近日，江蘇省工程咨詢協會在其官網上公布了《關于2024年度江蘇省優秀工程咨詢成果水平評選結果的公示》，南京商業地產商會會員單位江蘇盛德量行建設咨詢有限公司提交的“某人才公寓項目可行性研究報告”脫穎而出，榮獲二等水平獎。該獎項要求工程咨詢成果具有較突出的創新性和先進的方法，研究深度較強，對投資決策和項目實施影響較大，社會反響較大，具有較強的可操作性和廣泛的應用范圍，同時在國內同類成果中處于較高水平且已完成實施或正在實施。

這一成就不僅是對項目團隊努力和專業性的認可，也是對本項目在推動國企低效資產盤活與住房改善領域貢獻的肯定。

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背景介紹

在新時期，新型城鎮化深入推進，重點大城市落戶門檻逐步放開，人口加速向城市群核心城市集中。南京市作為中國東部的重要城市，其快速發展帶來了大量的就業機會和人口流入。龐大的外來人口規模，以及高房價壓力，城市住房租賃需求龐大。將存量房屋轉變為保障性租賃住房能夠緩解住房租賃市場結構性供給不足，推動建立“多主體供給、多渠道保障、租購并舉”的住房制度，推進以人為核心的新型城鎮化，減輕城市新青年、畢業生的負擔，促進職住平衡。

盤活存量土地是國家全面提高資源利用率、加快發展方式綠色轉型的重要內容，也是新時代背景下的對土地節約集約利用的必然要求。目前，各地已形成了多元化的盤活利用模式和一系列配套政策，鼓勵多主體、多形式開展閑置土地的盤活利用。近年來，國家、江蘇省、南京市均發布了多個盤活存量資產的相關政策。2024年5月，中國人民銀行宣布設立3000億元保障性住房再貸款，為存量房屋改造提供政策和資金支持，更是體現了本項目的先進性與推廣應用價值。

在這一政策背景下，存量房屋收購改造為保障性住房的實踐得到關注。其目標是通過專業的市場分析和風險評估，幫助地方政府和國有企業識別和收購已建成但閑置的商品房。2020-2022年期間，我國累計新開工改造城鎮老舊小區14.8萬個，惠及2577萬戶居民，累計投資約6000億元。這些數據顯示，存量房屋收購改造為保障性住房的市場潛力巨大。

通過合理的規劃設計，這些閑置的商品房可以被改造為保障性住房，從而盤活存量資產，提升住房保障水平，滿足中低收入群體住房需求。此外，這一實踐還有助于推動房地產市場的健康發展。通過市場化的方式，支持地方國有企業收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

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項目簡介

南京市某開發區內，某地方國有企業委托盛德量行開展了“存量房屋收購改造為保障性租賃住房”可行性研究分析。該項目原為經濟適用房，2012年建成，但由于大面積躍層戶型未能售出，導致128套房屋長期閑置。面對這一困境，公司的項目團隊開展了一系列研究分析工作，以尋求解決之道。

首先，項目團隊開展了深入的政策研究，以了解政府對于存量房屋改造的相關政策和支持情況。

其次，基于政策要求及市場情況，設計了合理的改造方案，以確保改造后的房屋能夠滿足各方需求。接著，進行專業詳盡的測算分析，包括改造的造價估算和運營后的財務分析，以評估項目的經濟效益和社會效益。

最后，向政策性銀行提交了詳細的項目申請，并申請相關貸款，以獲得正式的資金支持和批準。這一過程不僅展示了項目的可行性與潛在價值，還為項目的順利實施提供了堅實的財務基礎。

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項目難點

本項目難點在于：

（一）房源類型復雜性：本項目涉及的128套房屋，分散在小區不同樓層，每套房屋的戶型及面積均不一樣，且較多為躍層；這為房屋現狀的摸排、改造方案的設計、成本估算等方面帶來了較大難度。

（二）房屋獲取方式的研究：房屋的獲取可以劃分為產權獲取與租賃權獲取兩種方式，兩種方式涉及的成本及稅費、固定資產折舊及回收存在明顯差異，需要充分的比選研究。

（三）房屋改造方案的設計：房屋的改造需滿足南京市保障性租賃房相關政策，同時需結合市場及客戶需求，此外房屋的改造成本還不能太高以免后續資金不能平衡，因此方案設計的限制條件較多。

（四）政策減免和財務分析：本項目需結合租賃房相關政策研究相關建設費用和稅費減免，同時對保租房的收入和成本進行評估，充分論證后續的財務表現，保證項目的可持續性，避免增加地方債務風險。

（五）與政策性銀行的溝通：在項目推進過程中，與政策性銀行的溝通至關重要。由于項目涉及的資金需求較大，銀行的貸款政策、審批流程以及對項目的風險評估都可能影響資金的及時到位。因此，盛德量行與銀行保持密切的聯系，及時了解其政策變化，并準確傳達項目的可行性與經濟效益，以確保順利獲得貸款支持。同時，銀行在審核過程中提出的各類要求和問題，也需及時響應和處理，以增強項目的資金保障。

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項目創新點

本項目的主要創新點在于通過存量資產改造為保障性租賃住房（保租房）的方式，同時解決中低收入人群住房難和國企盤活低效資產的問題。具體而言，項目通過對現有閑置房屋進行改造和裝修，將這些原本未被有效利用的資產轉化為經濟適用的租賃住房，從而實現多重效益。

首先，在解決中低收入人群住房難問題上，項目為區域內的中低收入家庭和新市民提供了大量優質、經濟適用的租賃住房。這不僅有效緩解了區域內住房供應緊張的局面，也滿足了中低收入群體對居住環境和生活品質的需求。通過提供可負擔的租賃住房，項目減輕了這些群體的經濟負擔，提升了他們的生活質量，促進了社會的和諧與穩定。

另外，在盤活閑置資產方面，項目充分利用現有的閑置房屋資源，通過科學的規劃設計和高效的施工管理，將這些原本閑置的資產轉化為有用的資源。這種方式不僅提高了資源的利用效率，減少了資源浪費，還為開發商和投資者創造了新的經濟收益。通過改造和利用現有資產，項目避免了新建項目所需的高額土地成本和建設成本，實現了低成本、高效益的目標。

總體而言，本項目通過存量資產改造為保障性租賃住房的方式，成功地解決了中低收入人群住房難和盤活閑置資產的雙重問題。這種模式具有顯著的社會效益和經濟效益，具有廣泛的推廣應用價值。通過這種創新的模式，項目不僅為區域內的居民提供了更好的居住條件，也為城市的可持續發展和資源的高效利用提供了有力支持。

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結語

本項目的成功實施，鮮明地體現了國家和地方政府對盤活存量房屋、發展保障性租賃住房的決心，也為國有企業低效資產的盤活提供了寶貴的示范和推廣價值。這不僅幫助國企優化資源配置、提高資產利用率，減輕了考核壓力，還增強了其在市場中的競爭力。通過盤活閑置資產，國企能夠更有效地整合資源，提升運營效率，從而在激烈的市場競爭中獲得更大的發展空間和機遇。

此外，項目的實施有效解決了區域內中低收入群體和新市民的住房問題，緩解了住房緊張狀況，提升了區域的居住環境和整體形象，促進了經濟的可持續發展。盛德量行相信，此項目所積累的成功經驗和可復制模式，將為全國范圍內類似項目的推廣提供重要借鑒，彰顯出通過低效資產改造提升住房保障水平的廣闊前景，具有深遠的社會和經濟意義。

江蘇盛德量行建設咨詢有限公司成立于2004年，專注于建設工程領域的可行性研究咨詢、設計咨詢、造價咨詢及招標代理等全流程服務。自成立以來，公司與上千家企業建立了深度合作關系，在助力客戶項目成功的同時，實現了自身的持續穩健發展。公司憑借經驗豐富的專業團隊和科學嚴謹的管理體系，致力于為客戶提供高效、優質的解決方案，推動建筑行業的可持續發展。

公司業務覆蓋項目的全周期，涵蓋宏觀、中觀和微觀不同層面。在宏觀層面，公司關注片區開發的資金平衡與大規模區域開發的可行性，為區域發展提供資金平衡和開發策略上的支持。在中觀層面，公司著重為具體實施單元提供產業策劃、開發實施方案、投資計劃書及融資可行性研究等服務，確保開發方案具備經濟和技術的雙重可行性。在微觀層面，公司針對單體工程項目開展深入的工程可行性研究，確保項目具備充分的操作性和可持續發展能力。

在城市更新方面，江蘇盛德量行建設咨詢有限公司也取得了顯著成績。公司在片區更新、存量資產盤活和老舊小區改造提升等項目中，提供了從前期可行性研究、設計方案于施工圖優化到項目管理的全流程咨詢服務。公司始終堅持以客戶需求為導向，以專業化的服務標準和嚴謹的工作態度，助力客戶在復雜的建設環境中高效推進項目，確保項目的成功實施與投資回報的有效提升。

地址：江蘇省南京市建鄴區泰山路151號新麗華中心11樓

電話：17715243106

編輯 | 孫 益

審核 | 馮憲法

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