雖已進入11月份，2024年的北京樓市還在不斷見證歷史。

確切地說，“歷史”的創造高峰期，是從今年的930樓市新政開始的。

包哥把北京樓市的關鍵詞總結為：

買房條件“松綁”

930新政，是北京開始限購近15年以來的“史上最松”。

先是買房首付比例問題，最新的政策是：手套首付比例不低于15%，二套不低于20%。

北京買房首套首付比例最高是在2016年的9月30日，達到35%。

而二套首付比例最高點是在2017年3月17日，彼時新政要求二套房普通住宅首付提升至60%，而非普則提升至80%。

可曾想象，七八年前，北京還在絞盡腦汁地“阻止”你買房。

而七八年后……

提到普宅非普宅標準，從2014年10月開始最早執行，到2024年9月最終取消，也走過近10年的時間。

這個普宅和非普宅標準，曾經令無數買房人頭疼，因為限制條件太多，連包哥都沒辦法完全講通，慶幸的是我們再也不用考慮這個問題了。

北京現在買房，唯一還以“五環”為界定標準的，是買房社保和個稅年限限制。

最新的政策是：購買五環內住房，社保和個稅年限要在3年及以上，五環外，在2年及以上。

也就是說，你畢業后在北京上兩年班，錢沒攢下多少呢，買房資格已經有了。

2010年北京限購開始后，外地人買房資格的標準就是社保和個稅要求了，2011年初直接提出了“5年”這一時間限制。

此后的近14年，社保或個稅5年的要求，一直在嚴格執行，雷打不動。

如今的“5改2、5改3”，看似限制還在，其實已經是聊勝于無了。

通州雙限“解除”

930新政還有一個創造了歷史，就是北京對于限購終于一時同仁。

這個一視同仁就是，930新政徹底取消了“通州雙限”政策：

居民家庭購買通州區商品住房，按全市統一政策執行。

這意味著，從2015年8月開始執行的通州雙限政策，在嚴格執行了9年之后，徹底告別歷史舞臺。

我們再也不用先去了解一下，歸到亦莊板塊的通州臺湖、馬駒橋那幾個地兒買房到底要不要遵循通州“雙限”了。

我們再也不用考慮滿足北京社保要求后，是不是滿足通州社保要求了。

而且疊加通州全域都在五環外，所以在通州買房，社保和個稅限制只有兩年，可謂是“松上加松”。

就買房人越容易搞懂的政策才是好政策，如果他們研究政策都要研究好久，那就更會降低他們買房的概率。

北京成交“回暖”

因為北京930新政足夠有效，所以北京開始從成交端開始回暖。

10月新房方面：

成交套數4184套，環比上漲76.17%，同比下降3.46%；

成交均價56343元/㎡，環比上漲5.08%，同比下降5.84%；

無論套數、面積還是金額方面，10月份北京新房環比都是保持在70%以上的增長。

整個10月份，很多新房項目也集中在新政后的熱度期開盤，無一例外地都官宣了熱銷。

官宣熱銷在包哥看來，更多的是一種營銷手段，真正的實力還是要看開盤之后的網簽速度和數據。

北京宸園這個項目包哥不吝嗇對它的贊美，因為它不僅官宣熱銷61.5個小目標，而且在10月13日正式開盤之后，整個10月份的網簽數據就達到了102套，網簽金額20億。

包哥上一次這么真誠地因為數據的真實夸贊一個項目，還是兩年前的中建玖合府。

10月二手房方面：

成交套數17367套，環比上漲36.50%，同比上漲63.02%；

成交面積152萬㎡，環比上漲31.32%，同比上漲59.30%。

房價方面，10月北京二手住房成交均價環比上漲了2.3%。

北京二手住房網簽量超過1.7萬套，創下了是近19個月以來的最高。

同時，主要經紀機構二手住房的實時簽約量顯示，10月北京的二手住房實際簽約量預計超過2.5萬套，這個數字則是近7年的最高。

10月份北京樓市的高光數據，930新政的作用功不可沒。

至于新政的蜜月期能持續多久，我們不得而知。

但最近一周的二手房數據已經在新政后連續4周的上漲后出現下滑，11.4-11.10一周，二手房的成交4224套，環比下降18.30%。

截至11月10日，北京11月二手住宅累計成交5183套，能不能達到新政前的9月份的1.27萬套，包哥覺得肯定會比9月份要高，但看趨勢數據可能不會超過10月份。

但，新政后的北京樓市，確實在朝著“止跌回穩”的大目標在走，沒有偏離。

房地價格“解鎖”

就在買房政策迎來近十年的“歷史時刻”，房子前端的土地拍賣也隨之松綁。

11月1日，北京市規自委官網正式掛牌一宗豐臺萬泉寺地塊。

讓人驚訝的不止是其二環位置以及超110個小目標的起始總價，更重要的是這塊地的土地競拍細則中，有這么一條：

不限制地價，不限制銷售指導價。

而北京土地市場開始限制地價是在2016年，這一年北京房價上漲明顯，下半年的930新政，買房首套首付比例提升至35%，“認房又認貸”開始實行，同時土拍規則也做出了從嚴調整，“限房價，競地價”時代正式開啟。

直到2021年，限競房退出市場，但土拍規則限制未改，更是在土拍前就劃定了該宗地的土地價格上限和未來的房屋銷售指導價格，走進了“限房價、限地價”時代。

在此次萬泉寺地塊之前，北京也有個別地塊的溢價率突破15%的上限，但依然規定了30%的上限，但萬泉寺地塊地價、房價都不再有限制。

這是不是意味著，北京樓市延續了8年的限價，終于要結束了？

當然，我們還是要看北京之后掛牌的地塊是不是依然沒有“上限限制”。

但萬泉寺地塊的土拍規則調整，確實是一個積極的信號。規自委官方也表示，這是“9·30新政”后北京市主動適應市場變化和發展需求采取的積極舉措。

至于會不會出現高溢價率的地王，從而拉高所有宗地價格？你看今年北京到現在為止成交的37塊土地中，有7成以上數量的地塊都是底價成交。

而這些底價成交的地塊，也有非常多放在前幾年會被瘋搶的地塊。

這就證明，現在的房企買地甚至比咱們買房人買房還要冷靜，好賣的地塊，比如說上周剛賣出去的海淀功德寺，肯定會被搶，而普通的地塊，房企肯定也會各種算賬。

包哥覺得，土地市場重回“價高者得”的市場條件已經成熟，“讓花成花，讓樹成樹”。

你看，北京的房地產市場最近這一個多月，就發生了這么多翻天覆地的大事兒，首付比例、房貸利率降至最低，社保個稅年限限制也幾乎聊勝于無，普宅非普宅的雜七雜八的各項限制都在逐步解除，土地市場正在恢復“價高者得”的市場規律。

這一個多月，我們見證了太多歷史。

我們也有理由相信，在北京樓市，我們還將見證更多歷史。

以上。

個人觀點 僅供參考