收購、調改，賺錢“兩把斧”

撰文 | 黎浩然

主編 | 付慶榮

頭圖來源 | 小紅書@廣州天河領展廣場

不緊不慢，領展領展房產基金（以下簡稱：領展）的半年報終于出爐了。在一眾以“下行”為關鍵詞的年中成績單中，領展的“穩健”“抗逆力”尤為醒目。

據中報，領展2024/2025財年上半年，收益及物業收入凈額分別按年增加6.4%及5.8%至71.53億和53.59億港元，可分派總額、每基金單位中期分派亦同比分別上漲了4.3%、3.7%。

關于業績增長，領展在財報中直言：主要源于2024年2月收購上海七寶領展廣場額外50%權益后，該資產全面綜合入賬，以及大部分營運市場的表現均有所改善。

綜觀近幾年領展的業績發展曲線，不難發現，物業收購帶來的收益和估值變化一直是財報主軸。2023/2024財年上半年，領展的收益及物業收入凈額的增加主要來自2023年3月對新加坡物業的收購。

相較之下，外部環境的不確定變化對業績增長帶來的負面效應，更為不可控。

一方面，外圍市場的高息環境持續拉高資本化率，對領展房托投資的物業估值影響明顯。于2024年9月30日，領展投資物業組合的估值較2024年3月31日下降2.1%至2311.28億港元，有部分影響被外幣兌港元升值所抵消。

另一方面，香港消費模式的結構性變化勢頭難擋。隨著大灣區一體化進程的加快，“港人北上”的潮流或將長期持續，對香港零售業的挑戰持續擴大。2024/2025財年上半年，香港整體零售銷售額按年下跌8.8%，其中4月錄得最顯著的雙位數跌幅。

幸運的是，領展的香港物業組合集中于民生消費層面，剛需型消費賦予了其相對較強的抗風險能力。雖報告期內香港物業組合中的商戶每平方英尺銷售額按年亦下降了4.3%，但顯著優于香港整體市場。

往后看，領展集團行政總裁王國龍在業績會上，指明了新方向：“為實現具韌性和多元化的收益，開拓新的增長來源，在領展3.0戰略下，將挖掘兩大主要增長動力。一方面，通過積極的投資組合管理和多元化戰略，提升物業收益的質量和抗逆力，為基金單位持有人帶來更佳回報；另一方面，擴大投資管理業務，包括與資本伙伴合作，加快業務多元化步伐，并通過提供管理服務獲取費用收入?！?/p>

01

港人北上改格局

民生消費成護城河

翻開領展半年報，香港、內地、海外業務組合的表現各有不同。

• 香港：“北上”沖擊大，靠民生消費撐場

數據顯示，2024/2025財年上半年，領展香港物業組合收益總額及物業收入凈額分別按年增長2.2%及2.4%，有關增長受零售業改善帶動，但又被疲弱的辦公樓和停車場業務拖累。

雖然期內領展停車場業務收入雖同比增長了1.4%，但實際上泊車票的銷售量是下跌的，只是跌幅被收費上調抵消。

從租賃情況看，期內香港零售物業整體租用率為97.8%，微跌0.2個百分點；整體續租租金調整率從去年的8.7%大幅下滑至0.7%。其中街市/熟食檔口受“港人北上”沖擊最為明顯，續租租金調整率從11.3%下降至-5.8%。

領展在香港的物業組合包括130項資產，涵蓋必需品零售空間、鮮活街市，以及約5.7萬個鄰近公共屋邨及主要交通樞紐的停車位。

“確保鄰近屋邨的居民及普羅大眾均可隨時購買日常商品、享用服務及使用停車位”，是領展在香港的選址策略。

在香港零售業暢旺、內地客青睞來港購物的“黃金”時期，聚焦民生區的選址策略可能會讓領展錯過一些“暴富”的機會，但在當前“港人北上”改變香港消費格局的大背景下，立足民生消費物業反而成了領展的業績護城河。

在市場環境不斷演變下，領展繼續致力優化物業組合的價值。在回顧期內，領展已完成富善商場及秀茂坪商場的資產優化工程，相關資本開支總額為9,200萬元，預計投資回報率分別為17.2%及19.9%。秀茂坪項目更是領展房托在香港的第100個資產優化項目。

• 內地零售業務堅挺，新加坡調租亮眼

中國內地部分，領展上半年的內地零售業務錄得-3.2%的續租租金調整率，主要源于北京中關村領展廣場正在進行大規模租戶重組和商場重新定位。若排除這個因素，續租租金調整率仍有6.4%的增長。

據公開報道，14歲的北京中關村領展廣場，正圍繞年輕人的消費喜好和生活習慣，煥新品牌與場景。目前已引入SALOMON、The North Face兩大戶外運動品牌，以及“貝果樹·紐約貝果博物館”北京首店、國貨品牌榮耀等。北京中關村領展廣場方面透露，項目的室內外場景開展亮化工程也已開始，進一步提升場域的時尚氣息。

● 圖源：小紅書@北京中關村領展廣場

領展中心城地庫的資產優化已于2024年7月完成，錄得破紀錄的人流及商戶銷售增長。項目的資本開支約為人民幣2,400萬元，帶來的投資回報率達43.8%。這項翻新工程成功吸引本地及香港消費者，鞏固了領展中心城的策略定位。

另悉，領展今年還會繼續推行資產提升計劃，斥1.8億元改造2個領展廣場——廣州天河領展廣場、北京通州領展廣場。

其中，為廣州天河領展廣場第二期的資產提升計劃預留約1.2億元，為北京通州領展廣場預留約6000萬元。包括翻新廣州天河領展廣場的便利設施，以及重新設計西翼；此外，亦已制定北京通州領展廣場的室內升級及商戶組合優化計劃。

待上述項目調改完成，領展內地零售業務的業績表現必將再上層樓。至于內地辦公樓方面，2024/2025財年上半年，出租率雖由2023/2024財年末的92.3%提升至本期的94.0%，但由于“降租金換出租率”策略的執行，續租租金調整率錄得20.9%的負增長。

再看海外業務，領展在澳大利亞、新加坡和英國擁有12個零售、辦公室物業，收益增長3.0%至8.87億港元，物業收入凈額微減0.5%至6億港元，表現相對穩健。

特別是新加坡的零售物業，裕廊坊及Swing By @ Thomson Plaza成績亮眼。期內，領展在新加坡的零售物業續租租金調整率錄得正增長18.9%。新加坡是海外零售商及餐飲經營者的重要樞紐，在當前大批中國零售品牌計劃進軍東盟市場時，新加坡是一個良好的試驗場和跳板，同樣可以采取在香港的招商策略，將中國內地物業中的品牌引去新加坡。

02

降負債

等待亞太收購機會

為應對市場前景的不確定性變化，2024/2025財年上半年領展做了一定的降負債努力。

從數據看，領展總負債比率由2024年3月31日的23.5%降至2024年9月30日的22.8%，凈負債比率則為20.6%，較2024年3月31日的19.5%繼續上升。

于2024年9月30日，在償還44億港元債務后，領展總負債金額已進一步減少至556億港元。為因應美國大選對未來利率的影響，固定利率債務占整體債務組合的比例由2024年3月31日的69.8%，調整至66.4%。

截至2024年9月30日的半年，領展房托平均借貸成本由群年同期的3.74%降至3.69%，債務到期年限平均為2.9年，而債務到期日分攤于未來14年間。

債務結構的改善，為領展以“買買買”方式全球布局提供更為靈活的操作空間。

2022年起，在領展3.0戰略的指導下，領展加快推動全球多元化布局，先后收購廣州太陽新天地、新加坡裕廊坊和Swing By @ Thomson Plaza約占一半樓面、三處位于嘉興、常熟的物流設施、香港安達臣道一幅商業用地，以及上海七寶萬科廣場50%權益。

在2022-2023兩年的高息環境下頻頻出手購買資產，領展拋棄了一直以來穩健的財務策略，在收并購上變得進取，亦因此帶來了較大的財務壓力。最終，領展選擇在2023年初進行供股計劃，以籌集約188億元資金，這是領展房托上市17年來首次的供股計劃，備受外界質疑。

截至2024年3月31日，供股募集的資金中有122億港元已動用：74億港元用于償還2023年到期的銀行貸款；18億港元用于償還2024年1月1日之后到期的循環貸款；30億港元用于部署收購及投資。

相較于2022年被投資者多有詬病的澳洲和新加坡物業收購，2024年完全收購上海七寶萬科廣場50%權益則被外界視為“一樁合理的生意”。

據公告，2021年2月，領展收購50%權益時的對價為27.72億元，當時整個物業估值為65.80億元；而到2024年2月，領展收購七寶萬科廣場另外50%權益之時，交易對價為23.84億元，較2021年下降近14%，而此時整個物業估值為70.60億元，較2021年升值7.3%。

物業持續升值，收購價格卻有所下降，且交易折扣率從2021年的8.4折變為2024年的6.8折，領展在這次收購上的潛在盈利空間進一步擴大。

完全收購后，上海七寶萬科廣場更名為“上海七寶領展廣場”，領展正就項目L4-L5層進行翻新，涉及1900萬元投入，并計劃于2024年底竣工。

不過，盡管市場已有較高的降息預期，但當前資本化率仍然較大，繼續拉低投資資產估值。截至2024年9月30日，領展的投資物業組合的估值較2024年3月31日下降2.1%至2311.28億港元。

基于此多考慮，領展對于未來的收購動作依然持“謹慎”態度。“領展一直在積極尋覓市場新機遇，但同時會謹慎行事，只有在項目條件合適且極具吸引力時，才會付諸行動?！?/p>

而領展口中的“新機遇”，目前看是“日本、澳大利亞和新加坡的投資風險相對比較低，流動性比較好，我們會去考慮”。

之于內地和香港，領展還在等待風口真正出現變化。

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