上周，蘇州住建網(wǎng)站發(fā)布一則公告，主要針對保障性租賃住房的意見征集，其中重點有：

1、保障性租賃住房的房源籌集主要通過新建、改建和存量納入三種方式；

2、保障性租賃住房以小戶型為主，原則上每套（間）建筑面積不超過70平；

3、人才公寓租金標(biāo)準(zhǔn)參照《關(guān)于加強蘇州市人才租賃住房保障工作的若干意見》（蘇委辦〔2021〕55號）執(zhí)行；（即租金不高于同區(qū)域市場平均租金70%）

原文如下：

蘇州市發(fā)展保障性租賃住房實施辦法

（征求意見稿）

第一章總則

第一條為加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，有效增加保障性租賃住房供給，著力緩解新市民、青年人等群體住房困難，根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國辦發(fā)〔2021〕22號）、《省政府辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實施意見》（蘇政辦發(fā)〔2021〕101號）等文件精神，結(jié)合我市實際，制定本辦法。

第二條本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)保障性租賃住房的建設(shè)、籌集和監(jiān)督管理。

第三條本辦法所稱保障性租賃住房，是指由政府給予土地、財稅、金融等政策支持，多主體投資、多渠道供給，主要面向在本市無房的新市民、青年人等群體供應(yīng)的小戶型、低租金的租賃住房。

新市民、青年人等群體中符合人才標(biāo)準(zhǔn)的，按照《關(guān)于加強蘇州市人才租賃住房保障工作的若干意見》（蘇委辦〔2021〕55號）實施保障；產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套比例提升建設(shè)的保障性租賃住房優(yōu)先保障產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)工人群體。保障性租賃住房不設(shè)收入線門檻，可以采用配租或者租賃補貼方式予以保障。

本條第一款所稱無房，是指本人、配偶及未成年子女在本市行政區(qū)域范圍內(nèi)名下無自有產(chǎn)權(quán)住房。

第四條堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，認(rèn)真踐行“人民城市人民建，人民城市為人民”重要理念，量力而行、盡力而為，政府引導(dǎo)、市場運作，市縣（區(qū)）聯(lián)動，強化頂層設(shè)計、規(guī)劃引領(lǐng)、精細(xì)管理，加強供需兩端分析，穩(wěn)妥推進保障性租賃住房發(fā)展工作，努力滿足新市民、青年人對美好居住生活的向往，確保房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。

第二章組織架構(gòu)

第五條蘇州市人民政府成立蘇州市發(fā)展保障性租賃住房工作領(lǐng)導(dǎo)小組（以下稱領(lǐng)導(dǎo)小組），由分管副市長擔(dān)任組長，成員單位由市發(fā)改委、市公安局、市財政局、市人社局、市資源規(guī)劃局、市生態(tài)環(huán)境局、市住建局、市城管局、市水務(wù)局、市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局、市國資委、市數(shù)據(jù)局、市市場監(jiān)管局、市人防辦、市金融管理局、市公積金管理中心、市稅務(wù)局、蘇州供電公司、市消防救援支隊組成。領(lǐng)導(dǎo)小組代表市政府負(fù)責(zé)統(tǒng)籌指導(dǎo)、協(xié)調(diào)推進全市保障性租賃住房工作。主要職責(zé)為：

（一）研究、制定保障性租賃住房重大政策；

（二）研究、審議保障性租賃住房工作推進中的重大事項；

（三）承接市委、市政府交辦的其他工作。

領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局。成員單位包括市發(fā)展改革委、財政局、資源規(guī)劃局、行政審批局。辦公室主要職責(zé)包括：

（一）負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)小組日常工作，起草保障性租賃住房有關(guān)政策文件，處理領(lǐng)導(dǎo)小組日常事務(wù)；

（二）編制全市保障性租賃住房年度實施計劃；

（三）貫徹落實領(lǐng)導(dǎo)小組工作部署和工作安排，承辦領(lǐng)導(dǎo)小組交辦的具體工作；

（四）指導(dǎo)全市保障性租賃住房工作，組織實施全市保障性租賃住房考核的具體工作。

第六條領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位根據(jù)各自職責(zé)做好發(fā)展保障性租賃住房相關(guān)工作。

領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室各單位按照職責(zé)分工，加強政策協(xié)調(diào)和業(yè)務(wù)指導(dǎo)，確保項目建設(shè)、房源供給等工作落實到位。

市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)定期召集會議，協(xié)調(diào)推進全市保障性租賃住房的具體工作，受理、歸集各縣級市（區(qū)）的項目認(rèn)定書、租金價格及房源情況等信息。

市發(fā)展改革委負(fù)責(zé)中央預(yù)算內(nèi)投資補助的申報。

市財政局負(fù)責(zé)中央、省相關(guān)財政支持資金的監(jiān)管。

市資源規(guī)劃局負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、指導(dǎo)保障性租賃住房土地供應(yīng)和規(guī)劃審批。

市行政審批局負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、指導(dǎo)保障性租賃住房項目的審批流程簡化、線上辦理。

第七條各縣級市（區(qū)）人民政府成立發(fā)展保障性租賃住房工作領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)保障性租賃住房建設(shè)及管理工作。縣級市（區(qū)）領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室可受領(lǐng)導(dǎo)小組委托開展項目認(rèn)定、項目推進、租金比對、監(jiān)督管理等工作。

第三章房源籌建

第八條保障性租賃住房的房源籌集主要通過新建、改建和存量納入三種方式。

新建是指利用產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地和集體經(jīng)營性建設(shè)用地，以及適當(dāng)利用新供應(yīng)國有建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房。

改建是指利用閑置、低效利用的各類非居住存量房屋改造建設(shè)保障性租賃住房。

存量納入是指將符合條件的存量房源納入保障性租賃住房使用和管理。

第九條保障性租賃住房項目選址應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌考慮企業(yè)集中、交通便利、配套完善等因素，避免閑置空置和資源浪費，促進職住平衡。

鼓勵利用地鐵、公交場站等地塊、上蓋物業(yè)建設(shè)保障性租賃住房。

第十條保障性租賃住房以小戶型為主，原則上每套（間）建筑面積不超過70m2。

第十一條保障性租賃住房租金接受各縣級市（區(qū)）領(lǐng)導(dǎo)小組指導(dǎo)監(jiān)督，并按照以下規(guī)定執(zhí)行：

（一）人才公寓租金標(biāo)準(zhǔn)參照《關(guān)于加強蘇州市人才租賃住房保障工作的若干意見》（蘇委辦〔2021〕55號）執(zhí)行；

（二）土地出讓時，已在出讓條件中明確租金標(biāo)準(zhǔn)的，按照約定執(zhí)行；

（三）其他項目租金不高于同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金。

第十二條各縣級市（區(qū)）結(jié)合實際情況統(tǒng)籌考慮，按照應(yīng)保盡保、優(yōu)先保障的原則，合理確定新供應(yīng)住宅用地中保障性租賃住房用地供應(yīng)規(guī)模。

第十三條在尊重農(nóng)民集體意愿的基礎(chǔ)上，集體經(jīng)濟組織可利用依法取得的集體經(jīng)營性建設(shè)用地通過自建、聯(lián)營、入股等方式建設(shè)運營保障性租賃住房。

第十四條在不影響城市規(guī)劃實施、滿足安全環(huán)保要求、尊重群眾意愿的前提下，經(jīng)城市人民政府同意，可以利用閑置和低效利用的商業(yè)辦公、旅館、科研教育等非居住存量房屋改建為保障性租賃住房。

第十五條存量房屋改建原則上不得改變相鄰關(guān)系，有條件的可以明確一定比例用于物業(yè)服務(wù)用房和公共配套設(shè)施。

以下情形不得改建為保障性租賃住房：

（一）違法存量房屋；

（二）改建后無法滿足結(jié)構(gòu)安全、消防安全和環(huán)保要求的存量房屋；

（三）列入征收和協(xié)議搬遷計劃的存量房屋；

（四）法律法規(guī)禁止改建的其他情形。

涉及消防改造、結(jié)構(gòu)變動的項目，需履行法定程序的，應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)法律、法規(guī)等的規(guī)定辦理。消防設(shè)計、結(jié)構(gòu)安全標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)符合相關(guān)規(guī)定、規(guī)范和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。

第十六條現(xiàn)有各類政策支持的租賃住房、人才租賃住房、未納入國家和省計劃的公租房、閑置可轉(zhuǎn)為租賃住房的拆遷安置住房、機關(guān)和企事業(yè)單位建設(shè)的租賃住房以及其他符合規(guī)定的存量住房，經(jīng)各縣級市（區(qū)）領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室組織相關(guān)單位聯(lián)合審查后，可以納入保障性租賃住房管理。

第十七條新建、改建或者存量納入為保障性租賃住房的項目，應(yīng)當(dāng)不存在查封登記、異議登記等限制轉(zhuǎn)移登記的情形。

第十八條集中式保障性租賃住房項目應(yīng)當(dāng)按照《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳關(guān)于集中式租賃住房建設(shè)適用標(biāo)準(zhǔn)的通知》（建辦標(biāo)〔2021〕19號）有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第四章項目認(rèn)定

第十九條申請納入保障性租賃住房管理的項目，在取得項目認(rèn)定書后，方可納入管理并享受本《辦法》第五章規(guī)定的政策及相關(guān)政策支持。

各縣級市（區(qū)）應(yīng)當(dāng)結(jié)合本地情況，按照籌建方式分類制定保障性租賃住房項目認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

項目認(rèn)定申請人（以下稱申請人）為土地、房屋的不動產(chǎn)權(quán)利人。申請人向各縣級市（區(qū)）領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室提出建設(shè)或認(rèn)定為保障性租賃住房的申請。申請材料清單如下：

（一）項目認(rèn)定申請書；

（二）不動產(chǎn)權(quán)利人身份證，申請人為法人和非法人組織的，需提供營業(yè)執(zhí)照等法人身份證明及其法定代表人身份證等身份材料；

（三）申請項目的不動產(chǎn)權(quán)屬證書；

（四）項目實施方案，主要包括項目現(xiàn)狀、建筑設(shè)計方案（戶型設(shè)計、房源數(shù)量等）、項目運營方案（投入成本、回收周期等）、租賃管理方案（經(jīng)營模式、租賃對象、租金水平、租期設(shè)定等）；

（五）項目建設(shè)與管理承諾書。

第二十條項目建設(shè)與管理承諾書的承諾事項主要包括以下內(nèi)容：

（一）自愿承擔(dān)項目建設(shè)、運營風(fēng)險；

（二）接受政府對租金水平的指導(dǎo)監(jiān)督；

（三）一次性收取的租金原則上不得超過3個月；

（四）及時向各縣級市（區(qū)）住建部門歸集房源情況、租賃合同等信息；

（五）不得向不符合條件的對象租賃；

（六）改建類項目若征收拆除、協(xié)議搬遷，按原用途、面積補償；

（七）執(zhí)行保障性租賃住房相關(guān)政策規(guī)定；

（八）其他應(yīng)當(dāng)納入承諾書的事項。

第二十一條各縣級市（區(qū)）領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室受理項目認(rèn)定申請后，應(yīng)及時組織項目審查，自受理之日起15個工作日內(nèi)應(yīng)完成項目認(rèn)定工作，符合條件的，出具項目認(rèn)定書，在項目認(rèn)定書中對項目類型、土地用途等情況進行明確。

各縣級市（區(qū)）領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室應(yīng)當(dāng)及時將認(rèn)定的項目信息推送至同級稅務(wù)、供水、供電、供氣等相關(guān)部門，實現(xiàn)數(shù)據(jù)共享，并將通過認(rèn)定的項目報市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局進行信息歸集。

第二十二條申請人憑項目認(rèn)定書依法辦理立項、用地、規(guī)劃、施工、消防等手續(xù)，享受稅費減免等支持政策。不涉及土地權(quán)屬變化的項目，可用已有用地手續(xù)等材料作為土地證明文件，不再辦理用地手續(xù)。

受理項目備案審批申請后，各縣級市（區(qū)）應(yīng)通過工程建設(shè)項目審批管理系統(tǒng)，落實一窗受理，實施并聯(lián)審核，提高審批效率。

各縣級市（區(qū)）根據(jù)國家、省關(guān)于發(fā)展保障性租賃住房工作要求，結(jié)合存量建筑盤活利用相關(guān)政策，堅持靈活、審慎、可行原則，優(yōu)化改建審批流程。

第五章 支持措施

第二十三條保障性租賃住房建設(shè)用地可依法采取出讓、租賃或者劃撥方式供應(yīng)。其中以出讓或者租賃方式供應(yīng)的，可以將保障性租賃住房租賃價格及調(diào)整方式作為出讓或者租賃的前置條件，允許出讓價款分期收取。

第二十四條建設(shè)保障性租賃住房的集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)可以辦理抵押貸款。

第二十五條鼓勵將產(chǎn)業(yè)園區(qū)中各工業(yè)項目的配套比例對應(yīng)的用地面積或者建筑面積集中后，統(tǒng)一建設(shè)宿舍型保障性租賃住房，打造工業(yè)鄰里中心。

在確保安全的前提下，可將產(chǎn)業(yè)園區(qū)中工業(yè)項目配套建設(shè)行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施的用地面積占項目總用地面積的比例上限由7%提高到15%，建筑面積占比上限由15%提高到30%，提高部分主要用于建設(shè)宿舍型保障性租賃住房，嚴(yán)禁建設(shè)成套商品住宅。

第二十六條將閑置和低效利用的商業(yè)辦公、旅館、科研教育等非居住存量房屋改建為保障性租賃住房的，用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質(zhì)，不補繳土地價款。

第二十七條項目取得認(rèn)定書后，可以享受以下稅費減免，法律、法規(guī)、規(guī)章和上級文件另有規(guī)定的，從其規(guī)定：

（一）住房租賃企業(yè)中的增值稅一般納稅人向個人出租保障性租賃住房取得的全部出租收入，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅，或者適用一般計稅方法計算繳納增值稅。住房租賃企業(yè)中的增值稅小規(guī)模納稅人向個人出租保障性租賃住房，按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅；

（二）企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織向個人、專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)出租保障性租賃住房的，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅；

（三）保障性租賃住房建設(shè)項目免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費。

第二十八條保障性租賃住房的用水、用電、用氣價格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。存在混合性質(zhì)情況的，應(yīng)當(dāng)分表計量，無法分表計量的，由供電企業(yè)根據(jù)不同電價類別用電量比例，執(zhí)行分類電價。

租住保障性租賃住房提取公積金按照本市繳存職工租賃住房提取公積金有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第二十九條符合條件的項目申請、使用中央和省級財政相關(guān)補助資金的具體流程，按照上級有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

各縣級市（區(qū)）應(yīng)當(dāng)加大對保障性租賃住房的支持力度，有條件的縣級市（區(qū)）可以對保障性租賃住房建設(shè)項目給予貸款貼息。

第三十條充分運用金融手段和金融工具，支持發(fā)展保障性租賃住房的建設(shè)運營，吸引調(diào)動市場資金，為保障性租賃住房項目提供低成本、長期性的穩(wěn)定資金支持。支持符合條件的保障性租賃住房項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金和房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）。

第六章 項目監(jiān)管

第三十一條各縣級市（區(qū)）領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室應(yīng)當(dāng)督促指導(dǎo)新建的保障性租賃住房項目在竣工驗收合格之日起60日內(nèi)，申請辦理不動產(chǎn)登記相關(guān)手續(xù)。新建保障性租賃住房項目符合不動產(chǎn)首次登記條件的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在5個工作日內(nèi)辦結(jié)，并在不動產(chǎn)登記簿及權(quán)屬證書附記欄注明“保障性租賃住房”。

第三十二條保障性租賃住房不得上市銷售或者變相銷售，嚴(yán)禁以保障性租賃住房為名違規(guī)經(jīng)營或者騙取優(yōu)惠政策。

第三十三條使用中央、省級財政保障性安居工程補助資金和中央預(yù)算內(nèi)投資的項目，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)法律法規(guī)和政策要求，專款專用、專賬管理，不得擅自改變建設(shè)內(nèi)容和建設(shè)規(guī)模，嚴(yán)禁轉(zhuǎn)移、侵占或者挪用。

第三十四條保障性租賃住房項目通過驗收后應(yīng)當(dāng)確定項目運營主體，并向各縣級市（區(qū)）領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室進行信息歸集，納入保障性租賃住房平臺管理。

項目運營主體應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂、變更或者終止后，按照有關(guān)規(guī)定及時將信息錄入相關(guān)住房租賃信息服務(wù)與監(jiān)管平臺。

各縣級市（區(qū)）領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室應(yīng)當(dāng)及時將項目房源情況及租金價格等信息報市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局進行歸集。

第三十五條項目土地使用年限期滿的，應(yīng)當(dāng)按土地出讓合同執(zhí)行，法律法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

第三十六條保障性租賃住房的安全管理、使用管理按照《江蘇省城市房地產(chǎn)交易管理條例》、《江蘇省消防條例》、《蘇州市房屋使用安全管理條例》、《蘇州市出租房屋居住安全管理條例》等規(guī)定執(zhí)行。

第三十七條各縣級市（區(qū)）領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室應(yīng)當(dāng)加強對保障性租賃住房項目的監(jiān)督管理，發(fā)現(xiàn)相關(guān)違法違規(guī)線索的，應(yīng)當(dāng)及時將信息推送有關(guān)部門。

違反法律、法規(guī)或者未遵守項目建設(shè)與管理承諾書的項目應(yīng)當(dāng)將享受的相關(guān)獎補資金全額退還，并由有關(guān)部門進行查處。涉嫌犯罪的，移送司法機關(guān)依法處理。

第七章附則

第三十八條各縣級市（區(qū)）可以按照本辦法，結(jié)合各自實際，制定工作細(xì)則。