今日（11月15日），長沙市068號地塊正式掛牌出讓。根據掛牌信息顯示，地塊土地面積70.71畝，規劃用途為商業商務和住宅混合用地（B1B2R2），商住比1.5:8.5。容積率≤2.4，建筑面積約113134.15㎡（以最終規劃條件為準）。

（來源：長沙市國土資源網上交易系統）

一

“近江·環湖·雙地鐵”

核心優勢冠絕長沙

此次掛牌地塊位于望城區大澤湖海歸小鎮拓展區核心位置。

作為全國首個正式揭牌運營的“海歸小鎮”、長沙十個重大城市片區之一和建設全球研發中心城市“一城一區三基地”的重要板塊，海歸小鎮擁有者得天獨厚的區位優勢——地處望城區政府與長沙市政府中間位置，距離分別為8.4km和11.8km；距離在建的長沙高鐵西站8.7km。

地塊位置位于大澤湖街道金星北路與永通大道交叉口東南角，同時也位于地鐵4號線北延線與地鐵13號線雙地鐵交匯的上蓋位置，設有換乘站-吳家沖路站。

距離東側3000畝大澤湖濕地公園直線距離321m，距離東側湘江1.3km；且可通過新開通的香爐洲大橋高效快速連接河東。

整體來看，地塊自帶的“近江·環湖·雙地鐵”優勢尤為明顯，尤其是在當前長沙市土地市場更是獨樹一幟的存在，勢必將引起各大房企的重點關注。

從當前長沙市地鐵建設規劃及進度來看，地鐵4號線北延線開工在即，建設工期預計30個月，力爭2028年年中通車運營(具體進度以實際施工為準)。

而地鐵13號線已確定已納入長沙市城市軌道交通第四期建設規劃的研究范圍，根據2024年《長沙市政府工作報告》，目前正在加快推進建設規劃編制報批，第四期建設規劃2024年內具備上報國家發改委審批的條件。

二

“雙地鐵”賦能之下

高基數、高質量購房人群高效流入

縱觀當前長沙市土地市場，能夠享受兩條地鐵紅利的地塊稱得上是“鳳毛麟角”，而能夠直接做到“雙地鐵上蓋”的地塊更是屈指可數。

從全國多個地鐵上蓋物業案例的發展經驗來看，地鐵對后期地塊的開發賦能效果極為明顯，對土地價值的極致發揮有著重要的推動作用——人口吸附聚集。

根據地鐵4號線和地鐵13號線的規劃路線走向，兩條地鐵串聯起了望城行政中心、望城經開區、月亮島片區、市府片區、濱江片區、麓谷片區、大學城片區等多個主城區的核心區域，且所經過的片區人群類型多樣，涵蓋了政務人群、產業人群、商務人群、教務人群。

這些人群在“雙地鐵”的加持下，可以實現跨區域間流動，為地塊開發提供充足的客戶基數。

從長沙市區域人口的總值分布情況來看，雙地鐵線路串聯的各大片區大部分是全市人口高密集區，較高的人口基數為地塊未來開發提供了充足的目標客戶池。

在4號線和13號線雙地鐵的加持下，可直接連通6號線、4號線、2號線、3號線穿過的人口密集區，可打通目標客戶的到訪、購買通路，引流大量人群至此置業，為地塊的開發奠定堅實的客戶基礎。

另外，從人群置業的購買力來看，以長沙市招聘月薪8000元以上崗位作為評判購房人群購買力的核心指標，可以看到長沙市高薪崗位的板塊分布呈現“一心兩翼”格局，即中心高薪崗位聚集、居民購買力強健，集中分布于城市產業聚集區、城市政務聚集區、城市商務聚集區。

而此次掛牌地塊通過地鐵4號線和13號線的串聯，可以對麓谷、市府板塊的高薪人群形成吸附、引流，可以高效地帶動高薪、高購買力人群往地塊周邊流入和聚集，為地塊的成功開發提供穩定的保障。

三

“雙地鐵”催生TOD模式

為地塊價值釋放打開上升通道

隨著城市化進程的加速和交通網絡的不斷完善，以公共交通為導向的開發模式（TOD）在全球范圍內得到了廣泛的關注與應用。

此次地塊周邊規劃了多宗商業、住宅用地，且在地鐵4號線與地鐵13號線的加持下，TOD模式迎來了發展機遇。

TOD模式示意圖

TOD模式下功能空間圖示

未來地塊的開發可對站點核心區進行集約開發，結合周邊的大澤湖景觀資源開辟出更多公園綠地和開敞空間，形成疏密有致、大開大合的城市形態；

同時也可圍繞吳家沖路站打造高品質的商業空間，植入新經濟業態，營造新消費場景，將軌道交通“客流”轉化為“人留”。

（TOD模式示意圖，圖源網絡）

同時，地塊周邊可融入商、住、教、娛、景、辦多元化城市功能組合，提升城市生活品質和消費能級。

使居民步行或使用公共交通可以滿足大部分的工作、生活需求，減少了通勤時間，提升了生活便利性和舒適度，更好地滿足品質生活需求，打造高效人居生活環境，也將為土地價值的發揮打開上升通道。

（TOD模式示意圖，圖源網絡）

四

坐擁長沙第三處濕地公園

天生自帶綠色、生態、宜居基因

大澤湖近自然濕地公園作為繼洋湖國家濕地公園和松雅湖濕地公園之后長沙市第三處濕地公園，占地面積約3000畝，其中陸地約2081畝，水域約760畝。

濕地水生植物種植面積約為20萬平方米，項目根據不同的水質情況、水流流態、深度、植物對污染源凈化能力的特點，一共種植了23種水生植物，凈化水質同時打造層次優美的‘水下森林’景觀，藍綠空間占比達到45%。

此外，還建立淺灘生境、樹島、草島生境、沉水及挺水植物，通過不同區域植物配置，給鳥類營造覓食地和營巢地，構建多樣的、安全的水生態環境。

此次掛牌地塊距離大澤湖近自然濕地公園直線距離500米以內，步行約5分鐘即可到達，茶余飯后、周末節假日都可走進濕地公園，零距離體驗濕地公園帶來綠色、生態、宜居的生活場景。

（大澤湖濕地公園實景拍攝，圖源網絡）

目前，作為一期的先行啟動區，以游客接待、休閑、游樂、研學等功能為主，其中樂園區域包含青少年拓展、兒童樂園、霧森園、拓展樂園、滑板樂園、田野足球場、水樂園等多個活動場地，如今已煥然成型，即將正式開放。

（大澤湖濕地公園圖源網絡）

縱觀長沙當前供應的地塊，很少有地塊同時具備“雙地鐵+濕地公園”的優勢。這種獨特的地理位置，既遠離了城市的喧囂，又能讓居民親近自然，同時還能保證高效的通勤方式，無疑是一種“天賦異稟”的存在。

對于當前市場上的購房者來說，尤其是那些對環境、品質有較高追求的改善型客戶，這種項目具有巨大的吸引力。

首先，雙地鐵的配置意味著居民可以享受到極為便捷的交通出行方式，無論是上班通勤還是周末出游，都能夠快速到達目的地，節省了大量的時間和精力。

其次，濕地公園的存在為居民提供了一個親近自然、休閑娛樂的好去處。