都知道合肥近一年二手房價格降的厲害，但實際上主力在降就那么幾類房源。具體哪一類房源降得比較狠，哪一類房源又相對保值？今天就通過數據來給大家重點盤點一下...

合肥樓市航拍圖

NO.1丨壹

降幅在收窄，剛需是二手房主戰場

二手房價格降幅在收窄，議價空間還在繼續擴大

根據第一房研究院AI樓市指數系統統計數據顯示，近1年合肥市區整體的二手房掛牌價下降了約1311元/㎡，成交價下降了約3081元/㎡。二手房平均議價率在16.8%，議價率越高說明掛牌價越虛高。而且從趨勢上看，二手房的議價空間還在進一步擴大。

另一方面，無論是二手房掛牌價還是成交價，降幅都在逐步放緩。合肥二手房的業主們可能已經快到極限了吧...

數據來源：第一房研究院AI樓市指數系統

10年以上房齡成交占比近7成，高房齡拉低成交均價

從成交占比可以看出，近1年房齡越老的房源成交量越高，10年以上房齡的房源成交占比高達65%，數據非常夸張。同時，房齡越高房價越便宜，這也很容易理解，畢竟老舊小區無論從小區內生配置、物業還是戶型上，大部分都不及新小區。

另外，這些10年以上房齡的房源大部分購房者買房的時候都比較早，那個時候合肥的房價還沒漲起來，在2014-2015年合肥新房成交均價還沒破9千，所以對于購房者而言即使是現在房價跌了賣掉還是“小賺”，但不賣還有可能繼續降。再加上現在的新房產品力都比較高，賣掉買新房也是不錯的選擇，這也是為什么現在高房齡成交占比高的主要原因。

數據來源：第一房研究院AI樓市指數系統

買二手房大部分還是剛需，總價180萬以下最好賣

從成交結構可以看出，現在合肥的二手房1.6萬/㎡以下、100㎡以下以及100-180萬總價段的房源成交占比最高。主要原因是，小戶型、低總價容易出手。也從側面反映了，合肥現在買二手房的大部分還是剛需。二手房降價給這些剛需購房者提供了一個很好的“上車”機會。

另外，180萬以下的房源成交占比高達69%，這說明現在在合肥買二手房的購房者，大分部都只能接受180萬總價以下的房源。也從側面佐證了，當下在合肥買二手房大部分是剛需的事實。

數據來源：第一房研究院AI樓市指數系統

NO.2丨貳

別墅最保值！不超 5 年房齡的房源降價最狠

不超5年房齡的二手房跌幅最大

從近1年成交數據來看各個房齡段的價格情況，不難看出各個房齡段的二手房成交價都有不同程度的下跌，而且最少下滑都超過1500元/㎡。下降幅度最大的是不超5年房齡的二手房，價格下滑3022元/㎡，降幅高達14%。

還記得今年8月份統計過一次，那個時候降幅最大的是10-15年房齡的二手房。而且當時所有房齡段降幅金額最小的都是2000元/㎡以上。最高的降幅都達到了4500元/㎡，這進一步說明了，合肥二手房價格降幅已經在逐漸放緩。

從這一輪統計中可以看出，5-10年房齡、10-15年房齡這類房源近1年價格降幅較為接近，在2200-2500元/㎡左右，而5年以下房齡的房源降幅在3022元/㎡左右。

這恰好說明的一個問題：高房齡的二手房已經沒有什么降價空間了，次新房還在繼續降，而且并沒有明顯放緩的趨勢。

數據來源：第一房研究院AI樓市指數系統

高層產品跌幅最大，別墅、大平層較為保值

分業態來看，除了別墅產品以外，其他業態的二手房產品價格都在下跌，別墅產品近1年成交價上漲超1664元/㎡，漲幅6%，最為保值。

在其他業態高層產品二手房價下跌最為明顯，下降超過了3170元/㎡，跌幅15%；大平層的跌幅最小，下降接近1234元/㎡，價格跌幅在6%左右。說明二手房除了別墅以外，大平層的保值率相對較高一些。這恰好說明，和新房一樣，高端住宅在合肥目前的二手房市場也是比較受歡迎的，而且保值率相對高于其他產品。

數據來源：第一房研究院AI樓市指數系統

二室戶型價格下降最多

分戶型來看，一室、兩室、三室、四室及以上戶型價格下跌相對平均，二室戶型的二手房價下滑最為明顯，下跌2346元/㎡，跌幅13%；

這也能理解，當下的房地產市場屬于買方市場。市場上最不缺的就是房子。房子多了，購房者的可選擇空間就大了。兩室戶型對于當下而言，確實不能很好地滿足住房的基本需求。比如說，對于三口之家而言，兩室剛好夠住，但缺乏一個儲物間來放置雜物。就算不要雜物間，比如說親戚朋友過來，也基本上滿足不了留宿的需求了。當下，這類兩室的戶型，除非是很好的學區房，不然都很難賣高溢價。

數據來源：第一房研究院AI樓市指數系統

以高新區蜀西湖板塊祥源金港灣小區的某107.16㎡，2室1廳戶型為例，成交總價312萬，降價54萬。這個降價金額在縣城基本上是一套房的全款金額。

NO.3丨叁

結語

雖然合肥近1年二手房市場的價格走勢在不斷下降，但整體降幅在不斷放緩，主要原因是老舊小區為成交主力，而且這些房源價格已經快到了降無可降的地步了。但未超5年房齡的二手房沒有出現明顯放緩趨勢，接下來價格還有可能繼續下探。

另一方面，目前合肥二手房主力成交在180萬/套，這也說明目前合肥二手房購買力的真實水平。同時，從保值性來看，近1年別墅不降反增，其次就是大平層的降幅是最低的。這也從側面說明了高端住宅在目前的市場上還是具備一定保值性的。