本地購房服務平臺「西安房哥」，深耕十年，接地氣，說人話！

小助手V：fangsanmei2020，買房，裝修，加好友聯系。

問答404期

問答不間斷，房哥周五見，中午12點，直播間開門，話題：契稅降了，增值稅減免有可能嗎？這算不算變相發錢，促進買房？

問：房哥如何評價大明宮金茂府，相比文教園二者怎么選？

答：月初我專門去小區收房現場看了，不由的感慨，除了預算不夠是我的問題，其他沒有問題。從大門，景觀，兒童區，架空層，再到室內精裝，車庫，機房，各個位置的呈現效果都很不錯。

（大明宮金茂府實景）

業主的反饋也很好，并沒有這兩年不少小區降標簡配的風波，小區自住為主，開始搬家的人也很多，在西安今年的交房小區里，表現絕對是優質級別。

但位置上還是有遺憾的，生活便利，但大明宮區域發展門檻有限，交通，商業，公園強，教育一般，買在這里的以北郊地緣為主。

大明宮金茂府交付報告：

（金茂文教園拿地示意）

但文教園接下來的金茂府不一樣，除了星河灣隔壁的地，理工大地鐵口的地也是金茂拍的，這里的地段更受西北人認可，又有曲江標簽，盲猜金茂的產品定位是要比大明宮高的。

預算充足，終極自住的前提下，文教園的金茂府絕對算西安當下新房的優質資產，甚至比CCBD的金茂，在配套兌現上都要更強。

金茂的小區雖然在二手房市場表現一般，但自住確實是一流的存在。

問：灃東融合區如果仿照曲江南湖建低密洋房，還是會有人買單的？

答：南湖只有一個，曲江也只有一個，現在大家看到周邊都是大戶型，低密度小區，有很大的原因是因為周邊景區聚集，本就有限高的因素，南湖外圍的區域，中海御湖、雅居樂御賓府、萬科金域曲江這些還是回歸高層。

因此，在主城區人多地少的西安，想要住低密，要么成本極高，要么都在遠郊秦漢，浐灞，涇河，空港，梁家灘。

（灃東融合區土拍信息）

從目前灃東融合區供應的土地看，基本容積率在2.5左右，可以建小高+高層，已經比軟件新城的純高層密度低了，但想要達到昆明池周邊的低密，并不現實。

從需求上看，融合區更多承接的是軟新的剛需外溢，高層需求是這里的主流；從現狀看，低密區域主要在詩經里一帶，容積率2以下；從開發成本看，融合區還在起步，配套不足，高價做低密，市場不一定買單。

這么多年，大家都希望自己的區域是下一個南湖，但未央湖，浐灞，昆明池，秦漢卻各走各的路，曲江在很長一段時間內，仍是西安唯一的豪宅聚集區。

問：200萬預算在丈八北路沿線，有什么房可選？

答：以前這個預算在高新是高攀不起，現在二手房降價了，不說橫著走，起碼選擇很多了，丈八北路沿線主要看高新范圍，從3號線地鐵口向南到丈八賓館。

第一個是天朗藍湖樹，小區中規中矩，地鐵口，配套好，學區高新十二小，目前二手房均價16500+。

第二個是利君明天，相似位置，配套，房齡更老，學區高新第二學校，掛牌均價16500+左右。

第三個是萬科翡翠天譽，沿線難得的次新房，大品牌，學區高新十三小，200萬預算內能夠到最小面積，均價20000+。

（房哥約聊一對一溝通渠道）

剩下的備選里，玫瑰公館，學區十三小，價格戶型適中，均價16000+，龍城銘園、鴻基新城，學區十三小、第一學校，均價15000+，新房有在售的綠城秋月苑，預算內可以。

剩下的熱門小區保利天悅、萬科國賓都超預算了，再往國賓中央區密度高，中鐵繽紛南郡小面積夠，但房齡老，都可以在備選里。

問：港務區陸港云啟怎么樣，看中172㎡四室，拿不定主意？

答：從位置看，妥妥的奧體白菜心，陸港云啟背后是鐵一陸港，面前是奧體場館，西側是灞河岸線，東側有地鐵3號線，周邊的融創望江府、中糧奧體壹號、綠城全運村一直都是網紅搖號盤。

平銷還有房主要是面積太大，很多人在港務區買房自住，投資目的都有，172㎡起步門檻的小區，總價偏高，轉手難度大，遠沒有區域內143㎡的吃香。

因此，自用，自住，上學的屬性很明確，流通性上差一些，開發商為區域內的國企，此前開發陸港金海岸、濱海灣，已入住多年，小區中規中矩，勝在位置。

（陸港云啟建面約172㎡戶型圖）

云啟的172㎡算是小區最小門檻，套娃戶型，標準大平層結構，總價在260萬起步，三代住宅，沒有陽臺、露臺大贈送，但自住舒適度是夠的。

買不買取決于是否長期自住，是否上學需求，不急的話可以等招商的西安璽！

問：目前學區是高新四完，上學加改善，中建、中糧、陜建怎么選？

答：別人都是從長安，雁塔往高新搬，你反著走，四完在軟件新城算不錯的學校，周邊的二手房普遍剛需，新房還未交房，就地看，預算少的南飛鴻、紫薇、高科，預算多的看綠城、金泰。

預算有限，又要改善，在高新，必然選不到太好的房子，但跨區域，就沒有高新的保值優勢，看個人取舍了。

上述的三選一里，中建性價比很高，前提是接受地鐵上蓋的TOD方式，認可小區交付后中規中矩的市場表現，買這里主要圖學區和便宜。

而中糧比較均衡，品牌，產品，交房都不會差，但地處長安，地段上矮了一頭，住慣高新的，去長安改善的很少。

陜建賣點在緊鄰學校，品牌很一般，地段也一般，交付無案例，和周邊泰發祥、龍湖、中海比沒有明顯優勢。

西灃路沿線，首選還是二手，大戶型的融創西安宸院、萬科高新華府、金地中央公園、新城首府，新房有中海錦業元晟的一期，二期。

問：城北經開學區房，城市錦上怎么樣，多錢適合入手？

答：在經開第一學校的南校區學區范圍內，是最好的小區，房齡新，小區環境也好一些，緊貼學校，西側有漢城湖，北邊有8號線，東邊是學校。

相比同樣學區內的海璟臺北灣，居住舒適度更高，這個小區也是當年搖號的熱門小區。

（城市錦上二手房掛牌價格）

得益于經開一校在城北的強勢學區地位，城市錦上價格也一直穩定，二手房掛牌均價在18000+左右，對比城北二手房行情，還是貴了，有繼續談價的空間。

單純上學，預算更低還有海璟臺北灣，預算高的又不一定看這里，17000+以內會是一個大家都比較接受的價格。

問：保利天珺的168㎡戶型，房哥給點意見？

答：曲江二期的小換大，舊換新一直是個難題，天珺的上市給了很好的備選，一方面緊鄰曲江，熟悉的生活范圍，同時價格又比曲江的CCBD要低，可以作為平替。

小區本身百畝體量，目前還在開發初期，四代住宅，高層產品，和當下新房保持主流，景觀，立面，會所的呈現都還不錯，21000+的均價，賣的還挺好。

往后的發展取決于后續地塊的開發進度，是否讓區域面貌一新，同時緊鄰CCBD南區，曲江的土拍，配套，建設進度也影響這里的房價預期。

（保利天珺建面約168㎡戶型圖）

建面約168㎡的四室戶型很主流，四面寬朝南，寬廳，雙套房都有，還有很大的露臺贈送面積，又是獨立電梯入戶，樓棟都在小區中間，自住體驗還是可以的。

問：房哥，城南買房推薦，紫郡長安、裕昌太陽城、融僑馨苑？

答：準確說是南三環電子城沿線，選擇其實很少，要么是很老的小區，家屬院，要么是城改項目，密度高，居住舒適度一般，學區一般。

紫郡長安，典型剛需盤，密度高，生活便利，勝在價格便宜，裕昌太陽城，太老，價格不高，勝在生活便利，融僑馨苑過往因為西工大學校溢價很高，如今回歸正常，依舊是大社區，密度不低。

（天地源萬熙天地二手房掛牌價）

同樣預算完全可以看次新房，電子城區域，天地源萬熙天地，二手房18000+，西灃路沿線，萬科高新華府、海亮新英里、融創西安宸院等，16000+左右。

新房部分，不離開電子城就看信達雁棲云著，雁南公園就看中海錦業元晟，前者產品一般，勝在生活方便，后者品牌更好，勝在靠近公園。

城南尤其是西部大道沿線，是今年新房，新地的供應主力，能買新房不看二手。

【樓盤點評】

| | | | | | | |

| | | | | | | | | | |

【裝修報告】

● 戶型解析： | | | | | | | | | | | | |

● 實景/設計案例： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | 悅 | | | | |

聲明：未經許可，謝絕轉載

作者：Kikyo

房哥1對1咨詢通道