什么是重要的樓市紅利？

答案就藏在深圳安居房項目中，尤其是核心區項目——漢京山樾灣花園。

它是即將絕版的可上市流轉的保障性住房，十年后補差價和商品房一樣。

它是南山唯一在售的安居房，大部分安居房分散在非核心區和偏遠地帶。

它更是位于前海媽灣的超級稀缺安居房項目，價格僅為商品房的5折。

令人詫異的是，市場上對該項目的評價卻略顯“負面”，說是賣得不理想，事情的真實情況又是怎樣的？

01

“滯銷”還是“熱銷”？

近期，關于漢京山樾灣花園的銷售情況，市場上出現了不少爭議。

一些文章報道稱該項目“滯銷”，聲稱“4900套房源開盤至今僅去化1177套”，甚至以“打4-5折的保障房居然大滯銷”等標題吸引眼球。

然而，這些“滯銷”的論調似乎與深圳核心區保障性住房的一貫表現大相徑庭。

讓我們看看近期其它項目的銷售數據：

• 前海人才房深業云海灣：10896人爭搶718套房源，兩天即告售罄；11月14日，1406戶搶22套房，純拼運氣
• 蛇口人才房深鐵熙府：1001套兩房單位全部售罄，單日銷售總額突破50億（三房因申購門檻較高未納入統計）
• 寶中人才房天健和郡府：首輪配售中，2975戶申購家庭爭奪598套房源，其中152套兩房產品全部售罄，446套三房產品售出211套

關鍵在于購房群體的差異：人才房面向全市購房者銷售，而安居房的銷售對象僅限于安居房輪候庫內的18萬戶家庭。

以山樾灣4.2萬/平米的均價來看，輪候庫中的潛在購房者要么已購入商品房，要么受限于當前購買力，還有一部分人則持觀望態度。加之輪候庫已關閉，無法吸納新的購房需求，這就解釋了為何山樾灣的銷售速度不及人才房項目。

因此，所謂的“滯銷”論調更像是為博取流量的過度解讀，并不能真實反映項目的市場價值。

并且從數據上看，山樾灣仍是今年賣得最好的保障性住房，一年銷售1177套，接近第二名（395套）的3倍。

擁有好地段、好品質和好價格的項目，永遠是不愁賣的，只不過是賣得快或慢的問題。

02

“撿漏”的機會來了！

打開鏈家APP，查詢山樾灣花園旁邊的項目——佳兆業前海廣場，10月掛牌均價約9.8萬/㎡，10月成交均價約9萬/㎡。

而山樾灣花園首付約39萬起，均價僅4.2萬/㎡，相比于商品房，每平米能省4萬多元，一套房最高能省下400多萬，這難道不是“撿漏”的機會？

深圳放開非核心區限購后，外地客涌入，深圳新房價格環比上漲0.1%，結束了連續多月的環比下跌觸底反彈，前海寶中幾乎無房可賣。

深圳目前已取消商品房限價，核心區有限價的商品房賣一套少一套，5折安居房更是“限價房中的限價房”，是最后的紅利。

11月11日，深圳公積金政策迎來重大升級，特別利好保障性住房購買者。

新政策設置三檔貸款額度上浮條件：首套房、二孩及以上家庭各可上浮40%，購買保障性住房可額外上浮20%。三項條件疊加最高上浮100%，一個家庭若同時滿足這些條件，最高可獲220萬元公積金貸款。

而且山樾灣花園的產品品質不輸商品房，項目背靠小南山，內部規劃約5萬㎡園林休閑空間、8大主題活動區，以及建面約1.9萬㎡公建配套。

小區配套幼兒園已確定為南山區排名第一的機關幼兒園，配套的九年一貫制學校被正式命名為“山樾灣學校”，充分體現了政府對該項目的重視程度。

這種地段、配置，是90%的商品房都達不到的。

前海作為深圳最具發展潛力的片區，是大灣區的核心引擎，其區域交通、產業布局、人才匯聚等優勢日益凸顯。山樾灣是以最低成本入住前海的絕佳機會，讓業主能夠充分享受城市發展紅利，可遇不可求。

03

一旦政策調整，機會就更加珍貴

對于購房者來說，我們一定要明白一個道理：政策、規則不會一成不變，都是會跟隨著市場不斷調整變化的。

近期，國家明確提出對商品房建設要嚴控增量，“促進房地產市場止跌回穩”，呵護樓市的態度非常明顯。北上廣深等大城市紛紛出臺樓市新政，大幅放松、甚至取消了限購，這在幾年前是不敢想象的。

在這樣的背景下，作為重要的保障性住房類型，安居房政策也可能優化、微調，以避免資源閑置，讓更多人早日改善居住條件。

類似的“政策微調”，在深圳保障房領域已有先例。

比如2023年8月，為了推動人才房的銷售，增加了“第三、第四隊列”，讓更多居民可以申請人才房，允許3人家庭買3房，由此引發了人才房的熱銷。

如果安居房像人才房一樣增加申購隊列，則會大大加快優質安居房的去化速度。放寬申購后，庫外客戶也可以買，庫內家庭的機會就更珍貴。

據了解，目前深圳安居房的總存量（包含已經批準建設、尚未上市的）也不過2萬來套，在核心區的就更為有限。

不管怎樣，這項政策帶給原輪候庫家庭的紅利可能會很快消失，一旦安居房申購規則出現松動，可能一夜之間改變這類房屋的供求關系。對于有意向申請安居房的人才來說，密切關注政策動向，及時把握機會顯得尤為重要。