上個月一個熱搜不知道大家有沒有看過，

江蘇一位老人花200塊跟保險公司跟團游，被忽悠買40萬海景房。

在導游和房產銷售的強勁攻勢下，老人拿出16.5萬養老錢付了首付，當女兒發現時卻被告知：只給退五千。

硬幣的另一面，是相關從業者的狂歡。

朋友圈里一個賣環京文旅盤的同行，今年國慶一個團隊共賣了104套。

繼中產、底層剛需之后，這些年各地的文旅盤、環滬/環京新房都把目光鎖定上了老年人。

以養老為名買的這些房子，究竟是老人安度晚年的保障，還是噩夢的開始？

山東威海的乳山銀灘，一個網友聽了都害怕的名字。

當地比旅游業更成熟的是房地產業，是全國最早收割老年買房者的地方之一。

銀灘21.7公里的海岸線上就有200多個坑；

這些坑正是等著全國各地的老人送上門的海景房小區。

這些老人，很多都是像文章開頭那樣，被一張窮游宣傳單被騙到售樓處，又被各種“投資前景”忽悠買了房。

銀灘海景房高位時期價格近萬元/平，現在跌到幾乎和鶴崗一個水平；

14萬就能買下一套實用面積150平的復式：

無獨有偶，時間回到2012年。

啟東恒大海上威尼斯橫空出世，重塑了上海老人的買房觀。

海南很遠，但啟東海景房很近。

為了以最快的路徑賣房，恒大在上海的主流商場都設置了臨時售樓處。

很多老人甚至只坐上過一次去臨時售樓處的大巴，就在上海買上了江蘇的房子。

十年過去，老人們當年瘋搶的房子紛紛砸在手里。

2016年恒大海上威尼斯三期均價1.1萬/平，現在掛牌價3800元/平，全小區同時在售的房源能有近千套：

如果還嫌貴，走法拍路線還能撿漏；

99.7㎡總價只要26.7萬，折合單價2678元/㎡。

晚買8年，房價直接打了2.4折。

最可怕的是這些寄托著老人夕陽紅夢想的房子，未來也幾乎已經被判了死刑。

乳山海景房11元就能拍賣成交：

恒大海上威尼斯入住率常年在10%左右，坊間傳聞成了不少人家的“骨灰房”。

如果說恒大文旅盤，前期至少還是有真金白銀的投入，花了不少心思打造的，那么后來的太倉、平湖、嘉善這些環滬新房更是徹底不裝了。

除了帶電梯的新房子，有的就只剩銷售一張嘴。

開發商很清楚，即使這樣套牢一些老人也毫無問題。

很多人可能有這樣的疑惑：

這些早就臭名昭著的營銷手段，這些年為什么還能在全國遍地開花騙到不少老人？

大家天天刷抖音，看公眾號，都知道乳山海景房不能買，都知道恒大威尼斯不要買。

但是家里的老人存在信息差，他們獲取信息的渠道依然是傳統媒介。

可能是每天訂閱的報紙，可能是去跳廣場舞被隨手塞的一張小廣告；

還有更防不勝防的熟人作案，老年大學、青年時期參加的農場、甚至保險公司，都可能是這些海景房開發商的“下線”。

再加上中國傳統老人的消費觀念大家都知道：貪小便宜吃大虧。

平時非常節儉，但在大消費上非常豪爽，常常因為幾盒免費的雞蛋最后花了大幾萬。

這些開發商的“下線”組織，只要經營好低價、免費旅游這樣的福利，就不愁沒有老年人上鉤。

所以和年輕人買房很不一樣，讓老人買房全靠前期經營好的人情世故。

節假日的噓寒問暖、隔三差五送點小禮品慰問，保健品怎么賣給老人房子就得怎么賣。

老人家一輩子哪里見過這樣的好少年，一個個感動得都想當場認作干兒子。

干兒子哪能有什么壞心思呢？

只是想帶干爹干媽去買套文旅盤投資養老雙豐收罷了！

低價旅游團、包租投資、康養/醫區房，老年大學定制看房團，看房就領50元紅包，看房就送雞蛋大米......

總有一款能把老人騙到售樓處。

售樓處的持久戰不是普通老人能經受得起的，在特定氛圍里又餓又累的老人們根本來不及思考就被帶去刷卡按手印。

即使有老人表示出門沒帶錢，也會有銷售借你，然后開車帶你回家找銀行卡。

藍天白云、碧海金沙，躺著收租的美好生活仿佛就這樣讓人生真的夕陽紅了一把。

但最后等著老人的往往是無法實現的包租協議，以及慘淡入住率之下，遙遙無期的生活配套。

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還有一種主動送上門的老年人，被銷售戲稱為“自殺式”客戶：

剛需養老。

不得不說一句，從業這么多年剛需養老絕對是我見過最弱勢的買房群體。

這些老人大多生活節儉，一輩子都住在老公房里，買房觀念相對落后。

被年輕人吐槽是毫無新意的營銷說辭，老人們卻能言聽計從，

一套最普通的新房樣板間都也讓他們怦然心動。

養老剛需的買房愿望很樸實，用可負擔的低總價買一套更好的房子。

所以35%的綠化率對他們來說已經很滿足了，

房子新，有電梯，出門有個買菜的地方，附近有醫院基本就大差不差。

至于營銷說辭里的“配套均2公里范圍內”；

老人家哪能想到這個2后面其實省略了小數點，而且還是直線距離。

在剛需養老的閉環里，把老人推向深淵的，不單單是賣方。

現實更毛骨悚然，

幫兇往往是他們自己的子女。

說兩個故事大家就明白了：

故事一

嚴阿姨在楊浦的老房子在2019年拆了，房子里戶口多，阿姨拆遷款只分到200多萬。

200多萬對她而言，既有她買養老房的錢，又有給兒子準備婚房的錢。

跟著開發商的看房大巴，她去看過了遠在寶山羅涇的雍和府；

去看過奉賢青村的寶華帝華園。

奔著盡可能孩子一套我一套的想法，

嚴阿姨最后在兩個中介小哥的陪同下，最后坐上了總價更低的平湖看房專車。

在逼仄昏暗的售樓處，幾個銷售輪番上陣還是沒能讓謹慎的阿姨交下定金。

眼看逼定失敗，兩位中介小哥徹底不裝了，直言公司也是有指標要背成本的，嚴阿姨不買房只能自己想辦法回上海，隨后揚長而去。

嚴阿姨說，一些老人被聊到半夜招架不住，糊里糊涂就刷了卡；

還有一些老人害怕人身安全出問題，也被迫交了定金。

故事二

楊師傅的經歷也非常典型。

早年從上海去往外地參加三線建設，為了照顧在上海的老母親在北新涇早早購買了一套老公房。

從工廠退休后，楊師傅賣掉外地的房子拿著一百萬回了上海養老。

雖然母親不在了，但是看著快四十還未婚的兒子和上海買房的高價門檻，老兩口毅然決然踏上太倉的看房大巴，全款買了某桂園的兩房。

銷售和兒子道，你父母買的地方未來有高鐵站有大學城，升值潛力相當不錯。

兒子看著周邊雜亂不堪的小工廠和荒地，選擇深信不疑。

賣房子的此刻卻成了臨時編導，看著一家三口在售樓處心照不宣地上演一場難得糊涂。

除了這兩類，在上海還能經常遇到老人為給孩子留婚房，自愿住商住公寓養老的。

也會聽到不少外地父母，為了老了能離定居上海的兒女近一點買環滬養老的。

原因無它，能接受的地段范圍內，只能買得起商住和環滬。

憑良心說，在60多歲高齡還能掏出上百萬資金來買房養老的，這些上海父母的實力已經超過了全國大多數。

但面對上海動輒3、400萬的上車門檻，他們甚至比很多一輩子在農村但擁有土地的老人更無助。

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大家都知道，中國已經全面邁入老齡化社會。

2023年底，全國60周歲及以上老年人口29697萬人，占總人口的21.1%。

光看上海，老齡化還更嚴重。

上海去年戶籍人口差不多1500多萬，60歲以上的就有568萬，

相當于每3個上海人里，就有一個老人。

走在江灣鎮、長橋這些居住板塊，白天路上90%的行人都是老人。

老人在衣食住行方面的需求，誕生了一個巨大市場。

很可惜，在老人對生活品質和養老服務需求日益旺盛的今天，開發商們的腦筋卻動歪了。

傳統開發商寧愿拿一塊周圍全是荒野農田的住宅用地，也很難用心去打造一個養老社區。

經歷了過去二十年，大家都太習慣高周轉了。

拿地當天出圖紙，拿地三個月開始認購。

做一個養老社區，從收回成本到盈利顯得遙遙無期。

在大家的觀念中，地段位置不好的才給會專門做養老。

但是開發商們又錯了。

上海老人的地段情結堪稱全國第一，讓老徐匯置換到長寧都難度拉滿。

老年人對地段的要求，其實不比對電梯的要求更弱。

讓他們去住松江小昆山的路勁、浦東新場、宣橋的養老社區，堪比老了還被“發配邊疆”。

他們只是老了，不是直接傻了。

市區買菜方便、去大醫院也方便，誰會愿意主動去遠郊沒苦硬吃？

又有些開發商說，我們聘請專家和頂尖醫療機構，在養老社區為老人服務。

客觀地說，目前養老地產的行情就是摸石頭過河，一個專家的作用遠比不上多十幾個護工。

養老地產的本質是服務。

但比起長期投入，我們的開發商更習慣蓋房和賣房；

更習慣用專家、名家、知名設計師包裝賣點一勞永逸。

如果不能善待，請不要傷害。

起碼老人們還有電梯加裝和美麗家園支撐走過明天。