那個傳說中的神盤，來了！

昨天，掌牛哥拿到了南沙橫瀝島招商蛇口項目，林嶼境的戶型圖（最終請以案場公布為準）。

下面就來看看，作為廣州第一個擁有40%全贈送空中花園+25%陽臺占比的新盤，到底有多卷？

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套內得房率最高約141%

偶數層贈送面積更多

從曝光的信息來看，招商蛇口林嶼境主打剛需、剛改買家，全盤只做建面約81平、110平和125平三款戶型，套數共806套，2梯3戶/5戶。

產品采用錯層設計，奇偶布局不同戶型，類似于五六年前曾經大行其道的咬合復式。

而這樣的設計，可以解決因為陽臺、空中花園面積增加而導致戶型私密性較差的問題。

在空上花園的上方，樓上也會有飄板遮擋視線，最大程度減低樓上樓下的“窺探”。

在自己家陽臺，不會一轉頭就看到鄰居，也不會被樓上業主看得一清二楚。

再看具體戶型——

1??偶數層建面約82平，得房率約131%。

四開間向南，陽臺+空中花園的面積約24平方米，主臥和次臥的空間感、視野可以說是無敵了。

以往的廳出陽臺，改為客廳搭配飄窗，不太適合對于晾曬衣物有執念的買家。

2??奇數層建面約82平，得房率約127%。

客廳連通空中花園和陽臺，全屋使用率稍低一些，但空間布局更貼近大部分家庭的使用習慣。

3??偶數層建面約110平，得房率約141%。

這是個人認為最好的一款戶型，贈送空間主要分給公區以及主臥。

五開間朝南+南北對流，空中花園連通公區，面積達到73平。而主臥又有約14平的私家小陽臺，全屋4+1房設計，可以說是打遍廣州無敵手。

4??奇數層建面約110平，得房率約137%。

空中花園和陽臺拉通連接靈動空間、客廳和次臥，整個公區面積達到83平，大小相當于一套傳統小三房的單位了。

5??偶數層建面約125平，得房率約133%。

戶型還蠻創新，首先是雙動線獨立玄關，可以進入客廳，也能直接去到約30平靈動空間。

這個靈動空間也有兩條動線，從玄關進入或者從客廳過來，更適合用作茶室/娛樂房。

全屋5+1房設計，最小一間次臥的面積都在10平以上，空間感絕對夠闊綽。

主臥擁有獨立的衣帽間和空中花園，完完全全小家化、豪宅化。

6??奇數層建面約125平，得房率約130%。

五房設計，客餐廳是南北對流雙陽臺設計，大的空中花園連通客廳和兩間次臥。

總結一下這幾款戶型——

一是同樣建面，偶數層的得房率全部高于奇數層。

在全盤所有戶型中，套內得房率最高的是偶數層約110平戶型，數據去到約141%。

二是偶數層戶型，會將更多拓展空間放在主臥；奇數層則更像以往看到廳出陽臺的戶型。

這個區別沒有好壞之分，就看買家更在意主臥的居住質感，還是更希望客餐廳有“傳統”陽臺。

三是對比二代三代產品，林嶼境的贈送面積主要在于空中花園和陽臺，面積大得不僅可以養魚，估計種樹種菜都不在話下。

飄窗深度控制在30-60cm之間，不至于過深而難以使用，臥室不用睡飄窗，這些都是優化的地方。

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無江景近地鐵

樓面價約1.3萬/平

戶型圖的部分，暫時看到這里。預計樣板間開放后，戶型上的優缺點會有更真切的呈現。

資料顯示，林嶼境項目屬于招生蛇口2024年全新產品系“林嶼系”，算是集團近年來的拳頭新品。

圖源：公眾號“招商蛇口”

首發項目在鄭州，主打年輕化、創新的極致產品。今年8月開盤，市場反饋不錯，我在網上找到一些示范區的實景照片，大家可以先看一看。

圖源：公眾號“招商蛇口”

從產品力和審美設計上，廣州的林嶼境想必不會比鄭州的差。

當然了，這個項目也有自己的一些不足。

譬如自配套不多，沒有學校，未來是要依賴橫瀝島的公共配套。

項目南側為中山一院南沙院區，北側則是灣區金融城和綠城桂語汀瀾，南北向均無江景資源。而橫瀝島上大部分新盤，都是將江景作為基本賣點的。

好在，項目更靠近地鐵18號線橫瀝地鐵口，兩站萬博五站琶洲，通勤非常便捷；且扣除配建后樓面價約1.3萬/平，價格要比周邊項目都低，優勢明顯。

這造就了林嶼境的定位，還是偏向于剛需剛改，而非高端改善。

假設入市賣2字頭單價，加上全廣第一個四代產品的光環，最低127%、最高141%的得房率。

隨隨便便賣，估計都得爆。

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