大家好，我是蘇北哥！又到周一，今天北哥想和粉絲們聊聊后市房價走勢的問題，到底是漲是跌？

這個也是每晚直播間和微信后臺，粉絲們問得最多的問題！說實話，有時候媒體的確能起到引導和指導購房的作用，但有時候的確也在“帶節奏”，無端制造焦慮感！

最近特朗普重返白宮、美聯儲第二次降息、再加上ZY12萬億化債正式啟動，引得媒體們大做文章，什么美國大選后，國內房價要騰飛！12萬億砸下，中國樓市的拐點到了！等等等等，可能乍一聽覺得是標題黨，但是架不住聽多了，不少購房人也會慢慢的信以為真！

01.

后續房地產稅費基本確定，主要這兩種！南京樓市ZC收緊，這兩種房子卻“賣火了”！

站在購房人的角度，需要及時了解后市的房價走勢信息，這個無可厚非，畢竟房價再降，站在剛需購房人的角度，買房子依然是全家，甚至是家族史上最大的一筆支出，非得慎重不可；然而我們普通人了解到信息實在是太少了，而且說實話，信息具備一定的滯后性，這就為我們的買房決策增加了難度。

然而，市場的變化是飛速的，行情在變、各類房產產品的受追捧程度在變，甚至樓市ZC也在跟著變，每一個變量因素，都足以左右未來的南京房價漲跌。

根據北哥觀察，目前ZY層面的樓市ZC與地方層面的樓市ZC，有時候節奏不一樣，對市場的掌控力也有不同，比如說924開始的這一輪ZY救市ZC吧，從調低存量房貸利率、降低二套房首付門檻，到四大一線城市限購的再度放松，ZY層面的ZC目前仍然是為樓市發展“減負”的，目的在于不斷降低全國買房人的平均購房成本。

但是，別忘了！目前我們國內仍然施行的是“因城施策”的樓市調控ZC，所以每個城市、地區的ZC都不一樣，“松緊不一”的ZC環境，加之10月份全國很多城市的確有一波市場回暖，這就讓未來各城市的房價走勢變得撲朔迷離了，總體來看，影響房價走向的變量很多，一些行情表現突出的城市，加上一輪ZC收緊，接下來房價全面觸底，反彈，不是沒有可能！

南京應該是其中的典型案例！要知道10月份南京樓市的成績單也非常漂亮，新房全市均價達到31142元/㎡，環比9月有19.6%的增長，這可是破了近1年來的“紀錄”。

還有南京二手房成交量，10月份明面兒上是6476套，實際根據知情人士透露，全月成交量達到了9600+套，環比9月增長31.4%。

基于此行情，南京樓市ZC立刻有了反應，開始了一輪收緊，上周二（11月5日）首套房貸利率出現了近一年半以來的首次上調，幅度0.05個百分點，為3.0%。

短短一周不到南京房貸利率又緊急出現第二輪上調，上周六（11月9日），南京房貸利率再次迎來上漲消息，上調至3.05%！

不少網友調侃，從2.95%到3.05%，不到一星期就上漲0.1個百分點，感覺就跟做夢一樣，是不是到年底，利率又要重回“6時代”？

然而，南京樓市ZC收緊的步伐，似乎根本沒有停下來的意思，據說后面還有三項神級操作，第一，二套房首付很快恢復3成；第二，前期貸款未結清，再貸款買房，利率上調至3.3%；第三，公積金貸款利率暫時不變。

然而，ZY層面ZC還在放松！

上周全國RD會議之后，財政部部長在隨后的新聞發布會上宣布，相關支持的房地產的稅收ZC正在報批，哪些“稅項”目前已經比較清晰了，主要是針對契稅和增值稅兩塊。

除了上周文章，北哥提到的房產增值稅方面的改革，這次改動比較大的是契稅方面，未來無論首套、二套大概率將統一降至總房款的1%。

而南京目前契稅，大于90平米的改善型住房，契稅收取標準還維持在2%左右。

如此來看，未來影響房價上漲、下跌的ZC起碼有兩個方面，一是ZY層面的，另一個是地方層面的，您覺得哪方面的影響更大呢？歡迎評論區留言。

無論是近期南京樓市ZC收緊影響，還是市場的“抄底情緒”在起作用，近來南京的確有兩種房子賣火了，關注南京的購房人，必須密切關注。

第一種，就是總價低于100萬的主城老破小

總價極低的房源，可謂是南京樓市的底部市場，這類房源短時間內銷量火爆，說明大批購買力正在抄底，如果你是這類預算購房人，當然必須知道這些房源在哪里。

其實南京總價低于100萬的房子，首當其沖，第一類就是主城境內，房齡比較老的老破小，比如建鄴區的南湖、秦淮區的新街口都有此類房源的存在；

先說總價低于100萬的主城老破小，其實這類房源供應非常充足，變量主要在買方，近期這類房源之中不少“掛牌一到兩天”就被秒，反應了買方抄底的急切心理！

比如秦淮區大行宮的仁義里小區，10月份一套32㎡的1房1廳，掛牌兩天就光速成交，總價僅66萬。

查看相關平臺，仁義里小區9月份至今有多套100萬以下的房源成交周期都在10天之內。

還有鼓樓的戴家巷小區，9月底成交一套53.64㎡的2房1廳，也是掛牌兩天就光速成交，總價也是66萬。

鼓樓北的五塘新村二段，9月底也成交一套47.14㎡2房1廳，掛牌兩天成交，總價80萬。

相關數據反應，這種總價100萬以下，主城超低總價老破小，近來越來越受追捧，很多此類房源都是掛牌1-2天“被秒”。

02.

除了主城老破小，這種房源成交總價也在100萬以下，而且房型大，房齡還比較新

除了市中心不及100萬的主城老破小，還有一種房齡較新的次新房，成交總價也在100萬以內，之前這種房源還比較少，近幾個月以來，這種房源變多了，分布范圍也變廣了，不過這種房源不全部是商品房，還有一些房齡較新的安置房。

由于這類房源的供應增多，再加上低總價優勢，自然近期成交火爆。

首先我們來看，城東100萬總價以內的次新房板塊，它就是仙林湖。

10月中旬左右，仙林湖的楓霞雅苑成交一套71.28㎡的2房1廳房源，總價只有56萬。

折算下來，這套房源成交單價僅在7774元/㎡，可能有人會問，仙林湖二手房這么便宜嗎？沒錯，楓霞雅苑這個小區的確屬于仙林湖，且距離仙林湖公園只有670米左右。

楓霞雅苑周邊，就是咱們耳熟能詳的萬科金色領域、保利羅蘭春天、新城香悅瀾山、高科榮境等標桿次新房小區。新房項目中海觀文瀾也在旁邊。

當然楓霞雅苑是動遷安置房，小區戶型主要以89㎡三房與69-71㎡的兩房為主，其中三房成交總價就在80-85萬左右；兩房成交總價就在50-60萬左右。

而且小區成交量的確很大，10月一個月份就成交了7套百萬以下的房源。其實仙林湖百萬總價以下的次新房不止秋霞雅苑一家，與之一街之隔的攝山星城這類總價的成交房源也是比比皆是。

很多人之前都覺得仙林湖房價高不可攀，實際上除了以上的兩家仙林湖安置房以外，仙林湖商品類次新房近來房價下行也很明顯，幾大標桿次新房之中居然也出現了1字頭成交單價，比如金地湖城藝境，10月份該小區連續成交了5套房源，單價都在19000+元/㎡。

保利羅蘭春天10月份也出現了1字頭房價。

新城香悅瀾山、萬科金色領域目前最低成交價也在2萬/㎡，預計隨時也將破“2”。所以目前仙林湖已經成為眾多剛需客群置業的首選之地。

東郊的麒麟鎮，目前也是100萬以內次新二手房源集中的板塊。

首先就是最有名的跌王小區東郊小鎮，之前該小區第三街區與第四街區連續3套房源，成交單價僅為7154元/㎡、6853元/㎡、6853元/㎡，跌穿了所有人的預期。

要知道當年（2018-2019年左右）東郊小鎮的成交單價也是3.5萬/㎡級別的存在。

雖然東郊小鎮的房價已經不復當年，但是通過觀察可以看出，該小區10月份的成交價格還是有所回升的，基本上各個街區的二手房成交單價都回升到了8500-9500元/㎡區間，高一些的房源成交單價甚至達到1萬+/㎡，而且成交量也非常大，保守估計10月份成交量應該超過20套，雖然“兩家齊升”，但是在東郊小鎮100萬以內仍然可以“淘到”不少優質房源。

與此同時麒麟鎮上的保障房、安置房價格也很便宜，如鎖石苑、定林苑、泉水苑、晨光苑，基本上成交房源總價都在100萬以下，

而且這些小區成交量都很大，10月份平均每個小區成交量都在5套以上。

江寧的正方新城，無可置疑正方新城也是剛需購房人淘選100萬以下總價商品二手房的好地方。

首先是去年媒體評出的十大跌王之一的銀城藍溪郡，雖然今年上半年銀城藍溪郡成交價格有所上行，高價位成交房源單價曾經也沖破1.4萬/㎡大關，但是近期該小區房價又下來了，9000+元/㎡的成交單價又出現了。

按照目前銀城藍溪郡的成交行情，基本上81-95萬就可以買一套87㎡左右的小三房。而且當你看了銀城藍溪郡的成交行情，你就會知道目前100萬以下次新二手房有多么的受歡迎，光是10月目前有記錄可查的銀城藍溪郡成交房源就達到10套。

還有正方新城的榮盛雋峰雅苑，96萬總價就可以買到86㎡左右的小三房，折合單價11079元/㎡，目前該小區成交量也不小。

綠地理想名苑，目前成交量也很大，月均成交二手房5-6套左右，目前90萬總價可以買到93㎡左右三房，單價9500元/㎡上下。

祿口和江寧濱江

祿口翠屏城是100萬以內二手次新房源的“糧倉”，目前該小區房價有小幅回升，基本成交單價為7000-8500元/㎡之間，6字頭房源已經基本絕跡！

目前10月份記錄在案的翠屏城成交房源就有12套之多，成交十分火爆。

江寧濱江的禹洲弘陽時光里、綠地國際花都、朗詩未來家、盛江花苑等小區都有100萬以下二手房成交，而且低價位成交房源單價僅5000+/㎡。

橋北

以前的橋北還沒有如此放下身段，在今年下半年以來，橋北100萬總價以內的成交房源逐漸增多起來。

11月4日，橋北弘泰路、振泰路交界處的新榮家園，成交一套法拍房，8位競拍人參與，最終競價100輪后，這套103㎡的三房以87.5萬總價成交，折合單價僅8705元/㎡。

而橋北新榮家園本身，目前二手房成交總價普遍在100萬以內，98萬就可以買到104㎡左右三房。

另外，橋北幾大標桿小區之中，旭日愛上城和蘇寧天潤城近期都有100萬以內的房源成交案例。

比如旭日愛上城第四街區南區，10月底成交一套70㎡左右2房，總價僅95萬。

蘇寧天潤城第六街區10月份接連出現兩套100萬總價以下的成交房源。

同時天潤城第四、第七街區10月份都有100萬總價以下房源成交。

今天文章的內容就是這些，如果對以上話題感興趣的，可以加北哥微信，咨詢探討！

主編簡介：

蘇北哥，男，11年金融工作經歷，8000元白手起家，連續6次跨行業創業均獲成功，實現草根逆襲。

1994年買入人生第一套房，2004年重點研究資產配置，有28年房產實操經驗，深耕南京市場。

是行業內真正的房產實戰派！感興趣的就三件事，房產，創業以及投資，歡迎愛好相同的朋友和我交流。