向，也更多是房?jī)r(jià)漲跌，品牌交付，贈(zèng)送優(yōu)惠等，而感知樓間距的交房時(shí)間，還在兩年后，外加市場(chǎng)都是窄樓間距，既然無(wú)可規(guī)避，只能優(yōu)中選優(yōu)。

　　在以上因素的共同作用下，就出現(xiàn)了西安新房高層30米左右的樓間距普遍存在的現(xiàn)象，這也是這個(gè)時(shí)代買(mǎi)房的產(chǎn)品印記，就和當(dāng)年買(mǎi)房沒(méi)有陽(yáng)臺(tái)一樣。

　　不利影響

　　而30米樓間距帶來(lái)的居住問(wèn)題，并沒(méi)有解決，核心就是采光，通風(fēng)，隱私，綠化。

　　采光影響：

　　按照2018年住建部頒布的《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》，各樓、棟之間的距離南北朝向應(yīng)不小于樓房高度乘以0.7這一系數(shù)，東西朝向不小于樓房高度乘以0.5。

　　以100米高層為例，那么南北向間距需要達(dá)到70米，東西向需要達(dá)到50米，很明顯，在寸土寸金的城市，這是很難實(shí)現(xiàn)的。

　　而在民用建筑設(shè)計(jì)通則里，則要求冬至日的日照時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)被規(guī)定為不小于1小時(shí)，以最底層窗戶為標(biāo)準(zhǔn)。

　　因此，正常住宅日照驗(yàn)收都能過(guò)，房子排排蓋，正面雖然只有30米左右，但兩側(cè)留出空隙，滿足日照標(biāo)準(zhǔn)。

　　但驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，不代表最佳居住體驗(yàn)，想要多曬太陽(yáng)，要么兩邊樓棟少遮擋，要么樓層盡量高一點(diǎn)。

　　通風(fēng)影響：

　　相比日照，大眾對(duì)于通風(fēng)的感知較弱，一是高低樓層風(fēng)的力度差異有限，二是西安本身天氣的局限，秋冬天開(kāi)窗通風(fēng)也少，隨著五恒系統(tǒng)及新風(fēng)的普及，不開(kāi)窗的小區(qū)會(huì)越來(lái)越多。

　　隱私影響：

　　四代住宅普及后，由于超大露臺(tái)出現(xiàn)，外加樓間距小的現(xiàn)狀，隱私與安全成為最大的問(wèn)題。

　　目前西安在建新房，普遍四代住宅，即通過(guò)露臺(tái)全贈(zèng)送，陽(yáng)臺(tái)半贈(zèng)送，增加室內(nèi)實(shí)用面積，減少公攤。

　　露臺(tái)的排布形式，既包括南北錯(cuò)層，也有南向錯(cuò)層，更有東西向錯(cuò)層，贈(zèng)送面積從幾平米到幾十平米不等，露臺(tái)的寬度最短2米，最寬的已有5米。

　　從居住體驗(yàn)上，東西錯(cuò)層最佳，保留南向陽(yáng)臺(tái)，主要采光面互不遮擋的情況下，在東西向還有露臺(tái)空間。

　　其次是南北錯(cuò)層，選擇偶數(shù)層南露臺(tái)，北陽(yáng)臺(tái)的組合，體驗(yàn)最佳，而奇數(shù)層南向陽(yáng)臺(tái)有上下露臺(tái)遮擋，北露臺(tái)實(shí)用性有限。

　　最后是南向錯(cuò)層，主臥和次臥錯(cuò)，雖然大家露臺(tái)都在南向了，但上下左右，東西一覽無(wú)余，幾乎沒(méi)有太多隱私。

　　露臺(tái)越來(lái)越大，落地窗越來(lái)越大，樓間距越來(lái)越小，直接的問(wèn)題就是客廳，主臥，餐廳會(huì)被對(duì)方一覽無(wú)余，尤其是客廳，雖有玻璃遮擋，但晚上開(kāi)燈后也是相當(dāng)通透。

　　對(duì)于普通人，唯一的解決辦法，就是交房立刻掛窗簾，一層厚的保溫隔熱，一層薄的保護(hù)隱私，當(dāng)然，還有防窺玻璃膜，也可以安排。

　　綠化影響：

　　相比室內(nèi)直接的采光，隱私，通風(fēng)問(wèn)題，窄樓間距還面臨綠化的難題，雖然大家在土拍信息看到的是20%的建筑密度，和35%綠地率，但實(shí)際交付后的綠化觀感卻是受限的。

　　（社區(qū)消防撲救面示意）

　　對(duì)于高層住宅，消防撲救面是必須存在的，保證火災(zāi)情況，消防車(chē)施救，撲救面的寬度取決于樓梯的高度，以100米高層為例，撲救面+回車(chē)場(chǎng)的面積，占據(jù)小區(qū)不少空間。

　　本就地塊小，綠化有限，撲救面和硬質(zhì)道路鋪裝分?jǐn)偤螅艚o景觀的空間就很有限。

　　如果開(kāi)發(fā)商在綠化苗木的大小，層次，種類上再簡(jiǎn)配縮水，最終呈現(xiàn)的效果會(huì)讓人失望，這個(gè)事在人為，越是30米樓間距，露臺(tái)很大的小區(qū)，越要重視綠化的層次，質(zhì)量。

　　對(duì)于一些人而言，買(mǎi)房的訴求是學(xué)區(qū)，地段和價(jià)位，關(guān)注點(diǎn)是地庫(kù)，會(huì)所和景觀，那么恭喜你，樓間距隨緣，隱私看自己，當(dāng)下的新房會(huì)讓你選擇很多。

　　但對(duì)另一些人，對(duì)于樓間距，采光，通風(fēng)，隱私，綠化面積非常敏感，盡量不要選擇小地塊，窄地塊，純高層，大露臺(tái)，入住后的酸爽自己知道。