大家好，我是蘇北哥！11月雖然已經(jīng)過(guò)去了12天，但是仍有不少購(gòu)房人在關(guān)注10月份的南京樓市數(shù)據(jù)！

其實(shí)這種看法無(wú)可厚非，北哥亦是對(duì)今年10月份的南京樓市數(shù)據(jù)尤其關(guān)注，因?yàn)檫@個(gè)剛剛過(guò)去不久的“銀十”，樓市的表現(xiàn)的確不一般！

11月2日，北哥專門(mén)寫(xiě)了一篇文章來(lái)回顧今年10月南京樓市的輝煌戰(zhàn)績(jī)，文章鏈接在此（今年“銀十”趕超“金九”），文中提到今年的“銀十”樓市數(shù)據(jù)表現(xiàn)是趕超“金九”的，這在2007年以來(lái)還是首次。

然而北哥今天再寫(xiě)關(guān)于10月南京樓市的數(shù)據(jù)主題文章，并非是為了帶大家再次回顧，而是希望從10月數(shù)據(jù)中分析出南京樓市的市場(chǎng)熱點(diǎn)，說(shuō)得直白點(diǎn)，找出那些房子值得買(mǎi)，哪些房子需要避坑！

01.

南京11區(qū)，哪些房?jī)r(jià)在漲？哪些房?jī)r(jià)在跌？全市房?jī)r(jià)漲幅最大和跌幅最大的小區(qū)都是哪些？

其實(shí)10月份的南京樓市數(shù)據(jù)，對(duì)于當(dāng)下至明年上半年想買(mǎi)房的小伙伴們，是絕對(duì)具有參考和借鑒意義的！一來(lái)，它代表了新一輪救市XZ后，在強(qiáng)勁ZC影響下南京樓市發(fā)展的全新路徑，可以幫助購(gòu)房人判斷，合適入手時(shí)機(jī)，把握好買(mǎi)房節(jié)奏；

二來(lái)，10月份南京樓市數(shù)據(jù)本身的確也有極其明顯的特殊性，基于此，加上專業(yè)縝密的分析，我們就能獲知目前南京樓市的運(yùn)行邏輯和真實(shí)行情。

比如昨天文章，北哥就分析了10月南京新房?jī)r(jià)格數(shù)據(jù)，全市新房成交均價(jià)31142元/㎡，環(huán)比9月出現(xiàn)了19.6%的漲幅，這也是南京新房近一年半來(lái)的最高漲幅！通過(guò)這一數(shù)據(jù)，我們就可以清晰的判斷出，南京新房成交均價(jià)突然高企，其實(shí)是上一批“第四代住宅”和“新豪宅”上市，推高了南京新房?jī)r(jià)格的天花板，背后人為的推盤(pán)策略，起了關(guān)鍵性的作用。

相比而言，南京二手房板塊10月份的數(shù)據(jù)則表現(xiàn)得平緩、真實(shí)的多！

很明顯10月的南京二手房市場(chǎng)行情，受到了XZ的刺激，出現(xiàn)了一波成交量推高，根據(jù)我愛(ài)我家南京研究院的數(shù)據(jù)，10月份南京二手房成交量是6476套（含高淳、溧水），表面上成交量并不比9月多。

實(shí)際上10月份南京因?yàn)閲?guó)慶假期的影響，少了一周的數(shù)據(jù)，有業(yè)內(nèi)人士透露，10月南京二手房實(shí)際賣(mài)了9600套左右。這樣算起來(lái)，10月份全市二手房成交量環(huán)比9月起碼有了31.4%的增長(zhǎng)。

所以10月份南京二手房成交量，可以說(shuō)是今年開(kāi)年以來(lái)的第四座“成交量高峰”，僅次于6月份的9613套；7月份的9965套和4月份的10195套。

10月的南京二手房成交數(shù)據(jù)，直接反應(yīng)了XZ刺激下，二手房買(mǎi)賣(mài)雙方的真實(shí)意愿，賣(mài)房一方開(kāi)始有了一些惜售情緒，推高掛牌價(jià)格，減少掛牌量；而買(mǎi)房一方正在加速進(jìn)場(chǎng)，從而推高了總體成交量。

與此同時(shí)，10月南京全市二手房成交均價(jià)也出現(xiàn)了一定程度的上漲，達(dá)到21617元/㎡，環(huán)比9月漲幅達(dá)到3.1%，漲幅雖然溫和，但卻也已創(chuàng)造了連續(xù)18個(gè)月以來(lái)的歷史新高。

但南京二手房?jī)r(jià)格是否就此觸底反彈，目前仍不能下定論，還需至少3個(gè)月以上的連續(xù)數(shù)據(jù)反應(yīng)。然而，10月南京二手房成交價(jià)格整體上漲3.1%的背后，也并非全市11區(qū)房?jī)r(jià)全部上漲，有漲有跌仍是市場(chǎng)的主基調(diào)。

下面就一起來(lái)看下，哪些區(qū)域房?jī)r(jià)在漲，哪些區(qū)域房?jī)r(jià)再跌。

相較于9月份，在11個(gè)區(qū)屬中有4個(gè)區(qū)房?jī)r(jià)上漲，10月份上漲的區(qū)域進(jìn)一步擴(kuò)大，達(dá)到7個(gè)之多，僅有3個(gè)區(qū)房?jī)r(jià)下跌，一個(gè)區(qū)房?jī)r(jià)持平。

其中高淳區(qū)10月二手房成交均價(jià)為0.65萬(wàn)/平米，環(huán)比9月0.59萬(wàn)/平米，成交均價(jià)上漲了600元/平米，漲幅達(dá)10.17%，漲幅位居第一。

玄武區(qū)10月二手房成交均價(jià)為2.74萬(wàn)/平米，環(huán)比9月2.52萬(wàn)/平米，成交均價(jià)上漲了2200元/平米，漲幅達(dá)8.73%，漲幅位居第二。

值得注意的是，10月南京各區(qū)二手房成交均價(jià)數(shù)據(jù)中，主城建鄴、秦淮、玄武、鼓樓四大中心區(qū)，二手房?jī)r(jià)全部實(shí)現(xiàn)環(huán)比上漲，說(shuō)明地段優(yōu)質(zhì)、配套成熟的二手房房源，更加受到市場(chǎng)歡迎。

棲霞作為南京剛需二手房和低價(jià)安置房主要集中供應(yīng)板塊，10月份成交均價(jià)居然也出現(xiàn)了4.17%的環(huán)比漲幅，漲幅排名僅排在鼓樓之后，全市排名第四，說(shuō)明這一區(qū)域的低價(jià)二手房因近期成交量激增，價(jià)格正在觸底反彈。

江北新區(qū)的二手房?jī)r(jià)格走勢(shì)也值得關(guān)注，10月份該區(qū)域二手房成交價(jià)格出現(xiàn)了止跌，環(huán)比漲跌幅為“0”，說(shuō)明這一片區(qū)房?jī)r(jià)后期有觸底反彈的可能。

下面再來(lái)看下10月份全市二手房成交價(jià)格漲幅最大的6個(gè)小區(qū)，看看它們都來(lái)自于哪些板塊。

可以看到，10月二手房?jī)r(jià)格漲幅最大的小區(qū)主要來(lái)自，江北高新、江寧青龍山、江寧大學(xué)城、江北雨山路、橋北和城東仙林湖這幾個(gè)板塊。

其中高新的弘陽(yáng)時(shí)光里一區(qū)漲幅全市第一，達(dá)到23.53%。具體成交房源方面，10月份弘陽(yáng)時(shí)光里成交單價(jià)的確有明顯上漲。10月下旬該小區(qū)成交單價(jià)全部上漲至2萬(wàn)/㎡以上，最高達(dá)到2.46萬(wàn)/㎡，而8、9月份該小區(qū)成交單價(jià)基本在1.5-1.6萬(wàn)/㎡徘徊。

弘陽(yáng)時(shí)光里一區(qū)10月份房?jī)r(jià)

弘陽(yáng)時(shí)光里一區(qū)8-9月份房?jī)r(jià)

再來(lái)看下10月份全市二手房成交價(jià)格跌幅最大的6個(gè)小區(qū)

值得注意的是，在10月南京二手房成交均價(jià)跌幅最大的6個(gè)小區(qū)中，江寧就占了4席，分別位于江寧的方山、九龍湖、百家湖三大板塊。

其中方山板塊的招商方山里成交均價(jià)降幅達(dá)到14.47%，全市第一。

招商方山里10月份最新成交單價(jià)已經(jīng)降至1.87萬(wàn)/㎡，而8-9月份，該小區(qū)房?jī)r(jià)還在2.3-2.5萬(wàn)/㎡。實(shí)際上江寧方山板塊二手房?jī)r(jià)格整體都在下行。10月份遠(yuǎn)洋萬(wàn)和方山望成交了首套二手房，單價(jià)21091元/㎡。據(jù)說(shuō)相比2021年開(kāi)盤(pán)價(jià)格，低了7000元/㎡。

而方山的標(biāo)桿次新房山和宸園，10月最新二手房成交單價(jià)僅為1.75萬(wàn)/㎡，該盤(pán)在售新房均價(jià)在27195元/㎡，足足低了有1萬(wàn)/㎡。

02.

建鄴河西10月份房?jī)r(jià)漲跌幅最大的小區(qū)出爐！最高1個(gè)月漲7.35%，最慘1個(gè)月跌7.28%

整個(gè)建鄴河西，10月份成交均價(jià)漲幅較大的一共有8個(gè)次新房小區(qū)，河西中、河西北、河西南均有分布。其中河西中的金隅紫京府成交均價(jià)漲幅最大，達(dá)到7.35%，10月成交均價(jià)直接破“5”，達(dá)到5.11萬(wàn)/㎡

金隅紫京府10月份共成交了3套房源，且每一套成交單價(jià)都在5萬(wàn)/㎡以上，其中最高一套已經(jīng)達(dá)到5.24萬(wàn)/㎡，而該小區(qū)8、9月份房源成交單價(jià)還停留在4字頭，基本都是4.6-4.8萬(wàn)/㎡，漲幅的確明顯。

金隅紫京府9、10月份成交價(jià)格對(duì)比

排在漲幅榜第二、三名的小區(qū)是來(lái)自河西南的金地中心風(fēng)華和佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)

金地中心風(fēng)華10月下旬連續(xù)成交兩套房源，單價(jià)都在4萬(wàn)/㎡以上，而9月份該小區(qū)房?jī)r(jià)曾低至3.8萬(wàn)/㎡，近期房?jī)r(jià)明顯反彈，回到8月份水平。

佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)之所以10月份房?jī)r(jià)上漲，主要是小區(qū)一期“挑起了大梁”。10月份佳兆業(yè)一期1套87㎡小三房，成交單價(jià)達(dá)到40844元/㎡，可算是8月下旬以來(lái)首套“4字頭”房源

河西北的金地名京10月房?jī)r(jià)漲幅也很可觀，10月22日成交一套88㎡小三房，單價(jià)高達(dá)47.37元/㎡，可算是3月份以來(lái)該小區(qū)成交單價(jià)最高的房源。

10月份，大河西房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅最大的小區(qū)一共7家。其中河西中部的中海塞納麗舍位于跌幅榜第一，跌幅達(dá)到7.28%。具體房源數(shù)據(jù)來(lái)看，中海塞納麗舍西苑跌得有點(diǎn)慘。

10月底一套89㎡兩房成交單價(jià)僅有4.48萬(wàn)/㎡，而同小區(qū)9月份成交房源價(jià)格還在5.1-5.5萬(wàn)/㎡之間。

接下來(lái)排在第二的就是河西南跌王“海峽城”，10月份小區(qū)均價(jià)跌幅達(dá)到7.16%。目前云璟灣最新房源成交單價(jià)只在3.1萬(wàn)/㎡

河西北的萬(wàn)達(dá)西地二期小區(qū)10月份有2套房源，成交價(jià)格“沖新低”，單價(jià)僅2.9+元/㎡。這是該小區(qū)今年1月份以來(lái)首批“2字頭”成交房源。

03.

城南雨核、小行、南站10月份房?jī)r(jià)漲跌幅最大的小區(qū)出爐！最高1個(gè)月漲7.33%，最慘1個(gè)月跌7.44%

整個(gè)雨花臺(tái)區(qū)的三個(gè)主力板塊，雨核、小行和南站10月份僅有3個(gè)次新房小區(qū)成交均價(jià)實(shí)現(xiàn)上漲，其中漲幅最大的是南站板塊的綠城深藍(lán)，漲幅達(dá)到7.33%。

該小區(qū)10月底成家1套135㎡4房，成交單價(jià)達(dá)到32260元/㎡，比同小區(qū)9月份房源成交單價(jià)高出2000元/㎡左右。

不過(guò)綠城深藍(lán)在南站板塊之中，房?jī)r(jià)處于低位，10月份這一輪可視為補(bǔ)漲！

南站的萬(wàn)科九都薈10月份成交量很大，目前記錄在案的就有6套房源成交，其中一套89㎡高樓層小三房，成交單價(jià)達(dá)到38414元/㎡，為8月份以來(lái)最高成交價(jià)格。

實(shí)際上除了少數(shù)補(bǔ)漲小區(qū)以外，10月雨核、小行、南站大部分次新房成交價(jià)格都在下跌。其中雨核房?jī)r(jià)幾乎是全線下跌。

中海城南公館二期10月份已經(jīng)有房源率先跌破了3萬(wàn)，成交價(jià)達(dá)到2.78萬(wàn)/㎡

龍湖天鉅也是一樣，10月份也有兩套2字頭成交房源。

南站萬(wàn)科大都會(huì)10月份房?jī)r(jià)跌幅最大，達(dá)到7.44%，10月底萬(wàn)科大都會(huì)A區(qū)一套124㎡4房成交，單價(jià)僅為34504元/㎡，目前為該小區(qū)歷史最低價(jià)。

04.

城東麒麟、紫核、仙林湖10月份房?jī)r(jià)漲跌幅最大的小區(qū)出爐！最高1個(gè)月漲8.92%，最慘1個(gè)月跌10.39%

城東的二手房成交走勢(shì)比較特殊，10月份漲幅最大的次新小區(qū)出現(xiàn)在仙林湖，跌幅最大的小區(qū)也出現(xiàn)在仙林湖。上表可以看出6個(gè)房?jī)r(jià)上漲小區(qū)，仙林湖占了一半。

其中仙林湖金地湖城藝境和萬(wàn)達(dá)茂御湖仕家，占據(jù)了漲幅榜的頭兩位，其實(shí)這兩個(gè)小區(qū)都是前期房?jī)r(jià)跌的太多，10月份出現(xiàn)了一些回漲。

金地湖城藝境8-9月份房源成交單價(jià)已經(jīng)低至1字頭，10月份普通房源單價(jià)回到2字頭，最高成交單價(jià)甚至達(dá)到3字頭。

萬(wàn)達(dá)茂御湖仕家三期10月成交一套139㎡4房，成交單價(jià)達(dá)到27689元/㎡，創(chuàng)該小區(qū)6月份以來(lái)房?jī)r(jià)新高。

仙林湖的高科榮境10月份房?jī)r(jià)跌幅第一，達(dá)到驚人的10.39%。

目前高科榮境二期房源成交單價(jià)最低只有2.3萬(wàn)/㎡，高科榮境一期別墅房?jī)r(jià)只有2.7萬(wàn)/㎡。處于歷史低位。

麒麟科創(chuàng)城次新房?jī)r(jià)格全線拉胯，中海國(guó)際社區(qū)房?jī)r(jià)再度下跌，一期10月份最低成交單價(jià)只有1.55萬(wàn)/㎡

標(biāo)桿品質(zhì)小區(qū)仁恒城市星徽10月最新房源成交單價(jià)僅有2.6萬(wàn)/㎡。

05.

城北燕子磯、新玄武、鼓樓濱江10月份房?jī)r(jià)漲跌幅最大小區(qū)出爐！最高1個(gè)月漲1.99%，最慘1個(gè)月跌8.25%

10月份城北成交均價(jià)上漲的次新房小區(qū)不多，滿打滿算只有3家，其中漲幅最大的是曾經(jīng)的跌王小區(qū)世茂外灘新城，10月份房?jī)r(jià)成功實(shí)現(xiàn)回漲，漲幅達(dá)到1.99%

世茂外灘新城10月份成交量很大，且有好幾套房?jī)r(jià)沖高的成交房源，其中10月19日成交一套99㎡兩房，單價(jià)達(dá)到37093元/㎡，為今年以來(lái)房?jī)r(jià)新高。

新玄武恒大翡翠華庭10月份兩套成交房源，房?jī)r(jià)上漲明顯，成交單價(jià)均達(dá)到3.3萬(wàn)/㎡以上，而今年7月份以前，該小區(qū)房?jī)r(jià)還停留在2.6-2.8萬(wàn)/㎡。

10月份城北房?jī)r(jià)下跌小區(qū)中，燕子磯的幾個(gè)標(biāo)桿次新房幾乎全部包含在內(nèi)。

而城北10月房?jī)r(jià)下跌幅度最大的卻是新玄武的中海玄武公館，成交均價(jià)直接破4，來(lái)到了3.67萬(wàn)/㎡，下跌幅度達(dá)到8.25%。

其中10月20日成交的一套150㎡4房，成交單價(jià)僅有31800元/㎡，絕對(duì)的歷史低價(jià)。

06.

江寧百家湖、九龍湖、東山10月份房?jī)r(jià)漲跌幅最大小區(qū)出爐！最高1個(gè)月漲20.87%，最慘1個(gè)月跌12.7%

江寧10月份房?jī)r(jià)上漲的小區(qū)也不多，漲幅大的除了前文提到的青龍山新城的東城金茂悅，就是東山板塊萬(wàn)科金域國(guó)際，目前小區(qū)均價(jià)達(dá)到1.73萬(wàn)/㎡，漲幅2.37%

10月份該小區(qū)一套145㎡3房，成交單價(jià)達(dá)到19172元/㎡，相比9月同類房源，單價(jià)漲幅達(dá)到2000元/㎡。

10月份江寧降價(jià)次新房小區(qū)還是非常多的，其中一直排在全市成交量榜首的九龍湖萬(wàn)科金域藍(lán)灣，10月份成交均價(jià)再次下降，降幅達(dá)到12.7%。

萬(wàn)科金域藍(lán)灣10月份起碼有15套成交房源，其中最低成交單價(jià)已經(jīng)達(dá)到2.4萬(wàn)/㎡。

九龍湖保利中央公園10月份房?jī)r(jià)降幅也十分明顯，該小區(qū)西苑一套88㎡三房，成交單價(jià)僅有2.28萬(wàn)/㎡，比9月份同小區(qū)房?jī)r(jià)至少下降4000-5000元/㎡。

同時(shí)房?jī)r(jià)降幅較大的還有百家湖金王府、龍湖春江酈城、上秦淮翠屏誠(chéng)園等小區(qū)。

龍湖春江酈城多套成交房源單價(jià)僅在3萬(wàn)/㎡左右，接下去估計(jì)該小區(qū)房?jī)r(jià)破3在即。

07.

江核、橋北10月份房?jī)r(jià)漲跌幅最大小區(qū)出爐！最高1個(gè)月漲23.53%，最慘1個(gè)月跌12.7%

相比江寧，江北10月份房?jī)r(jià)上漲的次新房小區(qū)數(shù)量要多一些，而且漲幅也更大。除了上文提到的高新弘陽(yáng)時(shí)光里一區(qū)和橋北弘陽(yáng)愛(ài)上花園。

江核居然還有多個(gè)小區(qū)10月份成交均價(jià)實(shí)現(xiàn)上漲，其中江核青奧板塊的金地風(fēng)華國(guó)際10月成交均價(jià)達(dá)到2.18萬(wàn)/㎡，漲幅達(dá)到2.83%

該小區(qū)10月份成交兩套房源，其中一套143㎡4房，單價(jià)超過(guò)2.2萬(wàn)/㎡，較9月同小區(qū)房源，價(jià)格明顯提升。

值得關(guān)注的江核“跌王”華潤(rùn)國(guó)際社區(qū)居然10月成交均價(jià)也有了2.42%的漲幅。

華潤(rùn)國(guó)際社區(qū)今年8-9月，房源成交單價(jià)一度跌至2萬(wàn)/㎡，10月份房?jī)r(jià)已經(jīng)全面回漲，成交單價(jià)回到2萬(wàn)/㎡以上。

但整體來(lái)說(shuō)，江核的標(biāo)桿次新房小區(qū)10月份成交均價(jià)還是整體下降的，其中青奧板塊的保利西江月10月份房?jī)r(jià)跌幅依然可觀，達(dá)到7.89%，目前均價(jià)只有1.75萬(wàn)/㎡

10月該小區(qū)已經(jīng)不止一套成交房源，單價(jià)低至1.6萬(wàn)+/㎡。

核中核的揚(yáng)子江金茂悅10月份也在降價(jià)，成交兩套房源單價(jià)都在2.3萬(wàn)/㎡左右，8月份該小區(qū)成交單價(jià)還在2.5萬(wàn)+/㎡。

其余中海左岸瀾庭、江畔都會(huì)上城、正榮潤(rùn)錦城、正榮潤(rùn)江城10月份小區(qū)成交價(jià)格都有4-6%的跌幅。

今天文章的內(nèi)容就是這些，如果對(duì)以上話題感興趣的，可以加北哥微信，咨詢探討！

主編簡(jiǎn)介：

蘇北哥，男，11年金融工作經(jīng)歷，8000元白手起家，連續(xù)6次跨行業(yè)創(chuàng)業(yè)均獲成功，實(shí)現(xiàn)草根逆襲。

1994年買(mǎi)入人生第一套房，2004年重點(diǎn)研究資產(chǎn)配置，有28年房產(chǎn)實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，深耕南京市場(chǎng)。

是行業(yè)內(nèi)真正的房產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)派！感興趣的就三件事，房產(chǎn)，創(chuàng)業(yè)以及投資，歡迎愛(ài)好相同的朋友和我交流。