導(dǎo)讀：公積金貸款利率可以再降100BP以上。

【正文】

目前在地產(chǎn)支持性政策中，還有一項政策的空間未被充分挖掘，那就是體量達(dá)10萬億以上的住房公積金，在商業(yè)性貸款利率下行遇阻的情況下，可以考慮將大幅下調(diào)公積金貸款利率，來提高這一工具的使用效果，真正實現(xiàn)住房公積金讓利于民，而非與民爭利。

一、住房公積金已經(jīng)具備一定體量（一）住房公積金余額目前已經(jīng)超過10萬億

根據(jù)2024年5月公布的《全國住房公積金2023年年度報告》，截至2023年底，住房公積金余額達(dá)到10.06萬億，同比增長8.8%。同時從歷史趨勢來看，住房公積金余額分別于2013年突破3萬億、2014年突破4萬億、2017年突破5萬億、2019年突破6萬億、2020年突破7萬億、2021年突破8萬億和2022年突破9萬億。

可以看出，2019年以來住房公積金平均每年突破1萬億大關(guān)，總體保持穩(wěn)定增長態(tài)勢。

（二）每年凈繳存金額超過8000億元，提取比例中的75%用于住房消費(fèi)

1、每年住房公積金的繳存金額大致在3萬億以上，提取金額則在2萬億以上，即每年凈繳存金額（繳存扣除提取的部分）在8000億左右，這在一定程度上支撐住房公積金每年可以保持相對平穩(wěn)的增長態(tài)勢。

2、每年住房公積金的提取金額已經(jīng)超過2萬億，正向3萬億逼近，而其中的75%用于住房消費(fèi)，即以個人住房貸款為主（目前每年用于住房消費(fèi)的體量約在2萬億左右）。

（三）住房公積金貸款余額超過7.8萬億（每年凈增5000億左右）

根據(jù)《全國住房公積金2023年年度報告》，截至2023年底，住房公積金貸款余額達(dá)到7.81萬億，同比凈增0.51萬億。同時從歷史數(shù)據(jù)來看，每年住房公積金貸款余額凈增大約在5000億左右（如2022年為0.41萬億，2019-2021年分別為0.6萬億、0.64萬億和0.66萬億）。這意味著，2024年住房公積金貸款余額便能夠超過8萬億。

（四）2021年以來住房公積金貸款的使用率趨于提升

數(shù)據(jù)上看，在2016-2020年期間，住房公積金貸款余額占個人住房貸款余額的比例總體呈下降態(tài)度，由最初的25%以上降至18%附近，反映于這一時期住房公積金貸款的使用率不高或使用門檻較高。

不過2022年以來，在地產(chǎn)行業(yè)困境持續(xù)加大的背景下，隨著政策對住房公積金門檻的下調(diào)，住房公積金貸款余額占個人住房貸款余額的比例總體呈回升態(tài)勢，目前已由18%附近回升至2023年底的20%以上，反映出使用住房公積金貸款的積極性有所提升，反映出公積金貸款政策的調(diào)整對購房的積極作用可能會更為明顯。

二、房貸利率倒掛（商貸低于公積金貸）引發(fā)關(guān)注：設(shè)定3%下限的做法值得商榷

（一）2024年以來，隨著LPR的不斷調(diào)整及房貸利率的持續(xù)下行，部分地區(qū)的商業(yè)性個人住房貸款利率已經(jīng)低于同期的公積金貸款利率引發(fā)關(guān)注。為此，相關(guān)部門和部分地區(qū)進(jìn)行窗口指導(dǎo)，要求房貸利率不得低于3%的下限，受此影響一些地區(qū)（如廣東等）紛紛將新發(fā)放房貸利率由之前的3%以下上調(diào)至3%。

（二）2024年11月1日，人行主管媒體《金融時報》發(fā)文指出“綜合考慮資金、風(fēng)險、運(yùn)營、資本、稅收等成本后，當(dāng)前五年以上期限新發(fā)放房貸利率的保本點(diǎn)基本在3.2%左右……五年以上期限房貸利率顯著低于3%對銀行來說不可持續(xù)”。這顯然是在考慮到息差因、風(fēng)險、運(yùn)營等因素后做出的判斷，無可厚非，畢竟商業(yè)銀行是盈利性主體。

（三）不過這并不意味著個人住房公積金貸款利率不能調(diào)整，部分地區(qū)選擇上調(diào)商業(yè)性個人住房貸款利率、而非下調(diào)住房公積金貸款利率的做法實際上是本末倒置。當(dāng)利率降至下限附近時，應(yīng)該選擇降低下限，而非保持下限不變。

實際上，為降低購房者的成本，且考慮到息差因素，完全可以通過下調(diào)住房公積金貸款利率的方式實現(xiàn)，因為這對商業(yè)銀行來說并無實質(zhì)性影響。

三、住房公積金還有很大空間可以挖掘（一）住房公積金系統(tǒng)從業(yè)人員高達(dá)4.42萬人，亟需降本增效

公開數(shù)據(jù)顯示，截至2023年底，整個住房公積金系統(tǒng)的從業(yè)人員達(dá)到4.42萬人（在編和非在編分別達(dá)2.66萬人和1.76萬人），而每年提取的管理費(fèi)用在120億以上，這意味著住房公積金系統(tǒng)本身過于冗雜。隨著電子政務(wù)的普及，住房公積金系統(tǒng)是否需要這么冗雜很值得商榷，而省下來的這部分支出便完全可以用在降低居民購房成本上。

（二）住房公積金系統(tǒng)本身不創(chuàng)造價值，收支兩端基本全靠繳納人員支撐

住房公積金本身不像社保等，它是一個投資機(jī)構(gòu)，其本身在投資端并沒有特別表現(xiàn)，每年的實現(xiàn)的國債利息收入僅幾百萬而已，21.1%的收入靠存款利息貢獻(xiàn)、78.63%的收入靠貸款利息收入貢獻(xiàn)。因此，住房公積金系統(tǒng)本身就像是一個搬運(yùn)工，本身并不創(chuàng)造價值，其從繳納人員獲得住房公積金后，轉(zhuǎn)手再存給銀行、貸給提取人員以獲取利息收入。

從這個角度來說，住房公積金系統(tǒng)本身就像是一家政策性銀行。

四、結(jié)語：大幅下調(diào)住房公積金貸款利率具有可行性和必要性（一）住房公積金系統(tǒng)每年的增值收益率在1.5%左右，具備大幅下調(diào)空間

1、住房公積金業(yè)務(wù)收入在扣除相關(guān)支出（包括手續(xù)費(fèi)、利息等）后的增值收益主要由三部分構(gòu)成，即提取風(fēng)險準(zhǔn)備金、提取管理費(fèi)用以及提取建設(shè)補(bǔ)充資金。數(shù)據(jù)上看，2016年以來住房公積金業(yè)務(wù)的增值收益率基本在1.49-1.63%%之間，相對比較穩(wěn)定。

2、由于住房公積金系統(tǒng)更像是一家政策性銀行，那就意味著其經(jīng)營原則應(yīng)該是保本微利，而目前1.5%的增值收益率已經(jīng)算是很高的位置了，畢竟目前內(nèi)地全部商業(yè)銀行和大型銀行的凈息差也才分別為1.54%和1.46%（2024年6月）。

（二）住房公積金貸款利率的下調(diào)不影響商業(yè)銀行的凈息差

為呵護(hù)商業(yè)銀行的凈息差，政策部門在下調(diào)LPR方面頗為謹(jǐn)慎，往往會控制下節(jié)奏和力度。但是，住房公積金貸款利率的下調(diào)本身和商業(yè)銀行關(guān)系不大，它不會對商業(yè)銀行息差空間產(chǎn)生沖擊，但對降低購房者成本卻能起到立竿見影的效果。

（三）應(yīng)將住房公積金業(yè)務(wù)實現(xiàn)的增值收益還給繳存者

住房公積金的所有權(quán)在繳存者，是企業(yè)和個人繳納犧牲現(xiàn)時利益以爭取在未來利益最大化的資金，有點(diǎn)年金屬性，增值收益理論上應(yīng)完全歸屬于繳存者。但是目前每年1.5%左右的增值收益率并沒有用于繳存者本身，而是被用于提取風(fēng)險準(zhǔn)備金、管理費(fèi)用及建設(shè)基金等，似乎不太合適。因此，應(yīng)秉持“取之于民、用之于民”的原則，將通過大幅下調(diào)住房公積金貸款利率將住房公積金的增值收益部分還給繳存者。

特別是相較于商業(yè)性住房貸款，個人住房公積金貸款的安全性更高，風(fēng)險準(zhǔn)備金的必要性也會明顯降低，將住房公積金用于提取建設(shè)基金等領(lǐng)域更是不合適。

（四）住房公積金貸款利率下調(diào)頻次和幅度遠(yuǎn)小于5年期LPR，應(yīng)補(bǔ)降至少80BP

相較于5年期LPR的下調(diào)，住房公積金貸款利率的下調(diào)已經(jīng)明顯偏慢，需要補(bǔ)降。例如，自2019年8月LPR報價機(jī)制改革以來，5年期LPR累計下調(diào)10次、累計下調(diào)幅度達(dá)125BP，而5年以上個人住房公積金貸款利率同期僅下調(diào)2次、累計下調(diào)幅度僅44BP。從這個角度來看，個人住房公積金貸款利率至少還應(yīng)再下調(diào)80BP。

當(dāng)然如果考慮到目前住房公積金業(yè)務(wù)的增值收益率達(dá)1.5%左右（可以把增值收益率理解為商業(yè)銀行的凈息差），則意味著住房公積金貸款利率下調(diào)的空間最多也可達(dá)到150BP。目前個人住房公積金貸款利率為2.85%，也即其大致可以降至1-2%之間。

（五）已出臺的地產(chǎn)類政策效果不佳，應(yīng)盤活住房公積金的政策空間

當(dāng)前地產(chǎn)金融政策、地產(chǎn)稅收政策基本均已出爐，但市場反應(yīng)并不積極，活躍度雖有提升但持續(xù)性仍有待觀察，亟需更大力度的政策來挽救困局，在相關(guān)政策仍處于醞釀階段的背景下，通過大幅下調(diào)住房公積金貸款能夠在一定程度上彌補(bǔ)接下來的政策真空期。

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