國慶前史無前例的樓市利好，徹底帶火了廣州市場。

官方數據顯示，新政以來廣州新建商品房網簽108.32萬平方米，比去年同期的81.24萬平方米增加了33.3%，環比增加45.5%。

然而，官方的刺激政策絲毫沒有停下腳步的意思。

10月21日，央媽官宣五年期以上LPR再降25個基點，以商貸100萬30年計算，買家累計可省約5.1萬元。

LPR走勢圖

值得一提的是，經過這一調整，廣州各大行紛紛下調房貸利率，最低利率可以達到3%。

在少年君看來，在所有近期出臺的政策中，LPR下調對買家來說是最直接的利好,尤其是剛需買家。

房貸利率如此友好，讓不少此前觀望的剛需買家，也在開始蠢蠢欲動，但怎么選？卻是擺在買家面前的一道難題。

房貸利率新低，但剛需買房仍要避兩個坑

1.5成首付，3%的房貸利率......上車門檻和月供同時大幅降低，這給了剛需買家極大的置業動力。

但子彈不多的剛需買家，越要慎重選擇適合自己的房子，才能在未來變幻莫測的市場中無懼周期，處變不驚。

少年君認為，選品時做好以下兩點至為關鍵：

Vol.1

選擇主城區

帶優質配套的核心地段不動產

中指院數據顯示，上半年廣州賣得最好的20個項目中，主城區占了65%，主城區的購買力正在快速回歸。

二手房方面同樣如此，廣州市房地產中介協會數據顯示，前三季度全市賣得最好的十大板塊中，主城區就占了90%。

主城區扎堆了全市最優質的配套資源，交通便捷，人流匯聚，這里的新房項目越來越受買家歡迎，即使將來要出手置換，二手房也更容易流通。

而在所有購房要素中，地鐵配套、生活配套和教育配套這“三大件”，最為重要。

Vol.2

合理控制杠桿選擇項目

房貸月供壓力不宜過大

這年頭企業降薪和裁員等，所帶來的消費降級消息層出不窮，所以對于買房這種大宗消費，少年君的建議是不要超出自己能力過高杠桿買房。

畢竟只有確保了生存問題，才有資格去談后面的不動產增值等。

少年君的建議是：月供不要超過家庭月收入的一半，預留出來的現金流不僅可以用于日常生活支出，還可以多存點錢提前還貸，減少利息支出。

萬科操刀，主城區地鐵盤+省實系名校，真香！

但放眼整個廣州主城區，能滿足上述兩大條件的項目卻少之又少。

一線城市的主城區向來寸土寸金，即使經歷上半年這波讓利行情，中指院數據顯示這里的新房成交價穩定在4萬+，依舊讓眾多剛需買家望而卻步。

更何況主城區經過多年成熟發展，可供開發的優質地塊越來越少，特別像“地鐵盤”這種大熱款，早已成為成為了稀有品種。

不過最近少年君打聽到，主城區還真有這樣高性價比筍盤，那就是位于荔灣區花地灣板塊的廣信荷花苑。

荷花苑效果圖，以實際批準建設為準

此前少年君首度曝光該項目后，后臺和微信群咨詢該項目的粉絲絡繹不絕。

那么，項目在如此競爭激烈的市場下，到底有何過人之處？我們馬上來盤一盤。

Vol.1

物以稀為貴

貨量少上市即受熱捧，價格穩步上揚

據少年君打聽到，荷花苑目前是從低樓層到高樓層分批銷售，首批低樓層單位推售很快就被客戶鎖定，究其原因，是項目的貨量實在有限，尤其是80/83平小戶型。

要知道周邊的萬科·理想花地·朗庭、中海浣花里、保利和頌雖然也有小戶型，但入市時間已久，貨量也已經不多。

80平小戶型樣板間實拍（僅裝修創意展示）

這種情況下荷花苑的小戶型就更顯物以稀為貴，價格上揚也是大勢所趨，有項目內部人士告訴少年君，最近項目剛開始加推第二批少量房源，客戶購買的積極性依舊非常高，價格漲幅不少。

項目這種小步快跑的推盤方式，吊足了客戶胃口，而且隨著新政利好逐步落地，市場回暖下，少年君建議早買不僅能選到逞心如意的戶型，還能更加劃算。

Vol.2

手握“省實系”名校和“地鐵盤”

兩大稀缺配套

眾所周知，在2017年萬科拿下花地灣板塊廣信資產包后，經過8年的“打磨”，這里集齊了TOD交通樞紐（規劃中）、城市級購物中心（規劃中）、九年制名校和濱水綠帶公園等，一座理想生活大城已經初見雛形。

荷花苑坐擁花地灣板塊核心配套

而荷花苑作為原廣信資產包中位置極佳的地塊之一，與這些板塊頂級配套更是觸手可及，項目屬于樂怡居社區，對口小學為省實花地灣校區，距離約350米，輕松實現家門口步行上學。

荷花苑樓下的省實荔灣學校已開學

廣東實驗中學作為廣州四大名校之一，剛剛舉辦了百年校慶，在教育界積累了長足的口碑，備受家長們喜愛與追捧。

2023年中考，校本部網傳最高分789分，780分以上4人，年級前100名平均分754分，成績十分突出。

廣東實驗中學實景圖

與此同時，底下的“省實系”的加工能力同樣喜人，附近的廣鋼省實荔灣學校，網傳2020年新初一的成績穩居荔灣前五水平，對于一個新辦校區來說，進步可謂神速；而在今年的中考中，網傳也是全區TOP1的水平，有101人達到省實錄取分數線，占比高達28%。

所以，同樣由省實本部直屬管理的省實花地灣校區，教育水平和質量完全值得信任和期待。

除了頂級名校外，項目下樓即可到花地灣公園，步行500米可達1號線花地灣地鐵站，無論休閑散步還是公共交通出行，都是兩步路的事。

地鐵站D口步行至項目約5分鐘

Vol.3

萬科大手筆回爐重造

顏值和品質煥新升級

目前，項目正在進行全面的升級改造，很快大家就會看到煥然一新的廣信荷花苑，操刀者正是有著豐富開發和運營經驗的萬科。

值得一提的是，萬科對項目的改造并不是簡單的“翻新”，而是專注于提升顏值和品質的回爐重造。

除土建框架不變，其他方面如外立面、公區、樓道、電梯和園林等都會進行重新設計與改造，屆時整體質感和體驗感會更上一層樓。

為了讓各位粉絲能看到最新翻新進度，少年君特意到現場走了一圈：

1、一樓大堂和22層樓道目前是已經翻新基本結束，地磚、墻面、天花煥然一新，整個大堂及樓道變得寬敞明亮；

22層樓道實拍

2、長期閑置的底商在改造進行中，目前已初步也看到翻新雛形，商鋪內重新翻新，商鋪前廣場地磚也鋪設完成。內部人員透露一樓商鋪暫做銷售用的臨時接待廳使用，后期會引進商家進駐，滿足業主的日常生活需求；

荷花苑樓下底商實拍

3、三臺電梯目前已更換完成一臺，升級為三菱新款電梯，更安全高效；

4、東側和北側園林也開始圍蔽動工，現場可看到東側園林已經在清拆挖土，北側地面也開始破除。

園林施工現場實拍

目前項目還在持續改造中，煥新效果已初見雛形。看看周邊其他在售的一手新房的效果圖和實景圖，荷花苑幾乎是一樣的水準。

荷花苑內部園林示意圖，以實際批準建設為準

荷花苑內部園林示意圖，以實際批準建設為準

荷花苑底商示意圖，以實際批準建設為準

二手房的價格買新房，這個價格很難不讓人心動，再加上有這三大賣點加持，也難怪項目一有風聲，就吸引了大量買家打聽和咨詢。

一如萬科長期奉行的“以人為本”理念，荷花苑打出了“新廣微笑的選擇”廣告語，項目無論是地段、配套、價格，還是項目所做的“翻新”，都是為了提升新老業主的居住滿意度，讓他們住在荷花苑，時常能洋溢著發自內心的微笑。

居住在荷花苑的老業主張女士，自從項目開啟改造后就樂開了花。

荷花苑示意圖，以實際批準建設為準

她向少年君表示，跟荷花苑差不多年代的小區，很多基礎設施都存在老化和不夠用等情況，但萬科此番對項目的更新改造，對于荷花苑的新老業主都是一個大福音，居住品質和便利性會大大提高。

“樓下聽說會有綠化設計，過道也重新鋪設墻磚，回家和樓下散步心情肯定會更加好。”張女士開心地說道。業主發自內心的滿意和認可，正是荷花苑“重生”的目的所在。

建面80-120平二至三房，自住投資均可

據了解，廣信荷花苑總共有80/83平兩房，100平兩房和120平三房，均為毛坯交付，業主收樓后可根據自己的喜好和想法進行裝修和設計。

100平戶型，功能性強，舒適度高，滿足三代同堂、一家四口的生活需求。

120平戶型，更是100平戶型的進階版，動靜分區，私密性更強，更為實用與舒適。

80平/83平戶型，全明無暗房，功能齊全，給了年輕剛需一份“體面感”。

這樣的戶型，即使放在現在的市場上也毫不過時，更何況在當下最新的首付和房貸利率下，入手廣信荷花苑簡直性價比拉滿。

120平戶型創變樣板間實拍（僅裝修創意展示）

除了自住外，廣信荷花苑和其他項目一樣，也吸引了不少投資客的關注，即使是后續有資金壓力需要出售房產，這樣的地段和配套，也會相對容易出手。

所以橫豎來看，入手廣信荷花苑似乎都是只賺不賠的買賣，不過需要提醒的是，這次項目的總貨量非常有限，低樓層國慶開啟誠意落位，聽說推出馬上就搶完，聽說很多內部員工也都有意向，到時大家想入手可能真要全靠手速了。

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當然，關于荷花苑的后續改造更新進展，以及入市信息，我們將持續跟進，感興趣的朋友敬請留意和期待。

本文所載項目有關情況的介紹及觀點，不構成本公眾號或開發商的任何銷售承諾與保證，文中涉及的具體項目信息（包括規劃建設指標、建造工藝、戶型圖、交付標準、交付品牌、房源價格、優惠信息等）應以開發商最終簽署的《商品房買賣合同》及相關文件約定為準。