大家好，我是蘇北哥！昨天下午時分，樓市ZC又傳來重磅新聞！昨天下午北哥還在忙著給大家統計10月份全市各板塊漲跌幅最大的次新房小區，誰知一個樓市的重磅消息就迅速傳來，財政部、稅務總局、住房城鄉建設部三部門聯合發布的《關于促進房地產市場健康平穩發展有關稅收ZC的公告》正式出臺。

一時間，南京買房圈“鑼鼓喧天、鞭炮齊鳴”~

01.

這次的房地產稅收改革帶來哪些啟示？哪些房產會火？哪些購房人群受益最大？

可能各位粉絲，對于昨天的房地產稅收XZ的內容已經非常清楚了，昨天大部分財經、樓市媒體都用這條新聞“刷屏”了！但是北哥今天文章開頭還是要對昨天的ZC內容做一個回顧，因為這是今天文章內容的基石，在此基礎上，我們再來分析昨天ZC對于后市產生的影響，或者說是啟迪。

此次房地產稅收的改革，首先針對的是交易契稅方面！

其實這個此前坊間早已有所預測，在本周一北哥發布的文章中，也已經點明此次改革“契稅”將是其中的一個重點（房貸利率又漲！南京樓市ZC正在收緊），果然昨天ZC第一條內容就是這個。

改革后，將現行享受1%低稅率優惠的面積標準由90平方米提高到140平方米，并明確北京、上海、廣州、深圳4個城市可以與其他地區統一適用家庭第二套住房契稅優惠政策。調整后，在全國范圍內，對個人購買家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面積不超過140平方米的，統一按1%的稅率繳納契稅。

這里補充一句，家庭第三套房仍然是要收取3%的契稅的。

雖然之前市場已經有所預測，此次契稅會作為重點調整稅種，但依目前的調整幅度來看，似乎比民間的預期要低一些，此前民間的預測是無論首套、二套都會調整到1%的契稅收取標準，不知道這會否是為下一步調整契稅留下空間呢？

第二個調整是在增值稅方面！分為房產增值稅和土地增值稅。

其中房產增值稅，在取消非普通住宅與普通住宅標準之后，對個人銷售已購買2年以上（含2年）住房一律免征增值稅，原針對北京、上海、廣州、深圳4個城市個人銷售已購買2年以上（含2年）非普通住房征收增值稅的規定相應停止執行。

土地增值稅方面，取消普通住宅和非普通住宅標準的城市，對納稅人建造銷售增值額未超過扣除項目金額20%的普通標準住宅，繼續實施免征土地增值稅優惠ZC；此外，此次還將各地區土地增值稅預征率下限統一降低0.5個百分點。各地可以結合當地實際情況對實際執行的預征率進行調整。

實話實說，此次的房產增值稅改革目前對于南京購房人來說，幾乎沒有什么影響，因為之前南京房屋買賣的相關稅收ZC已經是這么規定的了，2年以上不收增值稅；但2年以內出售房屋仍要征收5.3%的增值稅。

南京之前已執行增值稅ZC

下面先來說下，此次房地產稅收改革對于買房人的實際意義，或者說對我們后期買房會產生什么樣的影響。

我想首先一點是很明確的：就是為了給買房人節省購房成本！

尤其是契稅方面，按照南京10月份全市新房成交均價31142元/㎡，100㎡小三房，按照總價計算，以原本1.5%契稅的收取標準，業主需要繳納46713元，如今按照1%的契稅標準繳納，業主只需要支付31142元，瞬間省下15571元。也是比較可觀的一筆費用。

第二，解放了一大批剛需，主要有利于新房和次新房市場。

這個層面怎么理解呢？首先是預算有限的剛需客群，比如200萬購房預算，很多時候人們在選擇市中心老破小和新區新房、次新房方面做艱難抉擇，市中心老破小面積小，通常不超過90㎡，按照原規定只需要繳納1%契稅；而新區新房和次新房面積大，通常在90㎡以上，原來需要繳納1.5%的契稅，一來一回“萬把塊”的稅費支出，就可能逼得購房人退而求其次，選擇市中心老破小！長遠來看，這種現象并不利于樓市的健康健康發展。

如今改革落地，剛需客群的后顧之憂沒有了，預計后期一批剛需新房和次新房成交量將迎來一波上漲。

根據最新數據，100-300萬總價段二手房，南京買房人選擇最多的3房房型，也就是“總價低、面積大”的戶型，如今契稅1.5%的收取標準提升到了140㎡，剛需客群購買3房的需求和欲望，將被進一步釋放。

第三，買二套房的改善需求購房人，獲利最大！

這個怎么理解呢？看看原來買二套房的購房人，90㎡以上戶型需要繳納多少契稅，是2個百分點，比如100㎡三房，31142元/㎡的單價，一套房子要繳62284元的契稅，是不是感覺肉疼？

如今改革后，只要繳納31142元的契稅，等于一下子減了減了“一半”，是不是購買沖動一下子就涌上心頭。而且不止是100㎡的小三房，甚至110-120㎡的正常三房，甚至135㎡四房現在都可以享受1%的契稅優惠。

所以可能預見的，未來100-140㎡的改善戶型，也會迎來一批去化高峰。

第四，后續契稅ZC方面還會有改革嗎？如果有改革方向包括哪些？

這一點，北哥認為是有的，如果市場一再下行，契稅的收取標準還會降低，畢竟作為房產交易中最大額的稅種，契稅的高低能夠一定程度上影響買房人的決策。

但是契稅的調整也是一把“雙刃劍”，一旦市場好起來，觸底回暖，目前減掉的契稅，很可能重新漲回來！好似近期商業房貸利率的回調，一個道理！所以，房產交易的稅費ZC變動本身也是一個變量，此次契稅降低了，等于也是給購房人一個不錯的上車機會。

假若下一步市場繼續下行，契稅當然還有進一步的壓縮空間，可能性比較大的是將首套、二套所有契稅標準降至1%，但是最低標準降至1%以下，北哥認為可能性不大。此外，三套房3%的契稅標準降低，可能性也不是很大。

另外各地可能進一步祭出“契稅補貼”，這個屬于地方ZC層面。目前現行契稅補貼的二三線城市已經有不少。如武漢，首套房最高可全額補助購房契稅，第二套住房按契稅實繳額度給予50%補助優惠。

河南鄭州，購買新建商品住房契稅補貼政策延續至2024年12月31日，補貼繳納契稅額的30%。

江蘇常熟，執行“賣舊買新”，對購買首套住房實行契稅補貼，根據買房時間不同，給予新房契稅100%、80%、50%的購房補貼。

蘇州，從去年12月份開始執行“契稅補貼ZC”，最高可享受100%契稅補貼，截止時間至2024年12月31日。

南京的免征契稅范圍可能進一步擴大。

南京是有執行“免征新房契稅”ZC的，但盡局限于房票安置ZC。根據目前的統計，南京起碼有建鄴、秦淮、六合三個行政區執行了“免征新房契稅”ZC，規定是“購買新房總價不超過房票金額，免征新房契稅；超過部分按照規定征收。”

02.

稅收改革之后，后續還會有什么大動靜？南京一批樓盤全系戶型，現在買契稅大降，甚至只有先前的一半。

說實話，這一次的房地產稅收ZC改革，落實得很快，最早聽到這個消息是上周五（11月8日），十四屆全國人大常委會第十二次會議之后，財政部部長藍佛安在隨后的新聞發布會中提到的一段話：支持房地產健康平穩發展的相關稅收ZC，已經按程序報批，近期即將推出。

這段話是上周五說的，昨天是周三（11月13日），也就是說這次房地產稅改，從報批到落實，總共只用了5天（當中還有兩天周末假期），也就是真正落實，頭尾只用了3天。

要知道從今年9月24日開始，高端會議不斷，關于房地產方面的促進和救市ZC也是頻頻出臺，但是細心就會發現，有的出臺后落實得很快，而有的出臺后落實得則沒有那么快。

落實得快的比如存量房貸利率調降、降息降準、LPR重新定價日、地方ZF專項債券收購閑置土地等等，然而有的ZC如進一步解禁限售、公積金房貸利率調降等等目前還未看到明顯動作。

10月17日的ZY五部門召開的新聞發布會，介紹房地產平穩發展的基本情況，這場會議可以說是和924三部門新聞發布會同樣級別的重磅會議。

而且從10月份召開的多場重磅級會議當中，唯有10.17會議發布的關于房地產方面的綱領性ZC最多，總結起來就是“四個取消、四個降低、兩個增加”。

10.17會議綱領截圖

而四個取消之中的取消限售，目前在全國執行的步伐好像停下來了！

從9月份開始，全國曾掛起一場強勁的“解禁限售”旋風。

9月1日，重慶打槍了全國解禁限售第一槍，宣布解除重慶中心城區限售，新購新建商品房和二手住房取得不動產證就可以上市交易。

9月15日，山西省住建廳發布文件，規定“取消太原各類商品房轉讓限制年限”

此后9月底至10月上旬，河南省、廣東東莞、福建廈門、四大一線城市的深圳都相繼、不同程度的解禁了原有的限售ZC。原以為“解禁限售”，甚至是“取消限售”會在全國鋪開，但卻好像戛然而止了，近期還會不會在南京落地呢？

“解禁限售”的節奏為何變得緩慢了？這個問題背后最直接的原因還是“去庫存”！

9月底一批救市ZC出臺，去庫存戰役獲得了明顯戰果，四大一線城市10月新房、二手房網簽量皆創今年新高，廣州更是創下了近3年來的單月去化量新高。

南京樓市經過10月份的超強去化，目前二手房掛牌量已經回落至15萬套附近。

但昨天稅收改革ZC出臺，一則全國房地產庫存依然高居不下的新聞也隨之流出。

國家統計局的數據顯示，截止9月末，全國商品房待售面積為73177萬平方米，較去年同比增長13.4%。其中，住宅待售面積增長20.8%。當前全國商品房量庫存已經達到近10年來的高位，所以為購房人減負的稅收改革很快出臺，解禁限售這種有可能增加庫存量的ZC，卻被暫時擱置了！想來也在情理之中！

第二，公積金貸款調降遲遲未動！

“四個取消、四個降低、兩個增加”的ZC綱領中明確了“將進一步降低公積金貸款利率”，甚至說明了調降的幅度，是0.25個百分點。

ZC信號發出已經將近一個月，公積金利率調降遲遲未動，而商貸利率的新一輪回調已經開始，南京首套二套利率已經回調至3.05%，安徽馬鞍山商貸利率甚至已經回漲至3.3%。說明公積金房貸利率下調的可能性不大。目前2.85%的首套公積金貸款利率可能就是“底線了”，各位購房人不得不引起重視。

接下來我們來看下，昨天房地產相關稅收改革落地，南京一大批在售樓盤，全系戶型契稅都將大幅降低，甚至減半！看看都有哪些樓盤吧？

雨花軟件谷：保利荷雨瑧悅

作為今年1-10月份，全市銷售業績排名第四的銷冠樓盤，保利荷雨瑧悅的全系在售戶型正好在本次契稅改革的優惠范圍之內，起步戶型99㎡、最大戶型128㎡，中間兩款104、112㎡兩款3房。

按照該盤實際售價，99㎡戶型總價347萬起步，首套原本契稅5.21萬，現在直接降至3.47萬；二套原本契稅6.94萬，現在直接減半。

偉星時代悅峰

偉星時代悅峰目前正在清盤，目前僅剩于38套房源在售，且多數頂底，僅6號樓有少許正常樓層房源。

恰巧該案戶型104、113㎡兩款3房都在此次契稅改革優惠范圍內，按照其實際售價104㎡，320萬總價起步計算，首套原本契稅繳納4.8萬，目前僅需3.2萬；二套原本契稅6.4萬，現在直接減半。

燕子磯：保利燕璟和頌

城北標桿剛需盤保利燕璟和頌目前正在清盤，整盤1169套房源，目前僅剩42套在售。

而且因為該案89㎡小三房已經售罄，目前在售的99、109、132㎡三款戶型正好在這次的契稅優惠范圍內，按照其實際售價99㎡，274萬總價起步計算，首套原本契稅繳納4.11萬，目前僅需2.74萬；二套原本契稅5.48萬，現在直接減半。

今天文章的內容就是這些，如果對以上話題感興趣的，可以加北哥微信，咨詢探討！

主編簡介：

蘇北哥，男，11年金融工作經歷，8000元白手起家，連續6次跨行業創業均獲成功，實現草根逆襲。

1994年買入人生第一套房，2004年重點研究資產配置，有28年房產實操經驗，深耕南京市場。

是行業內真正的房產實戰派！感興趣的就三件事，房產，創業以及投資，歡迎愛好相同的朋友和我交流。